ถอนค้ำสาธารณูปโภค “ช้า-เร็ว” ใครได้ใครเสีย!

เข้าใจว่าแฟนคอลัมน์ซึ่งติดตาม “บทความ” การจัดสรรที่ดิน สูตรสำเร็จการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

รวมถึงบทความการจัดสรรที่ดินอื่นที่เกี่ยวข้องเชิงวิเคราะห์ น่าจะทราบ “องค์ประกอบ”สำคัญการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดินในระดับหนึ่งแล้ว สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งเพิ่งติดตาม หลายท่านอาจไม่ทราบ ดังนั้น ผู้เขียนขอถือโอกาสอธิบายถึง “องค์ประกอบ” การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (อีกครั้ง) ดังต่อไปนี้

1.เป็นโครงการซึ่งได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการ (คกก.) จัดสรรที่ดินจังหวัด

2.ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตครบถ้วน ถูกต้อง เสร็จสิ้น สมบูรณ์

3.ผู้จัดสรรที่ดินถอนสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค จัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มอบให้แก่คณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และครบระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุญาตจาก คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด

4.ผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินจัดสรร-สิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต และ

5.ผู้จัดสรรที่ดินได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

ถ้าโครงการจัดสรรที่ดินแห่งใด พื้นที่ใด จังหวัดใด มี หรือครบ “องค์ประกอบ” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ดังที่เรียนชี้แจงให้ทราบข้างต้น ทุกโครงการจัดสรรที่ดินสามารถเดินหน้าจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้อง ส่วนจะสามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่ ก็เป็นอีกเรื่องซึ่งจะต้องพิจารณาเป็นรายกรณี

ผมจั่วหัวเรื่อง "ถอนค้ำ (ยกเลิก) สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค “ช้า-เร็ว” ใครได้ใครเสีย! เห็นว่าอาจเป็นประโยชน์ “ไม่มากก็น้อย” สำหรับทั้งผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการโครงการ หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตลอดจนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือ คกก.หรือคณะทำงาน

ทั้งนี้ คำถามต่างๆ ที่มีกับผู้เขียน ทีมงานสมาคมนักบริหารอาคารชุด-หมู่บ้านจัดสรรไทย อาทิ โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ได้ซื้อกรรมสิทธิ์ จะจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่ หรือถ้าได้ ได้เมื่อใด หรือขาด “องค์ประกอบ” ข้อใด ข้อหนึ่งดังกล่าวข้างต้น จะสามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ได้หรือไม่ หรือหากจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต “แล้วเสร็จบางส่วน ไม่เสร็จทั้งหมด” จะสามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่ ฯลฯ เป็นต้น

บทความนี้อาจสามารถให้ “คำตอบ” หรือ “ข้อชี้แนะ”แก่ผู้ที่เกี่ยวข้องต่อไปได้

โครงการจัดสรรที่ดินชื่อ “ก” เป็นโครงการซึ่งได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย พัฒนาบนที่ดินกว่า 40 ไร่ แบ่งขายที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จำนวน 250 แปลง ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการอย่างครบครัน

อย่างไรก็ดี เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการครบถ้วนเสร็จสิ้นสมบูรณ์ ผู้จัดสรรที่ดินจึงได้ดำเนินการแจ้งต่อ คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัดเข้าตรวจสอบ เพื่อขออนุญาตยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค พร้อมการจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อ คกก. (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน ตามที่กฎหมายกำหนดต่อไป

โครงการจัดสรรที่ดิน “ก” ยังอยู่ระหว่างการขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้สนใจตามปกติ อนึ่ง ปัจจุบัน โครงการดังกล่าวสามารถขายที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามที่ได้รับอนุญาต

สำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ชื่อ “ข” ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน พัฒนาบนที่ดินขนาด 48 ไร่เศษ แบ่งขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น รวม 272 แปลง ผู้จัดสรรที่ดินโครงการดังกล่าวจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ได้รับอนุญาตจาก คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด เช่นเดียวกับโครงการจัดสรรที่ดินชื่อ “ก”

แต่มีข้อแตกต่างประการหนึ่ง ได้แก่ การจัดทำสาธารณูปโภค ประเภทสวนสาธารณะ “ไม่แล้วเสร็จ” ซึ่งโครงการจัดสรรที่ดิน “ข” อยู่ระหว่างการขายที่ดินจัดสรร-สิ่งปลูกสร้าง ปัจจุบันผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินได้จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงที่ดินแปลงย่อย-แปลงจำหน่ายทั้งหมดตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต

ดังนั้น เมื่อผู้จัดสรรที่ดินยังจัดทำสาธารณูปโภค อันได้แก่ สวนสาธารณะ “ไม่แล้วเสร็จ” ผู้จัดสรรที่ดินจึงไม่สามารถดำเนินการนัดตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค เพื่อขอยกเลิกสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ย่อมส่งผลให้โครงการฯ “ข” ไม่สามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

อย่างไรก็ตาม จากกรณีเปรียบเทียบรายละเอียดของทั้ง 2 โครงการจะพบว่าโครงการ “ก” ทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “มีความพร้อม” การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อีกทั้งยังเกิดผลดีต่อทั้ง 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม ปรับปรุง หรือการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะ “ส่วนที่ขาดทุน” ซึ่งอาจจัดเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “รอบใหม่” ไม่ได้ มีเวลาคิด พิจารณาพัฒนาที่ดินโครงการถัดไปได้โดย “ไม่ต้องห่วงหน้า พะวงหลัง”

ส่วนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะได้ประโยชน์จากการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ทั้งการมีอำนาจหน้าที่ในการบริหารจัดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ทรัพย์สินอื่นของตนโดยอิสระเป็นเอกเทศ ภายใต้ความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เป็นต้น

สำหรับโครงการ “ข” นอกจากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะไม่สามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษา แบกรับภาระค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมสาธารณูปโภค ซึ่งอาจเพิ่มขึ้น และอาจต้องแบกรับค่าใช้จ่าย “ส่วนที่ขาดทุน” อันเนื่องจากไม่สามารถจัดเก็บค่าบริการสาธารณะ “รอบใหม่” จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ อีกทั้งอาจต้องรับแรงกดดัน กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถาม เหตุใดโครงการจึงไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”