ส่องมุมมองกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569

เมื่อการลงทุนในทรัพย์สินทางเลือก ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ และ / หรือ สินค้าโภคภัณฑ์ เป็นแนวทางที่ได้รับคำแนะนำในการวางแผนการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุน แต่เมื่อบางธุรกิจได้รับผลกระทบ เช่น มีการย้ายฐานการผลิต หรือมี Supply ใหม่เข้ามาแข่งขันจำนวนมาก หรือภาวะความไม่แน่นอนทางการเมืองการทหารที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดหุ้นและตลาดเงินในประเทศ

โอกาสนี้ขอแนะนำทางเลือกของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินหรืออาคารโดยตรง หรือลงทุนเฉพาะในธุรกิจเดียวอีกต่อไป นักลงทุนสามารถเข้าถึงผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ผ่านผลิตภัณฑ์ทางการเงิน ได้แก่ กองทุนรวมที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ หรือ ETF (Exchange-Traded Fund) ที่ลงทุนตามสัดส่วนในกลุ่มดัชนีอ้างอิง กองทุนรวมที่ลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และหรือ หุ้นอสังหาริมทรัพย์  ซึ่งแต่ละรูปแบบมีวัตถุประสงค์ ความเสี่ยง และความเหมาะสมกับนักลงทุนแตกต่างกัน

เปรียบเทียบ REIT , REIT ETF และ กองทุนรวมที่ลงทุนใน REITและหุ้นอสังหาริมทรัพย์

REIT เป็นการลงทุนโดยตรงในกองทรัสต์ที่ถือครองหรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม จุดเด่น คือสร้างรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่าและเงินปันผล แต่การกระจายความเสี่ยงค่อนข้างต่ำถึงปานกลาง เพราะขึ้นอยู่กับทรัพย์สินของแต่ละกอง REIT ต้องซื้อผ่านโบรกเกอร์ในตลาดหลักทรัพย์ และมีสภาพคล่องน้อยถึงปานกลาง โดยมีค่าธรรมเนียมค่าซื้อขายตามโบรกเกอร์กำหนด ทั้งนี้ผลตอบแทนที่คาดหวังจะเป็นเงินปันผลพร้อมโอกาสกำไรจากราคาหน่วย แต่ก็ยังมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของทรัพย์สิน ดอกเบี้ย และเศรษฐกิจ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำและมีเวลาติดตามพอร์ตเอง

REIT ETF เป็นการลงทุนในกองทุน ETF ที่รวบรวม REIT หลายกองตามดัชนีอ้างอิง ช่วยกระจายความเสี่ยงได้มาก เพราะลงทุนใน REIT หลายกองพร้อมๆ กันทั้งตลาด จุดเด่น คือ REIT ETF มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายระหว่างวันได้เหมือนหุ้น และมักเริ่มต้นด้วยเงินไม่สูงมาก สำหรับค่าธรรมเนียมมีทั้งค่าซื้อขาย และค่าใช้จ่ายของกอง ETF โดยผลตอบแทนมีความใกล้เคียงค่ากับเฉลี่ยของดัชนี REIT ที่อ้างอิง แต่จะมีความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดและ Tracking Error เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและไม่ต้องการเลือกกองทุนเอง

กองทุนรวมที่ลงทุนใน REIT และ/หรือ หุ้นอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนผ่านผู้จัดการกองทุนที่คัดเลือก REIT และหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างผลตอบแทนรวมทั้งรายได้และการเติบโต การกระจายความเสี่ยงการลงทุนอยู่ในระดับปานกลางถึงสูงขึ้นกับนโยบายกองทุน สามารถเริ่มลงทุนด้วยเงินจำนวนน้อย ซื้อผ่านธนาคาร บริษัทจัดการกองทุน หรือแพลตฟอร์มออนไลน์ได้ กองทุนมีสภาพคล่องปานกลางเนื่องจากซื้อขายตามรอบ NAV ส่วนผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับฝีมือผู้จัดการกองทุนและนโยบายการลงทุน ซึ่งจะมีความเสี่ยงหลักจากการบริหารกองทุนและสภาวะตลาด และค่าธรรมเนียมการบริหารมีอัตราที่สูงกว่า ETF โดยเหมาะสำหรับนักลงทุนเริ่มต้น หรือผู้ที่ไม่ต้องการบริหารพอร์ตเอง

เมื่อพิจารณาข้อมูลเปรียบเทียบข้างต้น พบว่า ETF ที่ลงทุนใน REIT และ กองทุนรวมที่ลงทุน REITและหุ้นอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่าการลงทุนใน REIT ตัวเดียวหรือธุรกิจเดียว โดยที่ความเสี่ยงของ ETF จะเคลื่อนไหวตามภาพรวมของดัชนีธุรกิจที่ใช้อ้างอิง และราคาในตลาดหลักทรัพย์ที่มีการซื้อขาย ในขณะที่กองทุนรวมที่ลงทุน REITฯ มีความแตกต่างตรงที่มีการใช้ดุลพินิจของผู้จัดการกองทุนในการเลือกลงทุนเข้ามาเกี่ยวข้อง ที่อาจทำให้ผลตอบแทนและความเสี่ยงแตกต่างจาก ETF ได้ รวมถึงกองทุนรวมจะมีความคล่องตัวน้อยกว่า เนื่องจากไม่สามารถซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์

ในปัจจุบันยังไม่พบ REIT ETF ที่ลงทุนอ้างอิงดัชนี PF&REIT ของประเทศไทย แต่มี REIT ETF ที่ลงทุนอ้างอิงดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่น อาทิ iShares Global REIT ETF (REET) ซื้อขายในตลาดหุ้น NYSE / สหรัฐฯ เป็น Global ETF ที่ลงทุนใน REIT ทั่วโลก หรือ Vanguard Real Estate ETF (VNQ) ซื้อขายในตลาดหุ้น NYSE / สหรัฐฯลงทุนใน REIT ในสหรัฐอเมริกา หรือ iShares Core Japan REIT ETF (1476.T) ซื้อขายใน Tokyo Stock Exchange ลงทุนใน REIT ทั่วประเทศญี่ปุ่น 

ผู้ลงทุนที่สนใจลงทุน REIT ETF สามารถสอบถามบริษัทโบรกเกอร์ เพื่อขอรับคำแนะนำ ขณะที่กองทุนรวมที่ลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ และ /หรือ REIT ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศมีจัดตั้งแล้วหลายกองทุนที่บริหารโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนต่างๆ