10 เหตุ(ผู้ซื้อ)ปฏิเสธจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

ส่วนใหญ่ให้เหตุผลสำคัญ ได้แก่เป็นภาระ และมีค่าใช้จ่ายมาก อยู่ตัวคนเดียว สะดวก คล่องตัวกว่ามีครอบครัว ชีวิตคู่ ไม่ต้องการมีบุตร ให้เป็นภาระในอนาคตหรือเห็นตัวอย่าง ชีวิตหลายคู่ ไม่ประสบความสำเร็จ ฯลฯ เป็นต้น ดังนั้น จึงได้พบเห็นสังคมของผู้สูงวัยที่อยู่เป็นโสดจำนวนมากขึ้นกว่าในอดีต อย่างไรก็ตาม แม้การอยู่ตัวคนเดียว ไม่มีคนรักคนใกล้ชิดดูแลในยามสูงวัย ก็อาจเลือกใช้การอยู่ตัวคนเดียวได้โดยลำพัง ด้วยการหาเพื่อนสนิท คนใกล้ชิด คอยให้คำปรึกษาให้ความช่วยเหลือ เมื่อคราวเจ็บป่วย

ประเด็นข้างต้น อาจเทียบเคียงการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้ระบบการจัดสรรที่ดิน พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 แก้ไข เพิ่มเติม 2558 ซึ่งทุกโครงการฯ ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้นให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเรื่อยไปจนกว่าผู้จัดสรรที่ดิน จะแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่ ด้วยการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบ เพื่อร่วมกันจัดตั้ง“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินดังกล่าว หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคดังกล่าวจากผู้จัดสรรที่ดิน ร่วมกันรับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดินต่อไป

อย่างไรก็ตาม แม้การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะได้การยอมรับจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรพอสมควร แต่ก็มิใช่จะยอมรับการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ครบ 100% ของโครงการที่ได้รับอนุญาตทั่วประเทศ ซึ่งพบว่าจำนวนโครงการจัดสรรที่ดิน 100 โครงการ ได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนไม่ถึง “กึ่งหนึ่ง”หมายความว่า โครงการจัดสรรที่ดิน “ส่วนที่เหลือ” อาจไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจเลือกใช้แนวทางอื่น ได้แก่การยอมรับแผนงานการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรืออาจเลือกการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ อย่างใด อย่างหนึ่ง ซึ่งเป็นไปได้ทั้งสิ้น

10 สาเหตุ (ผู้ซื้อ) ปฏิเสธการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จากการสอบถามผู้ซื้อจากโครงการจัดสรรที่ดิน “ทั่วประเทศ” ไม่น้อยกว่า 500 โครงการ โดยประสงค์ หรือยินยอมให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นสาธารณประโยชน์ ภายใต้ความรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโครงการของตนกับหน่วยงานภาครัฐท้องถิ่น เกิดจากสาเหตุ ดังต่อไปนี้

1.เป็นโครงการ “จิ๋ว ขนาดเล็ก” มีสาธารณูปโภคขนาดเล็ก “จำนวนน้อย”

เห็นว่าขนาดโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก หรือจิ๋ว ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพราะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถดูแลรับผิดชอบสาธารณูปโภคด้วยค่าใช้จ่ายจำนวนไม่มาก

2.ระบบสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำ ชำรุด ทรุดโทรม และขาดงบประมาณการซ่อมแซมบำรุงรักษา

 เนื่องจากผู้จัดสรรที่ดินปล่อยปละ ละเลยการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนานหลายปี การจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ อาจเป็นทางเลือกที่ดี เหมาะสมกว่าการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น

3.ผู้ซื้อ และสมาชิกส่วนใหญ่ ไม่ประสงค์จ่ายค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลาง มองว่าเป็นภาระไม่รู้จักจบสิ้น

ผู้ซื้อมองว่าการชำระค่าส่วนกลางเป็นภาระของสมาชิกและครอบครัว แต่ไม่มองผลประโยชน์ส่วนรวม หรืออนาคตของบุตรหลาน เมื่อสมาชิกส่วนใหญ่ มองเรื่องผลประโยชน์ส่วนบุคคลเพียงอย่างเดียว โอกาสการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้สำเร็จ จึงเกิดขึ้นไม่ได้

4.โครงการขาด “แม่เหล็กดึงดูด” ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกบริการ เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร หรือสวนสาธารณะ เป็นต้น

 ผู้ซื้อส่วนใหญ่ มองว่าการที่ผู้จัดสรรที่ดิน ไม่จัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าว ก็ไม่มีความจำเป็นต้องจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

5.ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เพื่อการบริหาร ดำเนินงาน มีจำนวนสูงมากเกินกว่าจะรับภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

โครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีแปลงจำหน่าย จำนวนน้อย ตัวหารเฉลี่ยค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มีจำนวนน้อย ย่อมส่งผลให้ผู้ซื้อต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นเงินจำนวนมากในแต่ละเดือน ปี

6.โครงการแบ่งเป็นหลายเฟสมากกว่าสอง สามเฟส หรือมากกว่านั้น การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องทำทีละเฟสและการควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจไม่สามารถกระทำได้ในอนาคคต

ผู้ซื้อเห็นว่าเมื่อบางเฟส ไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ก็มองว่าเฟสที่เหลือก็ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเช่นกันด้วย

7.ผู้จัดสรรที่ดินเปลี่ยนแปลง แก้ไขแผนผังจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

มุมมองของผู้ซื้อ กับผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน “แตกต่างกัน” ฝ่ายผู้ซื้อเกิดความไม่ไว้วางใจผู้ขาย ฝ่ายผู้ขายมองว่าเป็นผลประโยชน์แก่ผู้ซื้อ เมื่อความคิดเห็นต่างกัน สุดท้าย การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ก็เกิดขึ้นไม่ได้

8.คะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงจำหน่ายทั้งหมด ผู้ซื้อรวมตัวลงมติไมได้

ส่วนใหญ่เป็นโครงการจัดสรรที่ดิน “ขนาดใหญ่” พัฒนาบนที่ดินตั้งแต่ 100 ไร่ กับแปลงจำหน่ายเกิน 500 แปลง การประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง เพื่อลงมติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่สามารถกระทำได้ มากคนมักมากเรื่อง

9.ขาด “คนกลาง” ประสาน แก้ไขข้อพิพาท ระหว่างผู้ซื้อ กับผู้ขาย

เรื่องบางเรื่องที่เกิดขึ้น จนกลายเป็นข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อ กับผู้ขาย “หลายเรื่อง” ไม่ใช่เรื่องใหญ่แต่เกิดจากความรู้สึกความไม่พอใจส่วนตนระหว่างทั้งสองฝ่ายที่เกิดขึ้นในอดีต จนเป็นเหตุให้การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เกิดขึ้นไม่ได้ และ

10.ผู้จัดสรรที่ดิน ไม่ประสงค์พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

ภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินดังกล่าว หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ประสงค์พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อ ก็ไม่อาจเกิดขึ้นได้ถ้าเขา (ผู้จัดสรรที่ดิน) ไม่นับ 1 เรา (ผู้ซื้อ) ก็ไม่อาจนับ 2 ต่อได้

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สินธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]