ให้เช่าที่ดิน 99 ปี ภัยต่อชาติและประชาชน

รัฐบาลไม่พึงออกนโยบายจากข้อมูลอันเป็นเท็จที่อาจได้รับจากนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ บางท่านบอกว่าแนวคิดการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีเป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศ เพราะระยะเวลาการเช่า 50 ปี ยังเป็นอุปสรรค ไม่ดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการคืนทุนที่ยาวนาน ข้อนี้เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง 

เนื่องจากที่ผ่านมา ไม่เคยมีนักลงทุนประเทศใดเรียกร้องในประเด็นนี้เลย การลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีเพิ่มขึ้นตามลำดับนั้น ก็ไม่เคยมีอุปสรรคจากประเด็นการให้เช่า 50 ปีเลย กลุ่มทุนที่อาจแอบเรียกร้องอาจเป็นทุนจากจักรวรรดินิยมจีนที่หวังไปกว้านซื้อที่ดินในต่างประเทศ โดยเฉพาะที่เกิดขึ้นในลาว ไทยจึงไม่ควรตามหลังจักรวรรดินิยมจีน

ดูอย่างในปัจจุบันที่รัฐบาลให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ปรากฏว่านักลงทุนแห่มาลงทุนมากมายก็จริง แต่:เข้ามาสร้างโรงงาน แถมนำคนงานจีนมาทำงาน พาครอบครัวเข้ามาอยู่อาศัย ปักหลักปักฐานเสมือนเป็นเขตเช่าของคนจีนไปแล้วแรงงานที่หวังจะได้เข้าไปทำงาน นอกจากไม่ได้เพราะเอาคนงานจีนมาเองแล้ว ยังกลับจ้างแต่พวกคนงานประเทศเพื่อนบ้าน 

กรณีนี้ต่างจากนักลงทุนญี่ปุ่น เกาหลีหรือสหรัฐอเมริกาที่ใช้แรงงานไทยการสร้างโรงงาน ก็ทำในบริเวณใกล้บ้านชาวบ้าน แม้ถูกประท้วงก็มีเจ้าหน้าที่ให้ความดูแล

ดร.โสภณได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์พบว่า สิงคโปร์ไม่ให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป

แต่ให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย

เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 16 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้

โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน ทั้งนี้หมายถึงรัฐต่าง ๆ ในแหลมมลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH ส่วนของไทยใน EEC สามารถนำที่ดิน ส.ป.ก.4-01 และที่ราชพัสดุมาให้ต่างชาติใช้ได้ด้วย

ประเทศลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีน (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตาม หากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี

จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

พวกอยากขายที่ดินให้ต่างชาติมักบอกว่า จะดำเนินการอย่างรอบคอบและมีมาตรการป้องกันการถือครองผิดวัตถุประสงค์ โดยจะให้เช่าที่ดินเฉพาะเพื่อลงทุน หรือเช่าทำธุรกิจ ที่โดยปกติมีการต่ออายุให้อยู่แล้ว ไม่รวมถึงการเช่าประเภทอื่นหรือเหมารวมทุกกิจกรรม และหากผู้เช่าไม่ทำตามกฎระเบียบที่กำหนดไว้ก็สามารถยกเลิกได้ ก็เป็นแค่คำพูดใน “คำคุย” สวยหรูเท่านั้น 

ในความเป็นจริงสิ่งที่พบก็คือ 1.มีบริษัท Nominee อยู่ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ 2.คนต่างชาติแอบจดทะเบียนกับคนไทยก็มีอยู่มากมาย 3.ตามเกาะภูเก็ต เกาะสมุย มีบ้านและที่ดินอยู่บนเขา ไม่น่าจะได้รับการอนุญาตก่อสร้างได้ กลับมีโฉนดและเป็นบ้านที่ครอบครองโดยคนต่างชาติหรือโรงแรมต่างชาติ

ขนาดเราไม่ให้ต่างชาติถือครองทรัพย์อย่างเป็นทางการ ยังอุกอาจครอบครองกันอย่างไม่กลัวอาญาแผ่นดินและอาจมีเจ้าพนักงาน “ขายชาติ” ร่วมมือด้วยเป็นจำนวนมาก หากยิ่งเราเปิดให้ต่างชาติเช่าที่ระยะยาวได้ขนาดนั้น แผ่นดินไทยก็ยิ่งถูกต่างชาติครอบงำเข้าไปอีก

ตัวอย่างมากมายที่ชี้ให้เห็นว่าในอดีตที่ผ่านมา ไทยให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็เกินคุ้ม ได้แก่

1.ห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าวที่การรถไฟแห่งประเทศไทยให้เช่า 30 ปี (2521-2551) และในช่วงต่ออายุต่อไปอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯ ยังได้เงินเพิ่มเติมอีกเกือบ 30,000 ล้าน ถ้าให้เช่ายาว 99 ปีก็คงได้แก่กระผีกริ้น

2.กรณีโครงการขนาดใหญ่ เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 โดย บจก.กูมาไกกูมิ (Kumagai Gumi) หรือดอนเมืองโทลล์เวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น ไม่ได้มากมายแต่ประการใด

3.โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวน / ราชดำริ เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้เช่าและเช่าช่วงห้องชุดต่อกันมากมาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

4.ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินฯ ตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ทางราชการผู้ให้เช่าคงเสียเปรียบ เสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

5.ประเทศตะวันตกบางแห่งไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาตลาด (ไม่ใช่ราคาประเมินราชการที่แสนต่ำ) เสียภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของส่วนที่กำไร และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาทยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล 

แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ การให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ “ขายชาติ” ยิ่งกว่านั้นสิงคโปร์ยังกำหนดให้ต่างชาติเสียค่าธรรมเนียมซื้ออีก 60% ของราคาตลาด แต่ไทยกลับไม่มีภาษีนี้

ดร.โสภณขอเสนอดังนี้

1.จัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย

2.สร้างบรรยากาศทางการเมืองดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น

3.สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด

4.เน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น เพื่อกระจายความเจริญ

การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีจึงเป็นอันตรายต่อชาติและประชาชน โปรดทบทวน