ถอดถอน - เเต่งตั้ง ผจก.ข้อเสนอเเก้ กม.“เกาไม่ถูกที่คัน"

ถอดถอน - เเต่งตั้ง ผจก.ข้อเสนอเเก้ กม.“เกาไม่ถูกที่คัน"

ท่านที่คลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียมมานาน อาจทราบเป็นอย่างดี อดีต “กรมที่ดิน” ประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด 2522 ฉบับแรก

เมื่อ เม.ย.2522 ล้วนทราบดีว่า ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ได้มาจากมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง  ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือหากจะถอดถอน ผู้จัดการ ออกจากตำแหน่ง ก็จำเป็นต้องใช้ หรืออาศัยคะแนนเสียง ตามจำนวนดังกล่าว รองรับ และดำเนินการเช่นเดียวกัน เว้นแต่การนัดประชุมใหญ่ ครั้งแรก มิได้คะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด ให้จัดประชุมใหญ่ ครั้งที่สอง ภายใน 15 วัน นับแต่วันประชุม ครั้งแรก คะแนนเสียงในการประชุม ถอดถอน แต่งตั้งผู้จัดการ ให้ใช้คะแนนเสียงข้างมากของที่ประชุม

ในอดีต การถอดถอน การแต่งตั้งผู้จัดการตามกฎหมายฉบับแรกกระทำได้ยากเย็น ยิ่งกว่า เข็นครกขึ้นภูเขา ประกอบกับเกิดเหตุการณ์ ข้อพิพาท อันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ กรมที่ดิน ก็เห็นสอดคล้องกับการเสนอแก้ไข เพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด กับประเด็นการได้มาซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งคะแนนเสียงแต่งตั้ง ถอดถอน หรือการแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ในฐานะผู้จัดการ กรณีไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้เกิน 7 วัน เพื่อคลี่คลายปัญหาข้อพิพาท ตลอดจนการอนุมัติ ใบปลอดหนี้ ให้แก่เจ้าของร่วม เพื่อประสงค์การซื้อ - ขายห้องชุดระหว่างกัน

จนในที่สุด เมื่อเดือน ก.ค.2551 กรมที่ดิน ได้ประกาศบังคับใช้ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 เกี่ยวกับการได้มาซึ่งตำแหน่ง ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงในการแต่งตั้ง หรือถอดถอนผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เหลือเพียง 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือจำนวนไม่น้อยกว่า 25% จากทั้งหมด จำนวน 100% แทน การกำหนดคุณสมบัติ และลักษณะต้องห้ามตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 1) 2551 อย่างไรก็ตาม การแก้ไขเพิ่มเติม หลายท่าน อาจรวมถึงผู้เขียน ก็ยังเห็นว่า  *เกาไม่ถูกที่คัน*

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ถือคะแนนเสียงห้องชุดของตนในอาคารชุด จำนวน 25 หรือ 30% ของคะแนน หรือจำนวนห้องชุดทั้งหมด ผู้ประกอบการ อาจดำรงตำแหน่งผู้จัดการด้วยตนเอง หรืออาศัย นอมินี ดำรงตำแหน่ง ผู้จัดการแทน กรณีเช่นนี้ กี่ปี กี่ชาติ ก็ไม่สามารถถอดถอนผู้จัดการรายนั้นได้ หรือกรณีผู้ซื้อห้องชุด ขาดความสามัคคี ขาดความเป็นหนึ่ง หรือเป็นกลุ่มก้อน ย่อมไม่สามารถรวมตัวร้องขอให้นิติบุคคลอาคารชุดโดยคณะกรรมการ จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม เพื่อพิจารณาลงมติถอดถอน แต่งตั้งผู้จัดการได้แต่อย่างใด หรืออีกกรณี ผู้ซื้อห้องชุดไม่ให้ความสำคัญต่อการบริหารจัดการงานทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ปล่อยปละ ละเลย ไม่สนใจกิจกรรมที่เกิดขึ้น ย่อมเกิดเป็นความเสียหายต่อเจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อห้องชุดด้วยกันเองได้ในภายหลัง เป็นต้น

แสดงว่าการแก้ไข เพิ่มเติมกฎหมาย หรือ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 ด้วยการลดคะแนนเสียงลงมาจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียง ตามมาตรา 49 (1) ตลอดจนการกำหนดคุณสมบัติ และลักษณะต้องห้าม การได้มาซึ่งผู้จัดการหรือการถอดถอนผู้จัดการออกจาก ตำแหน่ง ไม่สามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ ใช่หรือไม่

ตอบว่า ใช่ ถูกต้อง 100% 

เช่นนั้น ถามต่อไปว่า แล้วมีข้อเสนอ หรือทางออกใด ที่จะแก้ไขปัญหา การถอดถอน หรือการแต่งตั้งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดได้

ทั้งผู้เขียน และคณะกรรมการของสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย เคยนำเรียนข้อเสนอดังกล่าวให้แก่ภาครัฐ กรมที่ดิน ตลอดจนหน่วยงานภาครัฐอื่นได้พิจารณามานาน อาจนับได้เมื่อปี 2542 เป็นต้นมา เพื่อให้มีหรือบัญญัติการได้มาซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดใน พ.ร.บ.อาคารชุด แต่ข้อเสนอดังกล่าว ถูก *ตีตก* ทุกครั้ง ที่นำเสนอในที่ประชุมผู้ที่เกี่ยวข้อง หลายท่าน อาจทราบสาเหตุเรื่องดังกล่าวเป็นอย่างดี แต่อีกหลายท่านไม่ทราบเหตุผลเรื่องดังกล่าว 

อนึ่ง ข้อเสนอ การแก้ไข เพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด เกี่ยวกับการได้มาซึ่ง ผู้จัดการ ของผู้เขียน และคณะกรรมการสมาคมฯ ได้แก่ ประเด็นดังต่อไปนี้

1.เป็นผู้มีใบอนุญาตวิชาชีพการบริหารทรัพย์สิน ซึ่งองค์กรภาครัฐที่เกี่ยวข้อง รับรอง และออกใบอนุญาตวิชาชีพดังกล่าวให้

2.เป็นผู้สำเร็จหลักสูตรอบรม หรือการเรียนการสอนวิชาชีพการบริหารทรัพย์สิน และกฎหมายอาคารชุด และอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เกี่ยวข้อง

3.เป็นผู้มีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่กฎหมายกำหนด

4.สามารถอยู่ในตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 คราว หรือวาระติดต่อกัน และ

5.ต้องมิใช่เจ้าของร่วม หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับอาคารชุดใดๆ ทั้งสิ้น 

ข้อเสนอไม่ได้รับการพิจารณา อาจเกิดจากหลากหลายสาเหตุ แต่สาเหตุหลัก อาจเป็นเพราะ *ไปเหยียบตาปลา* ของผู้ใด ผู้หนึ่ง หรือ ผู้มีผลประโยชน์ของอาคารชุด ข้อเสนอดังกล่าว จึงไม่ได้รับการพิจารณาแต่อย่างใด 

ถ้าพ่อแม่ พี่น้อง ผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม คณะกรรมการ กรรมการ *เห็นด้วย* เห็นชอบกับข้อเสนอดังกล่าว ยังพอมีทางแก้ไข เพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด ทางนั้น อาจได้แก่ การเข้าชื่อของบุคคลไทย สัญชาติไทย จำนวนไม่น้อยกว่า 20,000 รายชื่อ เสนอเรื่องต่อรัฐบาล หรือสภาผู้แทนราษฎรที่จะมีการเลือกตั้งในปีหน้า ทั้งนี้ สมาคมฯ รับจะเป็น เจ้าภาพ เพื่อการดังกล่าวให้แก่ท่าน 

ช่วยกันคนละไม้ คนละมือ เพื่อให้อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม พ้นบ่วงกรรม หรือได้ผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุด ที่เป็นมืออาชีพ เพื่อประโยชน์แห่งทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต

 

โดย...พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

[email protected]