อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหรัฐฯ กับผลกระทบของการลงทุน

ประเด็นถัดไปที่เป็นที่พูดถึงกันมากในช่วงหลายสัปดาห์ที่ผ่านมาคือเรื่องของการผิดนัดชำระหนี้ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) ที่เริ่มเพิ่มแรงกดดันให้กับตลาดการเงิน หลังเริ่มมีการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยรวมก็เริ่มปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ

โดยอัตราการค้างชำระหนี้ (Delinquency Ratio) ที่เกิน 30 วันอยู่ในช่วง 3.12% เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอยู่ส่วนใหญ่อยู่ในระดับน้อยกว่า 3.00% (ข้อมูลจาก Trepp และการค้างชำระหนี้จากกลุ่มตราสารหนี้ที่มีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นหลักประกันการจำนอง หรือ Commercial Mortgage-Backed Security) โดยการเร่งตัวขึ้นของการค้างชำระมาจากกลุ่มออฟิศที่เพิ่มขึ้นจาก 1.58% ในช่วงสิ้นปีที่แล้วเป็น 2.38% ณ สิ้นเดือน ก.พ.

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate หรือ CRE) คือ อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ลงทุนสร้างเผื่อจุดประสงค์ทางการค้า เช่น ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน โรงงาน มากกว่าที่จะทำเป็นที่อยู่อาศัย (Residential Real Estate) โดยความกังวลที่เกิดขึ้นล่าสุดในสหรัฐฯ เกิดขึ้นในกลุ่มธนาคารท้องถิ่นและธนาคารกลางเล็ก (Regional & Small Banks) ที่คาดว่ามีการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่ม CRE เป็นจำนวนมาก จนอาจนำมาซึ่งปัญหาการขาดทุนและรวมไปถึง Bank Run ระลอกใหม่ได้ ซึ่งหากเปิดปัญหาขึ้นอีกครั้ง ต้นทุนในการดูแลของภาครัฐฯ

โดยเฉพาะ Federal Deposit Insurance Corporate (FDIC) หรือ สถาบันประกันเงินฝากของสหรัฐฯ ก็อาจจะสูงจนก่อให้เกิดความไม่มั่นใจ และสุดท้ายจะนำมาซึ่งความเสี่ยงเชิงระบบ (Systematic Risk) เหมือนเช่นในช่วง Global Financial Crisis (GFC) ในปี 2008-2009 ได้

อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาข้อมูลที่เกี่ยวข้องประกอบก็จะพบว่าจริงๆ แล้ว โอกาสที่จะลุกลามไปเป็นวิกฤติเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบันยังมีไม่มากนักจากหลากหลายปัจจัย ได้แก่ ประการแรก สัดส่วนที่ธนาคารสหรัฐฯ ทั้งหมดมีต่อ CRE นั้นมีสัดส่วน 38.6% ของสินเชื่อทั้งหมดขนาด 4.5 ล้านล้านสหรัฐฯ

โดยธนาคารกลางขนาดใหญ่ 25 แห่ง มีสัดส่วน 12.1% ธนาคารท้องถิ่น (Regional Bank - สินทรัพย์อยู่ระหว่าง 10,000 ถึง 160,000 ล้านดอลาร์ สรอ.) 13.8% และธนาคารขนาดชุมชน (Community Bank - สินทรัพย์น้อยกว่า 10,000 ล้านดอลลาร์ สรอ.) มีสัดส่วน 9.6% ต่างจากที่มีการพูดถึงว่าธนาคารกลางท้องถิ่นและชุมชนอาจมีสัดส่วนมากถึง 65-80% ของตลาด CRE

ประการที่สอง เงินทุนของธนาคารในสหรัฐฯ นั้นรองรับความเสี่ยงได้มากขึ้น โดยหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2008-2009 ธนาคารต่างๆ ก็มีการเพิ่มความเข็มแข็งของฐานะทางการเงินเพื่อรองรับความเสี่ยงแหละเหตุการณ์ไม่คาดคิด โดยหากพิจารณาจากสัดส่วน Tier 1 Capital Ratio (เงินกองทุนขั้นที่ 1 หารด้วยสินทรัพย์เสี่ยง) ก็จะพบว่าโดยรวมธนาคารกลางมี Tier 1 Capital สูงกว่าในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2008-2009 มาก โดยเฉลี่ยในปัจจุบันอยู่ในช่วง 13-14% เทียบกับ 9-10% ในช่วง GFC

ประการที่สาม ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่สูงขึ้นทำให้สามารถรองรับผลขาดทุนและการผิดนัดชำระหนี้ได้เพิ่มขึ้น โดยสินเชื่อ CRE ที่จะหมดอายุในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ส่วนใหญ่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงปี 2013-2018 ที่ระดับของ Loan-to-Value หรือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ของธนาคารโดยเฉลี่ยอยู่ในช่วง 63-65% เทียบกับช่วงวิกฤติครั้งก่อนที่อยู่ในช่วง 72-74% นั่นหมายความว่าการเกิดการผิดนัดชำระหนี้ทำให้ต้องมีการยึดสินทรัพย์เพื่อขายนอกตลาด

ธนาคารกลางก็จะประสบกับผลขาดทุนที่น้อยลง โดยจากการประมาณการของ Moody’s Analytics ในกรณีรุนแรง (Severely Adverse Scenario) เช่น ราคาของอสังหาริมทรัพย์ลดลง 40% ค่าเช่าลดลง 20% ก็อาจจะส่งผลให้เกิดผลขาดทุน (Average Loan Expected Loss) อยู่ราวๆ 8% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็คงต้องจับตาดูประเด็นนี้กันต่อเนื่องว่า หากธนาคารที่เป็นผู้ปล่อยเงินกู้หลักสำหรับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ปฏิเสธที่จะให้กู้ต่อเมื่อเงินกู้ครบกำหนด โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจากโอกาสในการผิดนัดชำระหนี้ที่สูงขึ้นแล้ว จะมีนักลงทุนจากส่วนๆ อื่น เช่น บริษัทประกัน หรือ กลุ่มตราสารหนี้ที่มีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นหลักประกันการจำนองเข้ามาทดแทนหรือไม่ ซึ่งจะเป็นตัวสะท้อนความเสี่ยงในภาพรวมได้เป็นอย่างดี

ในส่วนของผลกระทบต่อตลาดการเงินนั้นอาจจะมีทั้งทางตรงและทางอ้อม โดยทางตรงคือผลกระทบต่อหุ้นในกลุ่มธนาคารซึ่งมีปัจจัยรุมเร้าหลายประการทั้งเรื่องของการขึ้นดอกเบี้ย ปัญหาสภาพคล่อง รวมถึงปัญหาสินเชื่อ CRE ซึ่งอาจจะสร้างแรงกดดันต่อกลุ่มธนาคารในสหรัฐฯ ในช่วงนี้ และอาจกดดันตลาดโดยรวม

ส่วนผลกระทบทางอ้อมแม้ปัญหาน่าจะไม่ลุกลามไปจนก่อให้เกิดผลกระทบในวงกว้าง แต่แน่นอนว่าความกังวลย่อมนำมาซึ่งความไม่แน่นอน และการลดความเสี่ยงของนักลงทุนในระยะสั้น ซึ่งจะทำให้ความผันผวนในตลาดการเงินนั้นสูงขึ้น เมื่อรวมกับความเสี่ยงอื่นๆไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการคาดการณ์นโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ

ปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ก็ทำให้การลงทุนยังจำเป็นจะต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงและตัดสินใจอยู่บนหลักการของปัจจัยพื้นฐาน หรือในกรณีแย่(Worst Case) หากปัญหาลุกลามจนก่อให้เกิดผลกระทบในวงกว้าง ก็อาจจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อสินทรัพย์เสี่ยงได้ซึ่งไม่ว่าจะกรณีใด เราก็ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด เนื่องจากในบางครั้งการคาดการณ์ของนักลงทุนก็อาจนำมาซึ่งความเสี่ยงต่อการลงทุนได้เช่นกันครับ

หมายเหตุ บทวิเคราะห์นี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของหน่วยงานต้นสังกัดแต่อย่างใด