สังเกตุว่าผู้หลัก ผู้ใหญ่ หรือบรรดาปู่ย่าตายาย มักกล่าวให้บุตรหลานเสมอว่า ข้าราชการ รัฐวิสาหกิจถือเป็นอาชีพที่มีเกียรติ
มั่นคงมากกว่าอาชีพใดๆ แต่ หากบุตรหลานไม่สามารถสอบคัดเลือกได้ หลายคนอาจตัดสินใจหันมาเอาดีกับอาชีพเอกชน ตามที่ตนเรียนถนัด ก้าวเข้าสู่องค์เอกชนขนาดใหญ่ต่อไป
ธุรกิจบริหารทรัพย์สินหรือ Property Management Business Services อาจเป็นอีกอาชีพที่ทุกคนสามารถเข้ามาศึกษาเรียนรู้ ให้แก่นิติบุคคล บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ในฐานะลูกจ้าง หากต้นสังกัดได้พิจารณาความเหมาะสมแล้ว อาจส่งบุคลากรของตนเข้าปฏิบัติหน้าที่ ณ โครงการหน่วยงานหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุด ที่ต้นสังกัดทำสัญญารับจ้างไว้ก่อนหน้า ซึ่งหน้าที่ความรับผิดชอบของบุคคลหรือนิติบุคคลผู้รับจ้าง ตามสัญญาจ้างบริหาร ที่บริษัทจำกัดจัดทำกับคณะกรรมการ(คกก.)หรือผู้จัดการของนิติบุคคลดังกล่าวนั้นอาจแบ่งออกเป็น 6 - 7 ส่วนหลักต่อไปนี้
1.ด้านทะเบียนทรัพย์สินครุภัณฑ์ หนังสือสำคัญ สัญญาต่างๆ หนังสือเข้า -ออก รวมทั้งการจัดเก็บดูแลรักษาให้ปลอดภัย
2.ด้านอาคารสถานที่ ระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกทรัพย์ส่วนกลางการจราจรความสะอาดความปลอดภัย การบำรุงรักษา การซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขเป็นต้น
3.ด้านบัญชีการเงินธนาคารการจัดทำใบแจ้งค่าใช้จ่ายเรียกเก็บค่าส่วนกลางค่าสาธารณูปโภคค่าบริการอื่นๆตลอดจนการเรียกเก็บค่าปรับเงินเพิ่มและการเร่งรัดหนี้ค้างจ่ายต่างๆเป็นต้น
4.ด้านการประชุมคกก.ตัวแทนผู้ซื้อ หรือการประชุมย่อย หรือการประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของร่วมผู้ซื้อ รวมทั้งการจัดทำรายงานการประชุมต่างๆ ดังกล่าวให้เรียบร้อย
5.การวางกฎระเบียบข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์สิน ทั้งสาธารณูปโภคสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อบังคับให้สอดคล้องกฎหมาย มติคกก. หรือมติที่ประชุมใหญ่ สมาชิกผู้ซื้อ รวมทั้งการแจ้งบทกำหนดโทษแก่สมาชิกรายที่ฝ่าฝืนกฎระเบียบข้อบังคับเป็นต้น
6.ด้านความพึงพอใจของผู้ว่าจ้างการรายงานการประเมินผลการประชาสัมพันธ์กิจกรรมทรัพย์ส่วนกลางการรับเรื่อง(แก้ไข) ข้อร้องเรียนร้องทุกข์การแจ้งความดำเนินคดีต่อผู้อื่นหรือสมาชิกเป็นต้น
7.ด้านสิ่งแวดล้อมการอนุรักษ์พลังงานการพัฒนาส่งเสริมสนับสนุนเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้งอกงามเป็นต้น
ภาระหน้าที่ฯ ถูกกำหนดด้วยสัญญาจ้างตามระยะเวลา เป็นความยินยอม ทั้ง 2 ฝ่าย ทั้งผู้รับจ้างและผู้ว่าจ้าง อย่างไรก็ดี เมื่อสัญญาจ้างสิ้นสุด ทั้ง 2 ฝ่าย อาจพิจารณาการต่อสัญญาจ้างหรือไม่ต่อก็ได้ หากไม่ ผู้ว่าจ้างมีหน้าที่บอกกล่าวหรือแจ้งให้ผู้รับจ้างทราบล่วงหน้า อาจ 30 หรือ 60 วัน แล้วผู้รับจ้างก็มีหน้าที่ส่งมอบงานตามที่ว่าจ้างให้แก่ผู้รับจ้างให้เรียบร้อยต่อไป
อนึ่งบรรดาลูกจ้างพนักงานของผู้รับจ้าง ก็หมดหน้าที่อาจกลับสู่ต้นสังกัดหรืออาจถูกส่งตัวเข้าปฏิบัติงานหน้าที่ในโครงการนิติบุคคลแห่งอื่น หรืออาจลาออกจากนิติบุคคลต้นสังกัด ทำงานปฏิบัติหน้าที่ให้แก่นิติบุคคลอื่นโครงการแห่งอื่นก็ย่อมสามารถกระทำได้
สำหรับเจ้าของกิจการธุรกิจบริการ (Owners) บริหารจัดการทรัพย์สินมีหน้าที่เสนองานบริการดังกล่าวให้แก่โครงการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุดหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นให้แก่เจ้าของอาคารทรัพย์สินหรือคกก. ตัวแทนผู้ซื้อผู้จัดการ เรื่อยไป หยุดเสนองานบริการดังกล่าวไม่ได้ เหตุเพราะเป็นรายได้ที่หล่อเลี้ยงองค์กรพนักงานในสังกัดของตน สร้างผลกำไรเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น (Shareholders)หรือเพื่อขยายงานธุรกิจอื่นต่อไปกว้างขวางขึ้น
อย่างไรก็ตาม เรื่องที่กล่าวข้างต้นเห็นว่าเป็นเรื่องปรกติที่ทุกนิติบุคคลผู้ให้บริการทรัพย์สิน ล้วนต้องทำเช่นนั้น ท่านผู้อ่านแฟนคอลัมน์หลายท่านอาจกล่าวว่า ธุรกิจบริการบริหารทรัพย์สิน ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ มีอาคารตึกทรัพย์สิน อาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร อพาร์ทเม้นท์ หอพักโรงแรมจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายเป็นจำนวนมาก แม้ผู้ให้บริการวิชาชีพดังกล่าว “เฉพาะทาง” มีจำนวนน้อย แต่จากจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ที่มีมากกว่า 1 หมื่นโครงการ ซึ่งเจ้าของอาคาร ตึกอาคารชุดหมู่บ้านจัดสรร ฯลฯ ดังกล่าวสามารถเรียกใช้บริการ"มืออาชีพ" จากบุคคลหรือนิติบุคคลผู้รับจ้างเฉพาะทางดังกล่าวได้ทั้งสิ้น
ท่านคิดผิดครับเหตุเพราะ
1.เจ้าของอาคารตึกทรัพย์สินส่วนใหญ่ไม่ (คิด)จ้างนิติบุคคลผู้รับจ้างเฉพาะทางภายนอกอ้างว่าสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายจึงจัดจ้างผ่านบุคคลเพราะประหยัดกว่าหรืองบประมาณอาจมีจำกัดความคิดดังกล่าวแตกต่างจากเจ้าของอาคารทรัพย์สินในต่างประเทศในบางประเทศ
2.เจ้าของอาคาร (Owners)เพิ่งเปิดใช้อาคารจัดเก็บรายได้ทั้งค่าส่วนกลางและกองทุนหรือรายได้อื่นจากผู้เช่าผู้ซื้อผู้ใช้ประโยชน์ก่อนหน้าแล้วจำนวนหนึ่งจะขอใช้งบประมาณรายรับดังกล่าวด้วยตนเอง (ไปก่อน)หรือจนกว่าเงินที่จัดเก็บจะหมดหรือเหลือจำนวนน้อย
3.เจ้าของอาคารจดทะเบียนนิติบุคคลภายนอกขึ้นมาตนเองเป็นทั้งผู้ถือหุ้นและกรรมการผู้มีอำนาจของนิติบุคคลดังกล่าวทำหน้าที่รับจ้างงานบริการทรัพย์สินแก่คกก.ตัวแทนผู้ซื้อสมาชิกหรือเจ้าของร่วมเพราะเห็นรายได้ก้อนโต"รออยู่ข้างหน้า"
4.ตัวแทนผู้ซื้อสมาชิกและเจ้าของร่วมส่วนใหญ่มองว่ารายได้ทั้งค่าส่วนกลางและกองทุนอาจมีจำนวนจำกัดไม่มากอีกทั้งรายได้จำนวนดังกล่าวจำเป็นต้องมีไว้ใช้เพื่อการบำรุงรักษาซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขทรัพย์สินที่รอการซ่อมแซมในระยะยาว
5.นิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรหลายแห่ง หมดเงินทั้งค่าส่วนกลางค่ากองทุนหรือเงินอื่นตามมติที่ประชุมใหญ่ฯอาจเกิดจากการใช้เงินผิดวัตถุประสงค์ผิดประเภทหรือไม่สามารถติดตามหนี้ค้างจ่ายดังกล่าวกับผู้ซื้อลูกค้าได้ จำเป็นต้องใช้บุคคลนิติบุคคลภายนอกผู้ให้บริการเฉพาะทาง"มือปืนรับจ้าง"ติดตามทวงถามหนี้ค้างจ่ายจำนวนดังกล่าวแทนตน
6.เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับคกก.หรือเจ้าของโครงการหรือระหว่างคกก.กับนิติบุคคลผู้รับจ้างรายเดิมก่อนหน้าหรือระหว่างคกก.กับผู้จัดการหรือระหว่างคกก. กับ คกก.ด้วยกันเองเป็นต้น
ทางออกที่ดีและเหมาะสมอาจได้แก่การคัดเลือกบุคคลนิติบุคคลผู้รับจ้างภายนอกเข้าทำหน้าที่ประสานแก้ไขข้อพิพาทข้อขัดแย้งที่เกิดขึ้นตลอดจนบริการจัดการบริหารทรัพย์สินดังกล่าวแทน
7.ชอกช้ำเสียหายได้ (รับ)บทเรียนประสบการณ์ของนิติบุคคลผู้รับจ้างเฉพาะทางบางราย ทั้งไม่คุ้มค่าจ้างบางรายคดโกงทุจริตต่อหน้าที่ หรือบุคลากรขาดคุณภาพไม่ได้มาตรฐานบางรายสร้างภาพ*สิ่งที่เห็นไม่ใช่สิ่งที่เป็น*
อย่างไรก็ตาม เหตุของข้อพิพาท ดูเหมือนจะสามารถเป็นช่องทางให้บุคคลหรือนิติบุคคลผู้รับจ้างให้บริการเฉพาะทาง สามารถเข้าปฏิบัติหน้าที่บริการจัดการบริหารทรัพย์สินทำงานให้แก่ผู้ว่าจ้างนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรได้เท่านั้น ส่วนกรณีอื่นๆ ทั้งเจ้าของโครงการหรือตัวแทนผู้ซื้อในฐานะคกก. อีกหลายแห่ง ล้วนมองว่าไม่มีความจำเป็น อีกทั้งอาคารทรัพย์สินหรือโครงการที่อยู่อาศัยดังกล่าว นอกจากมีรายรับเพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นแล้ว ผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือเจ้าของโครงการยังไม่ทะเลาะเบาะแว้งเกิดข้อขัดแย้งข้อพิพาท เหตุใดจึงต้องเลือกใช้บริการบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก "มือปืนรับจ้าง" เพื่อการดังกล่าวให้สิ้นเปลืองค่าใช้จ่าย?
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
