บริษัทอสังหาฯจีน เป็นของรัฐ แล้วไทยจะสู้ไหวรึ | อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ท่านเชื่อหรือไม่ จีนมีรัฐวิสาหกิจทั้งหมด 391,000 แห่งทั้งในระดับรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น ส่วนหนึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินและรับเหมาก่อสร้าง

หลังจากอาคารสำนักงานตรวจเงินแผ่นดินที่กำลังก่อสร้างถล่มเมื่อวันที่ 28 มี.ค.2568 เราจึงทราบว่าบริษัทรับเหมา (ช่วง) เป็นบริษัทจีน บ้างก็ว่าเป็นจีนเทา

แต่ความจริงแล้วเป็นบริษัท China Railway ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่อันดับต้นๆ ของจีนที่กำเนิดมาจากการรถไฟจีนและรัฐบาลจีนเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในลักษณะเป็นรัฐวิสาหกิจ (State-owned Enterprises) หรือบริษัทที่รัฐบาลจีนเป็นเจ้าของ

เราจึงควรมาดูกิจการของบริษัทจีนที่รัฐบาลเป็นเจ้าของกัน ทั้งนี้ ประเทศสังคมนิยม เช่น โซเวียตในยุคก่อน จีน เวียดนามต่างมีบริษัทที่ถือเป็นรัฐวิสาหกิจโดยเจ้าของคือรัฐบาล ซึ่งอาจเป็นรัฐบาลส่วนกลางหรือส่วนท้องถิ่นก็ได้

กล่าวกันว่า  ณ สิ้นปี 2562 รัฐวิสาหกิจของจีนคิดเป็น 4.5% ของเศรษฐกิจโลกและสินทรัพย์รวมของรัฐวิสาหกิจทั้งหมดของจีน รวมถึงที่ดำเนินงานในภาคการเงิน มีมูลค่าถึง 78.08 ล้านล้านดอลลาร์หรือ 2,660 ล้านล้านบาท

รัฐวิสาหกิจคิดเป็นมากกว่า 60% ของมูลค่าตลาดของจีนในปี 2562 และประมาณการชี้ให้เห็นว่าพวกเขาสร้างรายได้ประมาณ 23-28% ของ GDP ของจีนในปี 2560 และจ้างงานระหว่าง 5-16% ของกำลังแรงงานทั่วประเทศ

หากคิดเป็นจำนวนบริษัทก็คงเป็นราว 867,000 แห่ง อย่างตึกใหญ่ทั้งหลายในมหานครต่างๆ ของจีน ส่วนหนึ่งก็เป็นของบริษัทเหล่านี้

บริษัทรับเหมาก่อสร้างและบริษัทพัฒนาที่ดินจากส่วนกลางที่ใหญ่ที่สุดในจีน ก็เป็นรัฐวิสาหกิจจีนหลายแห่ง ขยายตัวออกไปในขอบเขตทั่วประเทศ

บทบาทสำคัญของบริษัทที่รัฐบาลจีนเป็นเจ้าของหรือรัฐวิสาหกิจจีนเน้นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน 

จะเห็นได้ว่า ระบบรถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้าใต้ดินมักเป็นผลงานของบริษัทใหญ่ๆ เหล่านี้ รวมทั้งการสร้างปัญญาประดิษฐ์ พลังงานนิวเคลียร์ การบินและอวกาศ

รวมทั้งยังเป็นฐานในการขยายตัวออกไปในต่างประเทศ ไปรับเหมาก่อสร้าง (เช่น ที่มาสร้างตึกสำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน) หรือกิจการที่ไปมีอิทธิพลอย่างมากในแอฟริกา ก็มาจากการสนับสนุนของรัฐบาลจีนแทบทั้งสิ้น 

รัฐบาลจีนทำมาหากินเป็นและเก่ง รัฐบาลไทยหรือรัฐบาลประเทศอื่นๆ คงสู้ไม่ได้

ทำไมจีนจึงสามารถดูดเทคโนโลยีจากต่างประเทศมาไว้ในจีน เช่น รถไฟความเร็วสูง การก่อสร้างที่ซับซ้อนต่างๆ ก็เพราะวิสาหกิจที่จะเข้ามาทำธุรกิจในจีน ต้องร่วมทุนหรือถ่ายทอดเทคโนโลยีให้กับวิสาหกิจ (ที่รัฐบาลเป็นเจ้าของ)

และบริษัทเหล่านี้พร้อมใจกันใช้มาตรการแบบนี้โดยการสนับสนุนของรัฐบาล ไม่มีใครฉวยโอกาสลักไก่ได้ อาจถือได้ว่ารัฐบาลจีนกุมเศรษฐกิจและอำนาจในการต่อรองกับต่างประเทศ ซึ่งข้อนี้แตกต่างอย่างมากกับไทยที่ภาคเอกชนไทยไม่ใช่ของรัฐบาล (แต่เป็นไปได้ที่รัฐบาลอาจเป็นเครื่องมือของเอกชน)

ในปัจจุบันบริษัทจีนเหล่านี้คือหัวหอกในการออกไปขยายอิทธิพลทางการค้าได้ทั่วโลก ตามด้วยกลุ่ม SMEs ในจีนที่ต้องย้ายออกนอกประเทศบ้าง 

เพื่อตระเตรียมการทำสงครามการค้ากับประเทศจีน จีนจึงขยายอิทธิพลทั้งทางการเงิน การส่งออกประชากรไปทั่วโลก

กระแสการไหลบ่าของประชากรอาจเกิดขึ้นอีก เมื่อร้อยกว่าปีก่อน ประชากรจีนย้ายออกเพราะความอดอยากขัดสน แต่ในยุคใหม่นี้รัฐบาลนำพาประชากรย้ายออกเพื่อไปยึดหัวหาดทั่วโลก

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ คนจีนถูกปลูกฝังให้เป็นเจ้าของบ้านหรือส่วนมากคือห้องชุด เพราะบ้านแนวราบแท้ๆ แพงมากๆ ต้องเป็นเศรษฐีจริงๆ จึงจะหาซื้อได้

ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเป็นเสาหลักสำคัญของเศรษฐกิจ ซึ่งแนวคิดนี้ก็ไม่แตกต่างจากในสหรัฐอเมริกาที่พูดถึงความฝันของชาวอเมริกัน (American Dream) คือการมีบ้านและที่ดินเป็นของตนเอง 

ดังนั้น บริษัทที่เป็นรัฐวิสาหกิจหรือบริษัทของจีนจึงเติบโตมาก เช่น บริษัทรถไฟ China Railway ก็เป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาที่ดินและบริษัทรับเหมาที่พัฒนาที่ดินในนครใหญ่น้อยในประเทศจีน แข่งกับนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่น ซึ่งก็คงมีจำนวนไม่น้อยที่เป็นรัฐวิสาหกิจระดับท้องถิ่นด้วย

บริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่ของจีน 6 อันดับแรกในปี 2567 ล้วนเป็นบริษัทที่รัฐเป็นเจ้าของหรือได้รับการสนับสนุนจากรัฐ เช่น Poly Developments, China Vanke และ China Overseas Land & Investment อยู่ในอันดับสูงสุดเช่นกัน

อย่างบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนรายใหญ่ที่สุดในจีน Country Garden ซึ่งผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรมูลค่า 11,000 ล้านดอลลาร์ในเดือน ต.ค.ร่วงลงจากอันดับ 1 ในปี 2565 มาอยู่ที่อันดับ 7 เนื่องจากยอดขายลดลง 53% เหลือ 220,000 ล้านหยวน (30,900 ล้านดอลลาร์)

แต่เมื่อเศรษฐกิจตกต่ำ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ ต่อด้วยผู้พัฒนารายอื่นๆ ที่มีหนี้สินจำนวนมากที่เล็กกว่าและผิดนัดชำระหนี้

ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะวิกฤติมากขึ้น ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หยุดชะงักและร้างลง และมีบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จเป็นจำนวนมาก ยิ่งมาพบการระบาดของโรคโควิด-19 ก็ยิ่งทำให้สถานการณ์แย่ลง

ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงและปัญหาอุปทานล้นตลาดก็ทวีความรุนแรงมากขึ้น จนในที่สุดมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ในประเทศจีนถึง 50 ล้านหน่วย (ไทยมี 1.3 ล้านหน่วย เกาหลี 1.5 ล้านหน่วย ญี่ปุ่น 8.9 ล้านหน่วย)

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2567 ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวบ้างตั้งแต่เดือน ต.ค. เนื่องมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งใหญ่ การฟื้นตัวนี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2568

แต่นับตั้งแต่วันที่ 2 เม.ย.2568 สหรัฐอเมริกาประกาศขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนและประเทศอื่นๆ ทั่วโลก ในอัตราที่สูงมาก ก็จึงคาดการณ์ได้ว่ายอดขายบ้านในจีนจะลดลงในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า

แต่ก็คาดว่ารัฐบาลจีนจะเร่งดำเนินมาตรการผ่อนปรนเพื่อฟื้นฟูและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพ 

หากแนวโน้มของภาคส่วนนี้แย่ลงอย่างมีนัยสำคัญ และรัฐวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์จีน ก็คงต้องออกสู่ต่างประเทศมากขึ้น ประเทศไทยก็อาจเป็นเป้าหมายหนึ่ง ดังนั้น ผู้ประกอบการไทยจึงพึงระวัง

บริษัทพัฒนาที่ดินไทยที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกรวมกันพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพียง 260,540 ล้านบาท หรือ 7.663 พันล้านดอลลาร์ ยังน้อยกว่าบริษัทอันดับที่ 10 ในปี 2566 ที่มีรายได้ถึง 545,407 ล้านบาท หรือ 16.041 พันล้านดอลลาร์

ในอนาคต บริษัทพัฒนาที่ดินจีนจะมาแข่งกับไทยอย่างแน่นอน เพราะเศรษฐกิจจีนอาจอ่อนแอลงเพราะสงครามการค้ากับสหรัฐ บริษัทพัฒนาที่ดินจีนจึงไม่สามารถเติบโตในประเทศได้อีกต่อไป

หากรัฐบาลไทยปล่อยให้บริษัทพัฒนาที่ดินจีนเข้ามาแข่งขัน อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยคงถึงจุดจบ.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

www.area.co.th