เมื่อที่ประชุมใหญ่ฯ ไม่เห็นชอบ “ผู้จัดการคอนโดมิเนี่ยม”

ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดให้กับผู้บริหารของบริษัทพัฒนาที่ดิน “ขนาดใหญ่” จดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ ดำรงตำแหน่ง “ผู้จัดการ” ของนิติบุคคลอาคารชุด คราวจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด ครั้งแรก หลายแห่ง โครงการ รวมถึง เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” ภายใน 6เดือน นับแต่ วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามมาตรา 42 ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด โดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติเห็นชอบผู้จัดการ ตามที่จดทะเบียน และจะต้องอยู่ หรือปฏิบัติหน้าที่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ตามวาระที่กำหนดของข้อบังคับ หรือกรณีที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติไม่เห็นชอบผู้จัดการตามที่จดทะเบียน “ครั้งแรก” และจะต้องให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาแต่งตั้งผู้จัดการ “รายใหม่” แทน “รายเดิม” โดยอาจเลือกบุคคลธรรมดา “ภายนอก” หรือเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือนิติบุคคลภายนอก ประเภทบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน หรือ Professional Outsource นิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ จะเลือกผู้จัดการอย่างไร จึงจะเหมาะสม เกิดประโยชน์ต่อ นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้เขียน มีข้อคิดเห็น ข้อเสนอแนะ ดังต่อไปนี้กรณีผู้จัดการ เป็นบุคคลธรรมดา“ภายนอก”

กรณีดังกล่าว อาจเป็นการประกาศรับสมัครบุคคลภายนอกเข้ามาทำงาน หรือปฏิบัติหน้าที่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เป็น “ลูกจ้าง” ตามหนังสือสัญญาจ้างงาน โดยได้รับค่าจ้าง เงินเดือน เป็นค่าตอบแทน ตามสัญญาจ้าง บุคคลดังกล่าว ย่อมต้องมีประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถในระดับหนึ่งเป็นอย่างดี “ข้อดี” อาจได้แก่ ประหยัดค่าใช้จ่าย งบประมาณค่าส่วนกลาง มีความเป็นกลาง คณะกรรมการสามารถควบคุม ดูแล ตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ตามสัญญาจ้างได้ “ข้อเสีย” อาจได้แก่ การขาดบุคคล ที่เชื่อถือค้ำประกัน หรือรับผิดแทน ลูกจ้าง หรือการขาดหลักทรัพย์ค้ำประกัน กรณีปฏิบัติหน้าที่จนเกิด ความเสียหาย หรืออาจเสี่ยงคุก ตาราง เป็นต้นง

กรณีผู้จัดการ เป็น“ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม”

กรณีดังกล่าว อาจเป็นความประสงค์ หรือนโยบายของคณะกรรมการ หรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กำหนดให้เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ปฏิบัติหน้าที่ หรือดำรงตำแหน่ง “ผู้จัดการคอนโดมิเนี่ยม” แทนบุคคลธรรมดา “ภายนอก” หรือนิติบุคคล ประเภทบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน Professional Outsource “ข้อดี”  อาจได้แก่ สามารถตรวจสอบที่มา ที่ไปของบุคคลดังกล่าวได้ มีความน่าเชื่อถือ มีอำนาจต่อรองการบริหารจัดการทรัพย์สิน หรืออาจสามารถแก้ไขปัญหา หรือสั่งการได้ทันท่วงที หรือสามารถควบคุม ดูแล กำกับการปฏิบัติหน้าที่คู่สัญญาบริการได้อย่างดี มีประสิทธิภาพ เป็นต้น “ข้อเสีย” อาจได้แก่ อาจเกิดความไม่เป็นกลางในสายตาของเจ้าของร่วมด้วยกันเอง หรืออาจใช้อำนาจ หน้าที่ที่ไม่ถูกต้อง หรืออาจเกิดผลประโยชน์แอบแฝง รวมทั้งอาจเสี่ยงคุก ตาราง เป็นต้น 

กรณีผู้จัดการ เป็น“นิติบุคคลภายนอก”บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน

“ข้อดี” อาจได้แก่ มีความเป็นกลาง ระบบงานถูกกำหนดจัดไว้ล่วงหน้า โดย “ผู้รับจ้าง” บุคลากรได้รับการฝึกอบรมเป็นระยะๆ “ผู้ว่าจ้าง” (คณะกรรมการ) สามารถร้องขอเปลี่ยนแปลงบุคลากร ที่ไม่เหมาะสมได้ หรือแบ่งเบาภาระคณะกรรมการในระดับหนึ่ง มีความเป็น “มืออาชีพ” เป็นต้น ส่วน “ข้อเสีย” อาจได้แก่ มีค่าใช้จ่ายการจ้างงานที่ค่อนข้างสูง หรือแพง การขาดอำนาจต่อรองของคณะกรรมการ เหตุเพราะผู้จัดการ อาจเป็นคนๆ เดียวกับกรรมการผู้มีอำนาจ หรือลูกจ้างในสังกัด ที่ได้รับการแต่งตั้ง มอบหมาย หรือบุคลากรเปลี่ยนแปลง “บ่อยครั้ง” หรือเสี่ยงคุก ตาราง เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม บุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งสามารถปฏิบัติหน้าที่ หรือดำรงตำแห่ง ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุด (Juristic Person Condominium Manager) ได้นั้น จำเป็นต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด ตามมาตรา 35/1 ผู้จัดการ มีอำนาจหน้าที่ตามข้อบังคับ และมาตรา 36 ตลอดจนผู้จัดการ ต้องได้รับการแต่งตั้งโดยคะแนนเสียงของ เจ้าของร่วมในที่ประชุมใหญ่ จำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามข้อบังคับ และมาตรา 49 (1) และได้รับการจดทะเบียนโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามข้อบังคับ และมาตรา 35/2 อีกด้วย 

อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการที่ได้รับการแต่งตั้ง ต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ตามมาตรา 36 วรรคท้าย เว้นแต่ข้อบังคับ หรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จะกำหนด หรือมอบหมายให้บุคคลอื่นทำแทนได้

 โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ