จับตาอสังหาฯปี65วิกฤติซ้อนวิกฤติ ‘อิสระ บุญยัง’แนะทบทวนแผนรับดีมานด์ฟุบ

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วง 2 เดือนแรก (ม.ค.-ก.พ.) ของปี 2565  (ม.ค.-ก.พ.) ดูเหมือนจะดี! ถ้าดูจากตัวเลขการเปิดตัวของอาคารชุด กว่า 10,000 ยูนิต สูงขึ้น 452% แต่อย่าลืมว่าเกิดจากฐานที่ต่ำ!  จากปี 2564 เปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก ขณะที่ ตลาดแนวราบยังไปได้เรื่อยๆ เพราะเปิดตัวครั้งเดียวสามารถขายไปได้หลายปีต่างจากคอนโดมิเนียม 

"หากดูตัวเลขการเปิดตัวเหมือนว่าความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการดีขึ้น แต่เดือน มี.ค. เริ่มไม่แน่ใจในฝั่งซัพพลายของผู้ประกอบการ อาจจะเป็นเพราะว่าทุกอย่างชะลอมา 2 ปีแล้ว ต้องทยอยเปิด ขณะที่สิ่งที่สำคัญคือฝั่งผู้ซื้อ หรือ ดีมานด์ ต้องดูว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขายเป็นอย่างไร"

คาดว่า ตัวเลขยังคงลดลง 7-8% เทียบ ม.ค.2564 เฉพาะคอนโดมิเนียม ลดลง 10% แนวราบ 3% สะท้อนว่า บ้านแนวราบแนวโน้มยังไปได้เหมือนช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนหลังของปี (เม.ย.-ธ.ค.) ยังเป็นเรื่องยากสำหรับการคาดการณ์ จากเดิมที่ทุกคนคาดว่า ปี 2565 เปิดมาทุกอย่างจะดีขึ้น ซึ่งปัจจัยบวกที่มีอยู่เดิม ไม่ว่าจะเป็นค่าโอน ค่าจดจำนอง แอลทีวี ที่มีผลถึงสิ้นปี 2565 รวมทั้งการกระจายตัวของสาธารณูปโภคต่างๆ เริ่มมีการเปิดเดินรถอย่างจริงจัง ความคืบหน้าของมอเตอร์เวย์ ในเส้นทางต่างๆ และการทองเที่ยวน่าจะกลับมาฟื้นตัวแต่สถานการณ์ก็เปลี่ยนเร็ว! และขณะนี้ สงครามยังคงอยู่จะกระทบต่อการส่งออก ซึ่งเป็นสิ่งที่ประเทศไทยคาดหวัง

“วิเคราะห์ปัจจัยบวกที่มีอยู่ อาจไม่ชนะหรือเพียงพอให้ภาคอสังหาริมทรัพย์โตได้ 10-15% เหมือนที่มีการคาดการณ์ไว้ในต้นปี ส่วนตัวมองว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังคงที่เท่าปี 2564 หรือโต 5-10% ถือว่าดีมากแล้ว”

มากกว่า 1 เดือนที่เกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครน มีการเจรจาทุกวันแต่ไม่มีทีท่าว่าจะจบลงแบบไหน เป็นปัจจัยลบสำคัญที่เข้ามามีผลต่อธุรกิจส่งออกจากเดิมที่คิดว่าจะเป็นบวก หรือดอกเบี้ยเดิมที่คิดว่าจะเป็นบวก เพราะอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในต้นปี 2566

แต่เมื่อเกิดปัญหาสงครามรัสเซีย-ยูเครน และกลายเป็นแรงกดดันให้สินค้าต่างๆ ในยุโรป สหรัฐ ขึ้นราคาทำให้เกิดแรงกดดันเรื่องดอกเบี้ยในตลาดโลกมีผลทำให้เงินฟ้อในตลาดโลกสูงขึ้น

ทันทีที่มีผลกระทบเรื่องของราคาน้ำมันซึ่งเป็นต้นทุนทั้งทางตรงและทางอ้อมของทุกภาคธุรกิจรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพูดกันตลอดว่า สินค้าที่ได้รับผลกระทบทางอ้อมจากค่าขนส่งหนักขึ้น!

จากต้นทุนราคาวัตถุดิบไม่ว่าะเป็น ดินปูนทรายและเหล็ก เช่น เหล็กขยับราคาจากตันละ 10,000 บาท จนถึง 12,000 บาท กลายเป็น 31,000 บาท ขึ้นมาถึง 50% ไม่นับรวมคอนกรีนผสมเสร็จเริ่มปรับตัวสูงขึ้นทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างถูกผลักขึ้นไปโดยปริยาย

บวกกับ “แรงงานที่ขาดแคลน” เพราะนำเข้ามาไม่ได้ จากโควิดที่ยังคงลุกลามในไทยและประเทศโดยรอบ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในเรื่องของค่าจ้างแรงงาน อัตราดอกเบี้ย ค่าที่ดิน ค่าพัฒนา ค่าก่อสร้าง

อิสระ แนะนำว่า ผู้ประกอบการทุกรายต้องกลับมาทบทวนแผนใหม่ การพัฒนาหรือเปิดตัวโครงการเน้นทำเลที่มีอัตราการดูดซับดี หรืออาจชะลอบางโครงการที่ไม่แน่ใจออกไปก่อนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม  ส่วนแนวราบเปิดเป็นเฟสๆ ไป ส่วนการปรับขึ้นราคาสินค้าซึ่งเข้าใจว่าผู้ประกอบการหลายรายเตรียมปรับขึ้น 5-10% ต้องพิจารณากำลังซื้อผู้บริโภคที่ยังไม่ดีขึ้นด้วย

ยิ่งในภาวะเกิดเงินเฟ้อเข้ามารุมเร้าบั่นทอนกำลังซื้อ เป็นปัจจัยที่ทำให้แม้ว่าราคาต้นทุนจะสูงขึ้นแต่ก็จะขึ้นราคาได้ไม่มาก