เตี้ยอุ้มค่อม

 แวดวงธุรกิจการค้า - บริการอสังหาริมทรัพย์ พูดคุย แลกเปลี่ยน ความคิดเห็น เป็นประเด็นเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะ “รอบใหม่” ภายหลังครบรอบปีแรก หลังการจดทะเบียนโอน - รับโอนที่ดินจัดสรร – สิ่งปลูกสร้างระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งพบว่ามีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรครบรอบระยะเวลา 1 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนรับ โอนกรรมสิทธิ์จากผู้จัดสรรที่ดินจำนวนกว่า 80-85% ส่วนที่เหลืออีก 10-15% ยังไม่ครบรอบ การจัดเก็บค่าส่วนกลาง และอยู่ระหว่างการรอขายจำหน่าย อนึ่ง อัตราค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะ ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อคราวจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินพื้นที่ฯ จัดเก็บอัตราตารางวาละ 20 บาท หรือปีละ 240 บาทต่อตารางวา

 โดยโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวเป็นประเภท ทาวน์โฮมส์สองชั้น และบ้านแฝดสองชั้น รวมกว่า 200 แปลงเศษ มีพื้นที่ขายแปลงจำหน่ายประมาณ 4,000 ตารางวา ไม่มีส่วนบริการคลับเฮ้าส์ - สระว่ายน้ำ มีเพียงสวนสาธารณะบริการแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กรณีจัดเก็บค่าส่วนกลางครบ 100% โครงการดังกล่าวจะมีรายรับค่าส่วนกลางเป็นเงินเดือนละ 80,000 บาท หรือปีละ 960,000 บาท มีค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะ ได้แก่ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย จำนวน 4 นายๆ ละ 18,000 บาท บริการตลอด 24 ชั่วโมง เช้า 2 นาย กลางคืน 2 นาย เป็นเงินเดือนละ 72,000 บาท มีพนักงานรักษาความสะอาด จำนวน 1 คน เป็นเงินเดือนละ 9,000 บาท ค่าไฟฟ้าส่องสว่าง น้ำประปาเป็นเงินเดือนละ 8 - 9,000 บาท ค่าบำรุงรักษาสวนสาธารณะเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท ค่าจัดเก็บขยะมูลฝอย เป็นเงินเดือนละ 2,000 บาท และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดทั่วไป เป็นเงินเดือนละ 3 - 5,000 บาท คิดค่าใช้จ่ายรวมเบ็ดเสร็จเป็นเงินทั้งสิ้นเดือนละ 100,000 บาท หรือปีละ 1,200,000 บาท 

แต่รายรับค่าส่วนกลางที่จัดเก็บ จำนวน 100% กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และแปลงซึ่งยังไม่ได้จำหน่าย รวม 200 แปลงเศษ หรือพื้นที่ขายรวมทั้งสิ้น จำนวน 4,000 ตารางวา เป็นเงินเดือนละ 80,000 บาท หรือปีละ 960,000 บาท ยังขาดทุน ติดลบค่าใช้จ่ายอีกเป็นเงินเดือนละ 20,000 บาท หรือปีละ 240,000 บาท ซึ่งผู้จัดสรรที่ดิน “จำใจ” ต้องแบกรับส่วนที่ขาดทุน ซึ่งบางเดือนอาจขาดทุน ติดลบค่าใช้จ่ายมากกว่า เดือนละ 20,000 บาท เหตุเพราะมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อย ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะ “รอบใหม่” รอบที่สอง ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการโครงการยังต้องจ่ายเงินส่วนที่ขาดทุนต่อไปเรื่อยๆ หรือจะลดค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะ เพื่อบรรเทาความเสียหาย หรือจะมีทางเลือกอื่นใดที่เป็นประโยชน์ในระยะยาว เพื่อไม่ให้เป็น “เตี้ยอุ้มค่อม”

เห็นว่ามี 2 ทางเลือก แนวทาง ได้แก่ ทางเลือก แนวทางแรก ได้แก่ การขออนุมัติปรับเพิ่ม ค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะจากเดิมอัตรา 20 บาทต่อตารางวา เป็น 30 หรือ 35 หรือ 40 บาทต่อตารางวา เพื่อให้มีรายรับรองรับกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้นอย่างเพียงพอ แต่การจัดเก็บค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะอาจเป็น “ดาบสองคม” 

รวมทั้งเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินจะต้องชี้แจงสาเหตุ และเหตุผลต่อทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และขออนุญาต ขออนุมัติเปลี่ยนแปลงอัตราค่าส่วนกลางกับที่ประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดในอีกทางหนึ่งด้วย หรือทางเลือกที่สอง แนวทางที่สอง ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดินยินยอมแบกรับค่าใช้จ่ายส่วนที่ขาดทุน ติดลบไปอีกเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าปีเศษ จนกว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ดินดังกล่าวจะเข้า “องค์ประกอบ” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ด้วยการแจ้งให้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากผู้จัดสรรที่ดินไปบำรุงรักษาด้วยกันเองต่อไป แต่การที่โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ดินฯ จะสามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวข้างต้นได้ ผู้จัดสรรที่ดินจำเป็นต้องเริ่มต้นกระทำเรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. เสนอเรื่องการ (นัด) ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค ตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค (LG ธนาคาร) หรือการถอนค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค พร้อมการจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกัน การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

2. ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี หรือระยะเวลาตามที่ได้รับอนุญาตในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

3. เมื่อครบระยะเวลาดังกล่าว ตามข้อ 2. ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่แจ้งการนำตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต เพื่อขออนุมัติรับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ประกอบการดำเนินการขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

4. แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 45 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สิน อันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตจากผู้จัดสรรที่ดิน โดยมีระยะเวลาดำเนินการ ไม่น้อยกว่า 180 วัน ตามมาตรา 44 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน และ

5. เมื่อผู้ซื้อจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ตามระยะเวลาบอกกล่าวข้างต้น ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต พร้อมมอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นที่ผู้ซื้อที่ดินจดทะเบียนจัดตั้ง จึงจะถือว่าผู้จัดสรรที่ดินได้พ้นจากหน้าที่ การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตโดยชอบ และถูกต้องตามกฎหมาย

ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ จะเลือกแนวทางใด

.............................................................

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป

Email Address : [email protected]