เมื่อเจ้าของโครงการ (ยัง) “ครอบงำ” บริหารทรัพย์สิน“คอนโด"

เมื่อเจ้าของโครงการ (ยัง) “ครอบงำ” บริหารทรัพย์สิน“คอนโด"

รูปแบบการบริหารทรัพย์สิน “คอนโดมิเนียม” ทั้งประเภทอาคารพักอาศัย (Residential) และสำนักงาน (Office) บรรดาผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม “รายย่อย”

 อาจพบเห็นตั้งแต่อดีต จนปัจจุบัน ได้แก่ การจัดจ้างบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก หรือ Professional Outsource และการบริหารโดยผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ ซึ่งแต่ละรูปแบบการบริหารทรัพย์สินดังกล่าว อาจมีทั้ง ข้อดี - ข้อเสีย แตกต่างกัน โดยเฉพาะความจำเป็น (Necessity) ของงบประมาณรายรับ ค่าส่วนกลาง ที่อาจเรียกเก็บกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดแต่ละแห่ง แตกต่างกัน 

เชื่อว่าท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ผู้ซื้อห้องชุด หรือเจ้าของร่วม รายย่อย อาจได้พบเห็น หรือ ได้ยินข่าวสารทางสื่อสิ่งพิมพ์ วิทยุ โทรทัศน์ หรือโซเชียล ที่ไม่ถูกต้อง เหมาะสม อาทิ ข่าวสารการทุจริต เบียดบัง ยักยอกค่าส่วนกลางของผู้จัดการ หรือบุคลากรที่รับผิดชอบ - เกี่ยวข้อง ซึ่งพบว่าเป็นเงินจำนวนมากในแต่ละแห่ง โครงการ หลายแห่ง ผู้เสียหาย (นิติบุคคลอาคารชุด) สามารถติดตามเงินที่สูญหาย หรือ เกิดจากการทุจริต เบียดบัง ยักยอกได้ แต่อีกหลายแห่ง หลายโครงการ ไม่สามารถติดตามเงินดังกล่าวกลับคืนมาได้ บางแห่ง ผู้เสียหาย (นิติบุคคลอาคารชุด) อาจร้องทุกข์ กล่าวโทษเป็นคดีอาญา และศาล ผู้พิพากษาได้อนุมัติ หมายจับ ผู้ต้องหา หรือผู้กระทำความผิด เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม ความเสียหาย” ที่เกิดขึ้นกับนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่ มักเกิดจากการขาดประสบการณ์ ความชำนาญด้านข้อกฎหมาย และการบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม ของผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม รายย่อย หรือคณะกรรมการ ผู้จัดการที่อนุมัติการจ้างงานบริหารทรัพย์สิน โดย บุคคลธรรมดา มากกว่าการจัดจ้าง นิติบุคคลภายนอก หรือ Professional Outsource 

อาจมิใช่ความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการทุจริต เบียดบัง ยักยอก ค่าส่วนกลาง หรือรายได้อื่นๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดเพียงอย่างเดียว ยังพบว่านิติบุคคลอาคารชุดอีก จำนวนไม่น้อย ยังได้รับความเสียหายจากการบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม โดยผู้จัดการ ซึ่งสวมหมวกผู้ประกอบการ หรือเป็น นอมินี ของผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และต่างจังหวัด ผู้เขียน ได้ยิน ได้ทราบ ข้อร้องเรียน จากผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม รายย่อย *บ่อยครั้ง* อาทิ

"นิติบุคคลฯ ขึ้นค่าส่วนกลางของคอนโดมิเนียม โดยขาดการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อีกทั้งไม่มีมติที่ประชุมฯ รองรับ" หรือ 

"การแจกแจงบัญชีรายรับ - รายจ่ายแต่ละเดือน อาจไม่ถูกต้องตามหลักบัญชีทั่วไป พบว่าไม่ลงบันทึกค้างรับค่าส่วนกลางกับห้องชุดผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการที่ยังจำหน่ายไม่ได้" หรือ 

"บัญชีทรัพย์สินส่วนกลาง บางรายการ ตามที่โฆษณาขายห้องชุด เหตุใด จึงไม่ปรากฏเป็นหลักฐานในข้อบังคับ รายการจดทะเบียน" หรือ 

"เงินกองทุน ฝ่ายผู้ซื้อได้ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดทั้งหมดแล้ว เมื่อคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เหตุใด ผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ จึง (ยัง) ค้างจ่าย หรือไม่ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดกับห้องชุดที่ยังจำหน่ายไม่ได้" หรือ 

"เจ้าของโครงการกับห้องชุดซึ่งยังจำหน่ายไม่ได้ ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ ๖ เดือน เหตุใด จึงสามารถใช้สิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งที่ผ่านมาได้" ฯลฯ เป็นต้น 

ยังครับ !! ยังมีประเด็นข้อสงสัย ข้อซักถามอื่นของฝ่ายผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายย่อย กับผู้เขียน อีกพอสมควร แต่พื้นที่การนำเสนอบทความ มีจำกัด 

อย่างไรก็ดี อาจกล่าวได้ว่าเมื่อผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ คอนโดมิเนียม (หลายแห่ง) ยังคง ครอบงำ การบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม” ข้างต้น ต่างพยายามทำทุกวิถีทางที่จะปกปิด ซ่อนเร้น ข้อเท็จจริง ความไม่ถูกต้องให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดในโครงการของตน วัตถุประสงค์ อาจเพื่อประโยชน์แก่ธุรกิจของตน และพวกพ้อง มากกว่าประโยชน์ของผู้ซื้อ และส่วนรวม อนึ่ง ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับ นิติบุคคลอาคารชุด โดยเฉพาะผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม รายย่อย” ได้แก่ ทรัพย์ส่วนกลาง และสิ่งแวดล้อมขาดการบำรุงรักษา อย่างถูกต้อง ถูกวิธี ส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยรวม ทั้งขายยาก เช่าลำบาก เหตุเพราะขาดมาตรฐานการจัดการ การบริหารทรัพย์สินสากล อีกทั้ง โอกาสการเกิดข้อพิพาท อาจมีจำนวนมาก และเพิ่มขึ้น รวมทั้งการปฏิเสธการจ่าย “ค่าส่วนกลาง” ตรงตามกำหนดเวลาแจ้ง และเกิดภาพลักษณ์ ชื่อเสียงต่อโครงการอย่างไม่เหมาะสมตามมาภายหลังอีกด้วย 

ทางแก้ไข (ปัญหา) ข้างต้น เห็นว่า มีทางเดียว เสนอแนะให้ผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ หรือนอมินี ลุกจากตำแหน่งผู้จัดการ โดยเร็ว ด้วยการมอบหมายงานบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม” ให้แก่บุคคล หรือนิติบุคคลที่มีความรู้ ความสามารถ มีประสบการณ์ เพื่อรองรับงานดังกล่าวแทน ดีกว่าจะถูกติฉิน นินทา ว่ากล่าวจากผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายย่อย กลายเป็น *ขี้ปากชาวบ้าน* ไม่มีวันจบสิ้น

 

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ