เจ้าของร่วม (ว่าที่ผู้จัดการ) ต้องกล้า ไม่ขี้ขลาด ตาขาว
บรรดาท่านที่คลุกคลีกับระบบอาคารชุด คอนโดฯ ทั้งผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ หรือคู่สัญญา “ผู้รับจ้าง” บริการงานเฉพาะทาง
อาทิ รักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาด บำรุงรักษาระบบวิศวกรรม บริการวิชาชีพบัญชี นักกฎหมาย ทนายความ ฯลฯ เป็นต้น อาจทราบ “เส้นทาง” หรือการได้มาซึ่งตำแหน่ง ผู้จัดการคอนโดมิเนียม หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (Juristic Person Condominium Manager) เป็นอย่างดี ทางแรก ได้แก่ ส้มหล่น หรือราชรถมาเกย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ เห็นชอบ นำรายชื่อบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก จดทะเบียนในฐานะ ผู้จัดการคอนโดมิเนียม คราวแรก เมื่อโครงการฯ จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ซึ่งเป็น “ข้อยกเว้น” การแต่งตั้งผู้จัดการคอนโดมิเนียม ทางที่สอง ได้แก่ การเสนอชื่อบุคคล หรือนิติบุคคลที่เหมาะสม มีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามมาตรา 35/1 ให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติแต่งตั้งในฐานะ หรือตำแหน่งผู้จัดการ ด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา 49 (1) หรือตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และทางสุดท้าย ได้แก่ เป็นเทวดาตกสวรรค์ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้เกิน 7 วัน ให้ที่ประชุมคณะกรรมการ มีอำนาจแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ เป็นการชั่วคราว ตามมาตรา 39 (2) หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถสรรหา คัดเลือก ผู้จัดการรายใหม่ได้
อย่างไรก็ตาม เส้นทาง การได้มาซึ่งผู้จัดการดังกล่าวข้างต้น ทางที่สอง ซึ่งได้แก่ การอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมแต่งตั้งด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า ๑ ใน ๔ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา 49 (1) นั้น มีความสง่างาม ภาคภูมิใจแก่บุคคล หรือนิติบุคคลที่ได้รับ การแต่งตั้งเป็นผู้จัดการคอนโดมิเนียม เพราะเป็นคะแนนเสียงของเจ้าของร่วม หรือผู้รับมอบฉันทะของเจ้าของร่วม “ตัวจริง เสียงจริง” ส่วนทางแรก อาจไม่สง่างาม เนื่องจากมิได้เป็นการแข่งขันต่อหน้าผู้ซื้อ เจ้าของร่วม แต่เป็นการคัดเลือก สรรหาผู้จัดการที่เหมาะสมโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ซึ่งอาจเป็นการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ระหว่างกันของผู้ประกอบการ กับบุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งอาจไม่สง่างามดังเช่นทางที่สอง ส่วนทางสุดท้าย เป็นการแต่งตั้งผู้จัดการ โดยกรรมการ 1 คน ขันอาสาเข้าปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ ด้วยความจำเป็น อาจไม่แตกต่างจากการแข่งขันกีฬาชกมวย คู่ชกที่โปรเมอร์เตอร์ประกบไว้ ก่อนหน้า คู่ชกเกิดล้มป่วย ท้องเสีย อาเจียนรุนแรง จนเป็นเหตุให้ขึ้นชกบนเวที “ด้วยตัวจริง” ไม่ได้ แต่โปรเมอร์เตอร์ จำเป็นต้องสรรหา “มวยแทน” ขึ้นชกตามโปรแกรมการแข่งขัน มวยแทน อาจชกสนุก ผู้ชมอาจชอบ แต่ส่วนใหญ่ บอกว่า มวยแทน สู้มวยตัวจริงชกไม่ได้ ดังนั้น การแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ จึงอาจดูไม่เหมาะสม เกิดความสง่างามแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตาม การได้มาซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 49 (1) กล่าวคือ การอาศัยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามทางที่สองนั้น อาจกระทำด้วยการออกประกาศการรับสมัครเจ้าของร่วม คู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือบุคคล นิติบุคคลภายนอกทั่วไปได้ทราบล่วงหน้า ซึ่งอาจมีผู้สนใจสมัคร มากกว่า 1 หรือ 2 หรือ 3 ราย หรืออาจไม่มีผู้สนใจรายใดสมัครผู้จัดการตามที่ประกาศ ประชาสัมพันธ์ให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องทราบ ก็อาจเป็นไปได้ อย่างไรก็ตาม สาเหตุซึ่งไม่มีผู้สนใจ ทั้งผู้ซื้อ เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม สมัครผู้จัดการ คอนโดมิเนียม หรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ อาจเกิดจาก “หลากหลาย”สาเหตุ ดังต่อไปนี้
1. ขาดประสบการณ์ ความถนัด ชำนาญ หรือความรู้ ความสามารถในวิชาชีพดังกล่าวโดยตรง
2. ภาระหน้าที่ตามข้อบังคับ และกฎหมาย อาจมีมากกว่าอาชีพอื่น หรือไม่คุ้มค่าจ้าง
3. สุ่มเสี่ยงต่อความผิดพลาด ความเสียหายทั้งทางแพ่ง และอาญา หรือให้รับผิดเฉพาะตน
4. มีเจ้านาย (เจ้าของร่วม) จำนวนมาก อาจรับแรงกดดันการทำงานไม่ได้
5. เนื้อไม่ได้กิน หนังไม่รองนั่ง จะหากระดูกแขวนคอด้วยเหตุใด
ด้วยสาเหตุ หรือข้อจำกัดดังกล่าวข้างต้น จึงหาผู้สนใจ ทั้งเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของ เจ้าของร่วม สมัครผู้จัดการคอนโดมิเนียมไม่ได้ แต่ก็มิใช่เหตุ หรือข้อจำกัดข้างต้นเพียงอย่างเดียว อาจมีเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม สมัครผู้จัดการ ก็มีความเป็นไปได้
อย่างไรก็ดี กรณีนิติบุคคลอาคารชุด ขาดหรือไม่มีเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือนิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของร่วม หรือกรรมการคนหนึ่ง คนใด สมัครผู้จัดการคอนโดมิเนียม ทางเลือกสุดท้าย อาจได้แก่ การอาศัยบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอกที่คณะกรรมการเห็นว่าเหมาะสม เข้าปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการคอนโดมิเนียมแทนเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ถามว่าเหมาะสม ดี หรือคุ้มหรือไม่ ที่นิติบุคคลอาคารชุด จะเสนอบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการคอนโดมิเนียม มีอำนาจหน้าที่ บทบาท ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 36
เจ้าของร่วมจะให้ “คำตอบ” แก่บุตรหลาน คนใกล้ชิดของตนได้อย่างไร ในขณะที่บุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดแต่อย่างใด ?
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
