ปัญหา *คอนโดมิเนี่ยม* .... เขียนตำราได้เป็นเล่ม

ในงานที่ตนปฏิบัติหรือทำเป็นอย่างดี ยกตัวอย่างเช่น ผู้มีวิชาชีพด้านบัญชีผู้จัดทำหรือผู้สอบบัญชี (Auditors) ย่อมรู้รายละเอียดเกี่ยวกับบัญชี - การเงิน หรือผู้มีวิชาชีพด้านช่างเทคนิค ซ่อมบำรุงระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร ย่อมต้องมีความชำนาญ ประสบการณ์ ทักษะในงานดังกล่าวเป็นอย่างดี ในทางตรงกันข้าม ถ้า “ผู้ว่าจ้าง” จะมอบหมายงานบางเรื่อง บางอย่างให้แก่ผู้ปฏิบัติงาน กระทำ หรือจัดการงานให้แก่ “ผู้ว่าจ้าง” ซึ่ง “ผู้รับจ้าง” ขาด หรือด้อยความรู้ ความสามารถ ขาดประสบการณ์ ความชำนาญงานที่มอบหมาย เช่น ให้ช่างเทคนิค หรือซ่อมบำรุง ชี้เเจง อธิบายงานบัญชี - การเงิน ก็มิอาจปฏิบัติ หรือทำงานดังกล่าวได้ หรือให้นักบัญชีรับผิดชอบ จัดการงานด้านกฎหมาย เช่นนี้แล้ว งานที่มอบหมาย ย่อมไม่สัมฤทธิ์ผล ตรงตามเจตนารมณ์ของ “ผู้ว่าจ้าง” 

ผู้เขียนคลุกคลีกับระบบอาคารชุด *คอนโดมิเนียม* ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด รวมทั้ง พ.ร.บ. ประมวลกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ “มานาน” อาจนับรวมเวลาได้กว่าสามทศวรรษ หรือมากกว่านั้น จึงได้รู้จัก มักคุ้น และเกี่ยวข้องกับ พ.ร.บ.(ที่เกี่ยวข้อง) กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน อาคาร หอพัก โรงแรม โรงงาน และอื่นๆ “จำนวนมาก” ซึ่งหากจะกล่าวถึง พ.ร.บ. หรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบัน อาจมีมากกว่า 10 ฉบับ เช่น พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ร.บ.ส่งเสริมอนุรักษ์พลังงาน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ร.บ.คุ้มครองผลประโยชน์คู่สัญญา พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ร.บ.การทวงหนี้ พ.ร.บ.การรักษาความสะอาดสิ่งแวดล้อม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ร.บ.วิธีพิจารณาความแพ่ง - อาญา พ.ร.บ.พิจารณาคดีปกครอง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค ฯลฯ ซึ่งยังไม่นับรวมกฎหมายอื่น อาทิ ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งฯ - อาญา ตลอดจนประกาศ คำสั่ง ระเบียบ ข้อบังคับ ข้อกำหนดของส่วนราชการภาครัฐที่เกี่ยวข้องของแต่ละจังหวัด อาจนับได้มากกว่า 1,000 เรื่อง

อย่างไรก็ตาม หลายท่าน อาจเกิดข้อสงสัย งานระบบอาคารชุด *คอนโดมิเนียม* ตามพ.ร.บ.บัญญัติอาคารชุด ต้องเกี่ยวข้องกับพ.ร.บ. ประมวลกฎหมาย ประกาศ คำสั่ง ระเบียบ ข้อบังคับ ฯลฯ ข้างต้นด้วยเช่นนั้นหรือ ใคร่ขอเรียนว่า “ใช่ ถูกต้อง” ดังนั้น ผู้ซึ่งคลุกคลี ปฏิบัติงานเกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโครงการ ขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ ทั้งผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ (Developers) ผู้ซื้อ สถาปนิก วิศวกร นักบัญชี นักกฎหมาย ทนายความ หรือผู้มีวิชาชีพบริการงานเฉพาะทาง เช่น นักบริหาร ผู้จัดการทรัพย์สิน ฝ่ายจัดซื้อ จัดจ้าง ที่ปรึกษา วิศวกร ฯลฯ ล้วนต้องรู้ ต้องทราบข้อกฎหมายต่างๆ ดังกล่าวแทบทั้งสิ้น 

อย่างไรก็ตาม การประกอบธุรกิจการพัฒนาที่ดิน หรืองานอันเกี่ยวข้องกับธุรกิจดังกล่าว อีกนับร้อย พันเรื่อง กับอาคารชุด คอนโดมิเนียม อาจมีผู้รู้ ผู้ชำนาญ มีประสบการณ์เฉพาะเรื่องอาคารชุด คอนโดมิเนียม “จำนวนน้อย” ในตลาด หรืออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ อาจมีทั้งเปิดเผยตัวตนให้สังคมทั่วไปได้รับรู้ รับทราบ หรืออาจไม่เผยตัวตน ก็มี อาจมี “ข้อสังเกตุ” เมื่อท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ หรือผู้ซื้อ ผู้บริโภค หรือผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ประสงค์สอบถามประเด็น ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะ *กฎหมายคอนโดมิเนียม* ณ ปัจจุบัน ที่เป็นบุคคลที่รอบรู้ ชำนาญกฎหมายดังกล่าวเป็นอย่างดี อาจมีอายุมากกว่า 50 ปี ขึ้นไป เชื่อว่า คำตอบที่ท่านได้รับจากผู้รู้ ผู้มีประสบการณ์ ความชำนาญดังกล่าว ย่อมถูกต้อง ไม่คลาดเคลื่อน 100% 

ทัศนะผู้เขียนเห็นว่าระบบอาคารชุด *คอนโดมิเนียม* ตามกฎหมายคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่น่าสนใจ ใกล้ตัวกับทุกๆ คน เหมาะอย่างยิ่งที่จะเรียนรู้ ศึกษา ทำความเข้าใจ ให้เข้าใจโดยถ่องแท้ โดยเฉพาะ มาตราสำคัญ รวมทั้งคำพิพากษาศาลฏีกาที่เกี่ยวข้อง เหตุเพราะนับจากนี้ไปอีก 10 หรือ 20 ปี หรือมากกว่านั้น พื้นที่ดิน “แนวราบ” เพื่อก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง ที่พักอาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมส์ หรือบ้านแฝด อาคารพาณิชย์ จะมีจำนวนลดลง จะแทนที่ด้วยอาคารชุด *คอนโดมิเนียม* หรือบ้านลอยฟ้า ในที่สุด 

ปัญหา *คอนโดมิเนียม* ที่ผู้ซื้อ ผู้บริโภค ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดการ คณะกรรมการ นักบริหาร หรือผู้จัดการทรัพย์สิน สอบถามผู้เขียน และทีมงานฯ ล้วนเกี่ยวข้องกับข้อบังคับ และบทบัญญัติกฎหมาย คอนโดมิเนียม ทั้งสิ้น ซึ่งหากผู้ให้คำตอบเรื่องดังกล่าว มีความแม่นยำ ย่อมสามารถตอบ คำถาม ให้แก่ ผู้สอบถามได้อย่างถูกต้อง 

*ประมวล* คำถาม (ความผิด) ที่ผู้เขียน และทีมงานฯ ได้รับการสอบถาม หารือ ได้แก่ เรื่อง - ประเด็น ดังต่อไปนี้ 

1.*ความผิด*เกี่ยวกับการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร การเปิดใช้อาคาร การก่อสร้างอาคารไม่ตรงกับแบบที่ได้รับอนุญาต พื้นที่ก่อสร้างไม่สอดคล้องกฎหมายผังเมือง วัสดุก่อสร้าง พลัดหล่นลงมาทำให้เกิดความเสียหายต่อชีวิต ทรัพย์สินผู้อื่น การโต้แย้งคำสั่ง หรือการฟ้องคดีทางปกครองกับพนักงานเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ เป็นต้น 

2.*ความผิด*เกี่ยวกับการจดทะเบียนอาคารชุด รายการทรัพย์ส่วนกลางไม่สอดคล้องกับ โบรชัวร์การขาย การก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนดแห่งสัญญาฯ ทรัพย์ส่วนกลางไม่ครบ ตามจำนวนตามที่กล่าวในสัญญาฯ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดไม่เป็นธรรม เอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ ผู้บริโภค ข้อบังคับจดทะเบียนขัด หรือแย้งกับบทบัญญัติกฎหมาย การจัดให้มีห้องชุดร้านค้า ที่ก่อให้เกิดความไม่สะดวกแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายอื่น ที่จอดรถยนต์ไม่เพียงพอ เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภค ฯลฯ เป็นต้น 

3.*ความผิด*เกี่ยวกับความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สิน ทั้งปฏิเสธการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไข การใช้ประโยชน์พื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ถูกต้อง สาธารณูปโภค ประเภทถนนภายในโครงการ ไม่จดทะเบียนภาระจำยอม ไม่ยกทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม อาคารขาดความปลอดภัย ก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน ฯลฯ เป็นต้น 

4.*ความผิด*เกี่ยวกับการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดวาระผู้จัดการ 10 ปี หรือมากกว่านั้นในข้อบังคับ ผู้ประกอบการหาประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ไม่ถูกต้อง ผู้จัดการไม่แจกแจงบัญชีรายรับ - รายจ่ายประจำเดือน ไม่จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ไม่เลือกตั้งคณะกรรมการตามข้อบังคับ นำห้องขุดให้เช่า “รายวัน” การทุจริต คอรัปชั่น ค่าส่วนกลาง การลักทรัพย์สินส่วนกลาง ส่วนบุคคล การใช้เงินกองทุนผิดวัตถุประสงค์ นำห้องชุดประกอบธุรกิจการค้า การลงทุน กรรมการอยู่ในตำแหน่งเกินกว่า 4 วาระ คะแนนเสียงไม่เพียงพอต่อ การเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ การปกปิด ซ่อนเร้นข้อเท็จจริงที่ควรเปิดเผย เผยแพร่ จนทำให้เกิดความเสียหาย การบริหารงานไม่ได้มาตรฐาน ฯลฯ เป็นต้น