แนวทางการวางแผนส่งต่ออสังหาริมทรัพย์และการบริหารภาษี

By ดร.นิติ เนื่องจำนงค์ ผู้อำนวยการอาวุโส Wealth Planning and Family Office ธนาคารไทยพาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ถือเป็นทรัพย์สินหลักและมีมูลค่าสูงสำหรับหลายครอบครัว จึงทำให้แนวคิดเรื่องการวางแผนส่งต่ออสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญ เพราะการส่งต่อมิใช่แค่การวางแผนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์นั้นให้แก่บุคคลใด แต่ยังต้องพิจารณาถึงภาระภาษี รูปแบบการโอน รวมถึงรูปแบบความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้โอน-ผู้รับโอนและมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ๆ ด้วย ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566 (พ.ศ. 2566-2569) ยังคงใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี และราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 ม.ค. 2570 (2570-2573) ซึ่งราคาประเมินดังกล่าวมีผลโดยตรงต่อภาระภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์

ในมุมของการวางแผนความมั่งคั่งและการส่งต่อทรัพย์สิน คำถามที่มักพบบ่อยก็คือ ควรจะทยอยโอนให้ในขณะที่ยังมีชีวิตหรือรอส่งต่อในรูปแบบทรัพย์มรดกหรือโอนเข้าบริษัทดี ดังนั้น การตัดสินใจเลือกแนวทางใด จำเป็นต้องพิจารณา “รูปแบบการโอน” และ “ความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน” เนื่องจากปัจจัยดังกล่าวมีผลโดยตรงต่อภาระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นในแต่ละกรณี

รูปแบบการโอนและความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน

รูปแบบที่ 1: โอนให้ขณะมีชีวิต (ให้โดยเสน่หา)

สถานะผู้โอน-ผู้รับโอน: พ่อแม่โอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม)

· ภาษีการรับให้ (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา): “ผู้โอน” มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ แต่ได้รับยกเว้นภาษีในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีต่อผู้ให้ โดยส่วนเกิน 20 ล้านบาทต่อปีต่อผู้ให้ ต้องเสียภาษีการรับให้ 5%

· อากรแสตมป์: ผู้โอนเสีย 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า)

· ค่าธรรมเนียมการโอน: ผู้โอนและผู้รับโอนเสียคนละครึ่งในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

สถานะผู้โอน-ผู้รับโอน: โอนให้คู่สมรส (จดทะเบียน) vs โอนให้คู่ชีวิต (ไม่จดทะเบียนสมรส)

โอนให้คู่สมรส (จดทะเบียน)

· ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ผู้โอนจะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า 5%–35% โดยคำนวณจากราคาประเมินหลังหักค่าใช้จ่าย และเฉลี่ยตามปีที่ถือครอง หากเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไร เช่น ได้มาโดยทางมรดก เป็นต้น ผู้โอนสามารถเลือกไม่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีปลายปีและถือเป็น Final Tax ได้

· ภาษีธุรกิจเฉพาะ: หากถือครองทรัพย์สินไม่เกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ผู้โอนเสีย 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินฯ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) แต่หากถือครองทรัพย์สินหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินระยะเวลาดังกล่าว ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

· อากรแสตมป์: ผู้โอนเสีย 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินฯ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) เว้นแต่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก

· ค่าธรรมเนียมการโอน: ผู้โอนและผู้รับโอนเสียคนละครึ่งในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินฯ

โอนให้คู่ชีวิต (ไม่จดทะเบียนสมรส)

· ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ จะเหมือนกับกรณีโอนระหว่างคู่สมรส (จดทะเบียน)

· ค่าธรรมเนียมการโอน: ผู้โอนและผู้รับโอนเสียคนละครึ่งในอัตรา 2% ของราคาประเมินฯ (ข้อสังเกต: ค่าธรรมเนียมการโอนฯ จะสูงกว่ากรณีจดทะเบียนสมรส)

สถานะผู้โอน-ผู้รับโอน: โอนระหว่างเครือญาติ

· ค่าธรรมเนียมการโอน:

o กรณีโอนระหว่างบุพการีและผู้สืบสันดาน (เช่น “ปู่ย่า ตายาย ทวด” และ “หลาน เหลน”) รวมถึง กรณีบิดาโอนให้บุตรนอกกฎหมายที่บิดารับรองแล้ว ผู้โอนและผู้รับโอนเสียคนละครึ่งในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินฯ

o กรณีที่ไม่ใช่บุพการีผู้สืบสันดาน เช่น ลุง ป้า น้า อา หลานหรือพี่น้อง ผู้โอนและผู้รับโอนเสียคนละครึ่งในอัตรา 2% ของราคาประเมินฯ (เหมือนซื้อขายปกติ)

รูปแบบโอนที่ดินที่ถือครองในนามบุคคลธรรมดาเข้าบริษัท เพื่อช่วยบริหารจัดการโครงสร้างทรัพย์สินแยกออกจากตัวบุคคลและต่อยอด เช่น การซื้อ ขาย หรือพัฒนาในอนาคต รวมถึงการส่งต่อผ่านการโอนหุ้นแทนการโอนที่ดินแต่ละแปลง จะมีภาระภาษีหลักๆ คือ

· ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้โอนจะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า 5%-35% โดยคำนวณจากราคาประเมินหลังหักค่าใช้จ่ายและเฉลี่ยตามปีที่ถือครอง (เหมือนกับกรณีโอนระหว่างคู่สมรส (จดทะเบียน))

· ภาษีธุรกิจเฉพาะ: หากถือครองทรัพย์สินไม่เกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ผู้โอนเสีย 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินฯ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)

· ค่าธรรมเนียมโอน: ผู้โอนและผู้รับโอนเสียคนละครึ่งในอัตรา 2% ของราคาประเมินฯ

รูปแบบที่ 2: ส่งต่อในรูปแบบทรัพย์มรดก

อสังหาริมทรัพย์บางแปลงอาจมีมูลค่าสูงหรือยังไม่มีความจำเป็นที่จะต้องโอนส่งต่อให้ในขณะมีชีวิต การรอเพื่อส่งต่อในรูปแบบมรดกก็อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจเนื่องจากผู้รับไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา, ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และไม่เสียอากรแสตมป์ โดยเสียเพียงค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมินฯ กรณีผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสและผู้สืบสันดาน/บุพการี แต่สำหรับกรณีอื่น ๆ เสีย 2% ของราคาประเมินฯ

อย่างไรก็ดี จะต้องพิจารณาเรื่องภาษีการรับมรดก โดยหลักคือ

· ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสจดทะเบียนจะได้รับยกเว้นภาษีการรับมรดก

· ผู้รับมรดกเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน: ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีในอัตรา 5% สำหรับส่วนที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาทต่อเจ้ามรดก

· ผู้รับมรดกเป็นบุคคลอื่น: ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% สำหรับส่วนที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาทต่อเจ้ามรดก

ดังนั้น ตอบคำถามที่ว่า จะโอนให้ตอนยังมีชีวิตหรือรอตกเป็นทรัพย์มรดกหรือโอนเข้าบริษัทดีนั้น จึงไม่มีคำตอบหรือสูตรสำเร็จตายตัวว่าทางเลือกไหนดีที่สุด เพราะความพร้อมและเงื่อนไขแต่ละครอบครัวไม่เหมือนกัน แต่การเข้าใจเรื่องการคำนวณมูลค่าทรัพย์สินและภาระค่าใช้จ่ายทางภาษีร่วมกับการทำ Wealth Planning ตั้งแต่วันนี้ ก็ช่วยให้เราเห็นภาพรวมและผลกระทบได้ดียิ่งขึ้น