กองทรัสต์อัลไล'กำไร'นิวไฮ รุกขยายพอร์ตมุ่งเป้าสู่ REIT อันดับ1 ของประเทศ

ได้แก่ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (ซีดีซี), เดอะ คริสตัล (เอกมัย-ราม, ราชพฤกษ์, ชัยพฤกษ์), อมอรินี่ รามอินทรา, แอมพาร์ค จุฬา, เพลินนารี่ มอลล์ วัชรพล, สัมมากร เพลส (รามคำแหง, รังสิต, ราชพฤกษ์), เดอะซีน ทาวน์ อิน ทาวน์, กาดฝรั่ง วิลเลจ และโครงการเดอะไพร์ม หัวลำโพง สะท้อนผ่านตัวเลขอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในทุกโครงการสูงเกินระดับ 90% ในทุกๆ ไตรมาสนับจากปี 2563 และมาตอกย้ำชัดเจน ด้วยตัวเลขล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ระดับ 92.7% 

ขณะที่ “รายได้-กำไรสุทธิ” ไตรมาส 1 ปี 2565 จะหนีไปไหนได้ ? โดย กองทรัสต์ ALLY มีรายได้จำนวน 371.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% มีกำไรสุทธิ 152.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเป็นรายได้และกำไรสุทธิทำสถิติสูงสุดเป็นระวัติการณ์ !! เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาเตรียมแผนรองรับในการปรับตัวให้ดีและรวดเร็ว สอดคล้องกับคอมมูนิตี้มอลล์ของกองทรัสต์ ALLY ตั้งในทำเลทองที่เป็น “ย่านที่อยู่อาศัย” (Residential area) หนาแน่น 

“กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เค.อี.รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ALLY เล่าให้ฟังว่า ปรับตัวรวดเร็วและขยับตัวไว... ด้วยกลยุทธ์เลือก “ผู้เช่า” ให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ พร้อมดึงแบรนด์แม่เหล็ก และให้คำปรึกษาลูกค้าให้เลือกพื้นที่เช่าเหมาะสมเพื่อให้รายได้ต่อพื้นที่เช่าระดับสูง รวมทั้งมุ่งเน้นสร้าง “ชุมชนที่มีคุณค่า” (Valued Community) ทำให้กองทรัสต์ ALLY ผ่านพ้นวิกฤติโควิด-19 แบบไม่เหนื่อยนัก 

แค่นั้นยังไม่พอ !! เมื่อสปอร์ตไลท์กำลังส่องไปที่ “การลงทุนใหม่” อีกครั้ง ด้วยการขยายพอร์ตให้เติบโตต่อเนื่อง ด้วยการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพสูงที่เป็น “ศูนย์การค้า-คอมมูนิตี้ มอลล์ หรือ โครงการมิกซ์ยูส” (Mixed Use) ชั้นนำของไทย เพื่อจะส่งผลบวกมาที่ “ผลตอบแทน” (รีเทิร์น) เกรด A เฉกเช่นกัน โดยบริษัททริสเรทติ้ง จำกัด จัดอันดับความน่าเชื่อถือ Credit Rating ซึ่ง กองทรัสต์ ALLY ได้เรทติ้งระดับ BBB+ ซึ่งเป็นระดับ Investment

 

บ่งชี้ผ่านศักยภาพและผลงานการบริหารทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการของกองทรัสต์ ALLY ซึ่งเป็นศูนย์การค้าชุมชนที่มีคุณภาพระดับสูง และมีกระแสเงินสดสม่ำเสมอ จากสัญญาเช่าและบริการตามสัญญา ดังนั้น ความแข็งแรงและความยืดหยุ่นทางการเงินทำให้สามารถระดมทุนจากการออกหุ้นกู้ได้ เพื่อลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพเพิ่มเติมในอนาคตปีละ 3-5 โครงการ และ สามารถลดอัตราดอกเบี้ยจากการกู้เงินทำให้ “ต้นทุนการเงินลดลง” สะท้อนผ่านเป้าหมายการลงทุน 3 ปีข้างหน้า ในสินทรัพย์เพิ่มเติมมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท มุ่งสู่เป้าหมายว่า “ALLY REIT” และเป็น “REIT ท็อป-1 ของไทย” ที่มีโครงการที่ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ได้ 

ด้วยมุมมองในอนาคตศูนย์การค้าจะต้องเน้น “ตอบโจทย์” การทำธุรกิจแบบการติดต่อสื่อสารกับลูกค้าที่หลากหลายช่องทาง (Omni Channel) ให้ได้ดีที่สุด สะท้อนผ่านพฤติกรรมลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็วหลังวิกฤติโควิด-19 โดยหันมาใช้ชีวิตใกล้บ้าน และช่องทางออนไลน์ (Online) ดังนั้น คอมมูนิตี้มอลล์ใกล้แห่งชุมชนจึงสามารถตอบโจทย์พฤติกรรมของคนยุคหลังโควิด-19 ด้วย “จุดเด่น” ความสะดวก, ปลอดภัย และ เข้าถึงได้ง่ายๆ 

หากพิจารณาจากการเก็บข้อมูลสถิติ พบว่า คอมมูนิตี้มอลล์รูปแบบดังกล่าวของกองทรัสต์ ALLY มีลูกค้ามาใช้บริการ (Traffic) เพิ่มขึ้น 40-50% จากช่วงก่อนโควิด-19 นอกจากนั้น ผู้เช่าพื้นที่ในคอมมูนิตี้มอลล์จะต้องมีการปรับตัวใหม่ โดยไม่สามารถขายเพียงสินค้าอย่างเดียว แต่ต้องเรียนรู้การบริหารความสัมพันธ์กับลูกค้า โดยมีเป้าหมายสูงสุดคือความพึงพอใจของลูกค้าหรือผู้ที่มีโอกาสเป็นลูกค้า ตั้งแต่การนำเสนอสินค้าหรือบริการ ไปจนถึงการทำให้เกิดการซื้อซ้ำๆ หรือเรียกง่ายๆ ว่า CRM เพื่อสร้างรายได้-กำไรในระยะยาว 

“กวินทร์” เล่าต่อว่า แผนธุรกิจของกองทรัสต์ ALLY กำหนด “4 กลยุทธ์หลัก” คือ 1.การเพิ่มอัตราการเช่า (Strengthen Occupancy) 2.การปรับปรุงศูนย์การค้าให้รับเทรนด์ยุคใหม่ (Enhanced asset) 3.การลงทุนโครงการใหม่ (New projects Investment) และ 4.การเพิ่มแหล่งเงินทุน (Capital Flexibility) โดยการวิเคราะห์เชิงลึกถึงพฤติกรรมของ “ลูกค้ารุ่นใหม่” ในอนาคตว่าต้องการร้านค้าแบบใด และ บรรยากาศ (ambience) ที่เหมาะ สมและตอบไลฟ์สไตล์ของลูกค้าในปัจจุบันและอนาคตได้ 

ดังนั้น จึงมีการปรับปรุงศูนย์การค้า อาทิ “เพลินนารี่มอลล์” โดยยกคอนเซ็ปต์ Playground for family ที่สามารถตอบโจทย์ทั้ง “กลุ่มครอบครัว” (Family) และ “กลุ่มคนรุ่นใหม่” (New Gen) “แอมพาร์ค จุฬาฯ” ที่ยกคอนเซ็ปต์ Green community เน้นเพิ่มพื้นที่ Co-working community for young “เดอะซีน” นำแนวคิด Creative for creator เพื่อตอบโจทย์ให้ลูกค้าทำงานในบริเวณนั้น รวมทั้งเด็กนักเรียนได้ใช้พื้นที่สร้างสรรค์ทางความคิด และ “สัมมากร ราชพฤกษ์” โดยแนวคิด Green for good life เพิ่มพื้นที่ขายและสร้างบรรยากาศโดยรวมให้มีความร่มรื่น ซึ่งทุกแห่งได้รับการตอบรับจากลูกค้าที่ดีมาก 

นอกจากนี้ ยังมีการลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติม “โครงการเดอะไพร์ม อาคารมิกซ์ยูส” ติดสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพง ด้วยเงินลงทุน 171.8 ล้านบาททำให้ปัจจุบันกองทรัสต์ ALLY ลงทุนและบริหารสินทรัพย์ทั้งหมด13 โครงการมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 160,256 ตารางเมตร มูลค่าทรัพย์สินรวม 13,406 ล้านบาท และมีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยทุกโครงในไตรมาส 1 ปี 2565 อยู่ที่ 92.7% 

ศูนย์การค้าที่มีอัตราการเช่าสูงสุดทั้งสามแห่งได้แก่​ ซีดีซี เดอะคริสตัล เอกมัยรามอินทรา และ เดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ อยู่ที่ 98.5% 97.6% 96.4% ตามลำดับ ซึ่งปัจจุบันได้เตรียมแผนขยายพื้นที่ซีดีซีให้เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับความต้องการ (ดีมานด์) พื้นที่ให้เช่าให้กับลูกค้าที่แสดงความจำนงมาแล้ว 

ขณะที่ ในไตรมาส1ปี 2565 ได้จ่ายเงินปันผลที่ 0.1620 บาท ต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราประมาณ 9.4% (Annualized Yield เมือเทียบราคาตลาดที่ 6.90 บาท)

ล่าสุดเตรียมเปิดตัว “ซีดีซี เพ็ท พาร์ค” (CDC Pet Park) เดือนก.ค. 2565 นี้ ตั้งเป้าให้เป็น Pet Park อันดับ Typo:x ด้วยการชูความพร้อมครบทุกด้านให้กับผู้รักสัตว์เลี้ยง จัดโซนที่ชัดเจน โดยนำแนวคิดมาจากอเมริกาและยุโรป ตลอดจนการใช้วัสดุ เช่น หญ้าเทียมและไม้เทียม ที่ผ่านมาตรฐาน Pet Friendly ระดับโลก เป็นต้น และการเตรียมการเปิด CDC Design Park ไตรมาส 4 ปี 2565 และเตรียมแผนการปรับโฉมอีก 5 ศูนย์การค้าภายในปี 2565-2567

การเปิดตัวฟิตเนสที่ครบวงจรที่สุดบนพื้นที่ กว่า 2,000 ตารางเมตร ภายใต้แบรนด์ เดอะ ฟิตเนส แพลตตินั่ม และ แฟลคชิพสโตร์สัตว์เลี้ยงแบรนด์ Pet Lover ที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทย แบรนด์ผู้นำในภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ ร้านอาหาร Night Life ที่รวบรวมร้านดัง อาทิ Thay, Sab Indy, Est.33 ที่จะสร้างความสนุกสนานใหม่ ๆ ให้กับผู้มาใช้บริการ ในฝั่งเดอะคริสตัล ได้รวบรวมแบรนด์ดังในหมวดร้านอาหาร นับได้ว่ามากและหลากหลายที่สุดบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม อาทิ ทองสมิทธ์ อาฟเตอร์ยำ และร้านอาหารดังอีกหลายแบรนด์ ที่เตรียมเปิดตัวในไตรมาส 3 ร่วมถึงการเปิดตัวโรงภาพยนตร์ที่ร่วมกับแบรนด์ โอมาซ เปิดประสบการณ์โรงภาพยนตร์ที่ให้ความสบายที่สุดพร้อมระบบนวดบนที่นอนที่ปรับระดับได้อย่างสุขสบายเป็นที่แรก

ท้ายสุด “กวินทร์” บอกไว้ว่า เมื่อได้แบรนด์ดีและเก่งที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าของเราในแต่ละโครงการได้แล้ว ต่อไปจะเน้นหาร้านค้าที่ขายประสบการณ์ใหม่ ๆ ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ลูกค้า เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว และหัวใจหลักในการทำธุรกิจจะคำนึงถึงความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก ซึ่งขณะนี้ได้มีการติดตั้งหลังคาพลังงานแสงอาทิตย์ (Solar Rooftop) แล้วใน 6 โครงการ และได้รับรางวัล MEA Energy Awardsจากการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) แล้ว 2 โครงการ เป็นเครื่องหมายการันตีประสิทธิภาพการประหยัดพลังงานไฟฟ้า และคุณภาพอากาศภายในอาคาร นอกจากนี้ การที่เราทำซีดีซี ทำให้มีโอกาสนำ Creative products ซึ่งให้ความสำคัญเรื่อง Environmental Friendly มาประยุกต์ใช้กับทุกโครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับแนวคิดองค์กรเรื่องการนำ ESG มาเพื่อให้ลูกค้าเราได้รับสิ่งดี ๆ ที่เตรียมไว้ให้อย่างดีที่สุดในทุกโครงการ