สำหรับกลุ่มผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ความรู้ในเรื่องการบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด การบริหารภาษี และการวางแผนส่งต่อทรัพย์สินนั้นถือเป็นเรื่องสำคัญที่ควรรู้ ซึ่งในบทความนี้เรามาทำความรู้จักหลักการของกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องสิทธิเก็บกิน (Usufruct) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือทางกฎหมายที่สามารถช่วยในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์
สิทธิเก็บกิน หมายถึง สิทธิของบุคคลที่จะครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิเก็บกินนี้ถือเป็นทรัพยสิทธิที่จะตัดทอนอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ในทรัพย์สินให้โอนมาเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ผลคือ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะมีสิทธิต่างๆ เช่น สิทธิครอบครองทรัพย์สิน, สิทธิใช้สอยทรัพย์สิน, สิทธิจัดการทรัพย์สิน รวมถึงมีภาระผูกพันในการดูแลบำรุงรักษาและต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินนั้นๆ ถือเสมือนเจ้าของได้โอนสิทธิต่าง ๆ ที่มีในอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่มีสิทธิดังที่กล่าวมาในอสังหาริมทรัพย์นั้นอีกยกเว้นเพียงสิทธิที่จะจำหน่ายทรัพย์สิน
การเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถอยู่ในรูปแบบนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาก็ได้ และสิทธิเก็บกินจะได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านั้น กล่าวคือ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน หากไม่จดทะเบียนจะใช้บังคับได้เฉพาะคู่กรณี (เจ้าของที่ดินกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) แต่จะไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ โดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ แบ่งเป็น
• กรณีไม่ได้กำหนดเวลาไว้ กฎหมายให้สันนิษฐานว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ
• กรณีมีกำหนดเวลาไว้ จะต้องไม่เกิน 30 ปี หากเกิน 30 ปี กฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี และสามารถต่ออายุได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังสามารถเอาทรัพย์สินนั้นมาให้ผู้อื่นเช่าและเก็บค่าเช่าได้ ซึ่งเมื่อมีรายได้ในรูปแบบค่าเช่าก็จะมีภาระภาษีเงินได้และยังรวมไปถึงหน้าที่ในการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นด้วยในฐานะผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ แต่ก็มีข้อพิจารณาในการส่งต่อทรัพย์สิน เนื่องจากสิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวคือหากผู้ทรงสิทธิตายถือว่าสิทธิเก็บกินระงับไป จะโอนทางมรดกไม่ได้
จากหลักการดังกล่าว จึงพบว่าในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้นำหลักการของสิทธิเก็บกินมาประยุกต์ใช้กับธุรกรรมต่างๆ ตัวอย่างการนำสิทธิเก็บกินมาประยุกต์ใช้ในครอบครัว การบริหารภาษีและการบริหารสภาพคล่อง เช่น
· ในบางครอบครัวพ่อแม่ใช้วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินบนที่ดินที่ได้ยกให้แก่ลูก เสมือนเป็นหลักประกันในอนาคตเพื่อป้องกันปัญหาว่าลูกอาจไม่ดูแลหลังจากที่ยกที่ดินให้
· หรือในบางกรณี การจดสิทธิเก็บกินช่วยให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ (เช่น บุตรที่ฐานภาษีสูง) จดสิทธิเก็บกินให้แก่พ่อแม่ ทำให้รายได้จากค่าเช่าเกิดแก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (เช่น พ่อแม่ที่เกษียณแล้ว) พ่อแม่จึงเป็นผู้เสียภาษีจากรายได้ค่าเช่าดังกล่าว ซึ่งการจดสิทธิเก็บกินให้แก่คุณพ่อคุณแม่หรือญาติผู้ใหญ่ (ที่เกษียณอายุแล้วหรือไม่มีรายได้ประจำ) ถือเป็นกลยุทธ์ที่สร้างประโยชน์นอกจากในแง่การบริหารภาษีแล้ว ในเชิงคุณภาพชีวิต เป็นเสมือนการสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้แก่ผู้ใหญ่ในครอบครัว ทำให้ท่านมีรายได้ต่อเนื่องสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนตัวหรือค่ารักษาพยาบาล โดยไม่ต้องพึ่งพาเงินสนับสนุนจากลูกหลานเพียงอย่างเดียว
· นอกจากนี้ยังอาจช่วยจัดการในเรื่องความคล่องตัวในการบริหารจัดการ (Operational Flexibility) การจดสิทธิเก็บกินช่วยลดความยุ่งยากในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก เช่น ในกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ (ลูกหลาน) อาจจะแยกย้ายไปอยู่ต่างประเทศหรือไม่สะดวกมาจัดการหน้างาน การให้พ่อแม่หรือบุคคลที่ไว้ใจได้เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะช่วยให้บุคคลนั้นมีสิทธิทางกฎหมายในการทำสัญญาเช่า จัดการดูแลทรัพย์สิน และรับรายได้เพื่อนำไปจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินได้ทันที