สัจธรรมข้อเท็จจริงประการหนึ่ง ได้แก่ การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อหวังผลตอบแทนในระยะยาว เป็นการลงทุนที่คุ้มค่า
ดีกว่าการลงทุนประเภทอื่น เหตุเพราะนับวันที่ดินจะมีราคาปรับตัวสูงขึ้น แต่การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยแวดล้อมหลายอย่างประกอบกันด้วย ทั้งระบบขนส่ง สาธารณูปโภค การขยายตัวของพื้นที่ ข้อกฎหมาย ฯลฯ เป็นต้น ทั้งนี้เมื่อได้ตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว โอกาสจะยกเลิกหรือถอนตัว อาจไม่สามารถถอยหลังเพื่อเริ่มต้นใหม่ได้
สำหรับผู้บริโภค ผู้ซื้อ นักลงทุนรายย่อย เมื่อได้ลงทุนแล้ว ล้วนมีมุมมองที่คล้ายคลึงกัน ได้แก่ การคาดหวังผลตอบแทนหรือรายได้จากการลงทุนในระยะยาว ซึ่งอาจมากกว่า 5 หรือ 10 หรือ 20 ปี เป็นต้น ดังนั้น นักลงทุนดังกล่าวจึงจำเป็นต้องพิจารณาแนวทางการบริหารทรัพย์สินของตน โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนปีไปพร้อมกันด้วย
บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน อาจทำการปรับปรุงบำรุงรักษาให้ดูสวยงาม น่าอยู่น่าอาศัยได้ง่ายสะดวกกว่าทรัพย์สินประเภทอื่น อาทิ ห้องชุดในคอนโดมิเนียมหรืออาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกัน ดังนั้น นักลงทุนส่วนใหญ่เห็นว่าการเลือกซื้อ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวดีกว่าการลงทุนในห้องชุดคอนโดมิเนียมหรือทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ เป็นต้น เหตุเพราะบ้านเดี่ยวเป็นอิสระแยกจากกัน แต่ห้องชุดในคอนโดมิเนียมหรืออาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม ที่มีพื้นที่ติดต่อกันอาจทำได้ยาก
ระบบอาคารชุดคอนโดมิเนียมถือเป็นอาคารพักอาศัยรวม ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารมีการแบ่งขนาดอาคารเป็นประเภทได้แก่ ขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ มีพื้นที่การใช้สอย ระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก วิศวกรรมประกอบอาคารจำนวนที่แตกต่างกันตามขนาด อีกทั้งค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางด้วย อย่างไรก็ตาม การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดขนาดเล็ก กลาง ย่อมทำได้ง่ายกว่าอาคารขนาดใหญ่ อาจเป็นเพราะมีผู้อาศัย ระบบวิศวกรรม สาธารณูปโภค มีปริมาณจำนวนน้อย ซึ่งใช้งบประมาณจำนวนไม่มาก รองรับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการอาคารขนาดใหญ่ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยตั้งเเต่ 1 หมื่นตารางเมตร จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีอายุมากกว่า 20 ปี ความจริงที่หนีไม่พ้น ได้แก่สภาพการณ์ชำรุดทรุดโทรมอันเนื่องมาจากการใช้งานตามกาลเวลา ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ซ่อมเเซมปรับปรุงแก้ไขให้ทรัพย์สินสามารถใช้งานได้ตามปกติ จึงจำเป็นต้องใช้อาศัยงบประมาณ อาจเป็นเงินจำนวนมาก หรือไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาทหรือจำนวนมากกว่านั้น
หากนิติบุคคลอาคารชุดอาจมีเงินกองทุนรองรับค่าใช้จ่ายดังกล่าว แต่โครงการส่วนใหญ่ น้อยโครงการจะมีเงินกองทุนคงเหลือ 100% เพราะดึงเงินกองทุนออกมาใช้จ่ายงานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เพราะมีลูกหนี้ค้างจ่ายค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก หรือบางโครงการอาศัยการเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 40 (3) แก้ไข ทุเลาปัญหาดังกล่าว แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องกังวลหนักใจแก่คณะกรรมการและผู้จัดการเรื่องหนึ่ง
ข้อเสนอที่แจ้งต่อนิติบุคคล ผู้รับจ้าง บริหารทรัพย์สินภายนอก เป็นเงื่อนไขของสัญญาจ้าง ได้แก่ การจัดเก็บค่าใช้จ่ายตามมติพิเศษ ตามมาตรา 40 (3) ต้องสามารถกระทำได้จริง หรือหากใช้เงินกองทุน ต้องติดตามจัดเก็บเงินกองทุนคืนได้ไม่น้อยกว่า 90% เป็นต้น หรือหากไม่สามารถหาแนวทางดำเนินการใดๆ ได้ ก็ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บุคคลอื่น หรือ
หากไม่สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าว 3-4 ข้อข้างต้น ทางเลือกได้แก่ไม่ต้องทำหรือจัดการใดๆ ปล่อยอาคารตามยถากรรม อาจใช้ยุทธวิธี แก้ผ้าเอาหน้ารอดเป็นครั้งเป็นคราว หรือการเลือกจดทะเบียนเลิกอาคารชุดตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เป็นต้น
เรียนสอบถามท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์จะเลือกแนวทางใด
1.อาศัยใช้เงินกองทุนที่มีอยู่เดิม เพื่อการซ่อมเเซมปรับปรุงบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุด เเล้วเรียกเก็บเงินกองทุนส่วนที่ใช้ไปคืนเข้าบัญชีตามเดิมตามปกติหรือ
2.ใช้อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามข้อบังคับ ตามมาตรา 40 (3) ของ พ.ร.บ.อาคารชุด หรือ
3.ปล่อย ไม่จัดการเเก้ไข หรือดำเนินการใดๆ เหตุเพราะเกิดความขัดเเย้งระหว่างคณะกรรมการ ผู้จัดการกับเจ้าของร่วม หรือเจ้าของร่วมกับเจ้าของร่วมด้วยกันเอง จนไม่มีผู้ใดกล้าทำ หรือเข้าไปยุ่งเกี่ยว
ถามต่อไปว่าในจำนวนโครงการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวข้างต้น 100 โครงการ เกิดความสำเร็จกับทั้ง 2-3 แนวทางข้างต้นกี่เปอร์เซ็นต์ ขอเรียนว่ามีเพียง 30 หรือ 40% เท่านั้น ส่วนใหญ่มากกว่า 50 หรือ 60% เลือกแนวทางขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือปล่อยไปตามยถากรรม หรือใช้ยุทธวิธี “แก้ผ้าเอาหน้ารอด”
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
