ชีวิตไม่ปลอดภัย.... เมื่อไม่มีเงินกองทุนอาคารชุด

 อาจกล่าวได้ว่ามีส่วนคล้ายคลึงกัน และแตกต่างกันหลายประการ ส่วนที่คล้ายคลึงกัน อาจได้แก่ รูปแบบการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง มีนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร ซึ่งได้รับการจดทะเบียนตามกฎหมายรองรับ มีนิติบุคคล - คณะบุคคล ได้แก่ ผู้จัดการ - คณะกรรมการ เป็นฝ่ายรับผิดชอบ มีอำนาจในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางทั้งปวง เป็นผู้แทนนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวข้องกับบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก มีการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” และ “ค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค” กับสมาชิกผู้ซื้อทรัพย์สิน ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ทุกราย ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ หรือประโยชน์การใช้สอย ตามข้อบังคับ มติที่ประชุมใหญ่สมาชิก ภายใต้บังคับของกฎหมาย รวมทั้งมีการเร่งรัดจัดเก็บ ติดตาม ทวงถามหนี้ค้างชำระกับสมาชิก ผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินค้างชำระ เป็นต้น หรืออาจกล่าวถึงข้อแตกต่างระหว่างอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมกับหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งอาจเห็นได้ชัดเจนประการหนึ่ง ได้แก่ ระบบการอยู่อาศัยในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมเป็นการอยู่อาศัยของคนจำนวนมาก ภายใต้ชายคาเดียวกัน หรืออาจหลายชาคาก็ได้ แต่การใช้ประโยชน์ในหมู่บ้านจัดสรรเป็นการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน ซึ่งเป็นอิสระ ไม่เกี่ยวข้องกันกับผู้ซื้อกรรมสิทธิ์รายอื่นๆ แต่ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมเป็นการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลางของผู้ซื้อ เจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดพร้อมๆ กัน โดยเฉพาะระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องจักรกล ประเภทลิฟต์ บันไดเลื่อน ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วมทุกรายต้องใช้ประโยชน์ร่วมกัน

ดังนั้น ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดทุกแห่ง (ทั่วประเทศ) ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด จึงต้องเรียกเก็บทั้ง “ค่าส่วนกลาง” (Common Expense) และ “ค่ากองทุน” (Sinking Fund) กับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกรายภายในอาคารชุด โดยนำค่าส่วนกลางมารองรับค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามปรกติ และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้พักอาศัย อาทิ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบุคลากร การประชุม การจ้างคู่สัญญาบริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด สวนหย่อม กำจัดปลวกมด แมลง การจัดซื้ออุปกรณ์ ครุภัณฑ์ ทรัพย์สินที่จำเป็นต้องมีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด เป็นต้น ส่วนค่ากองทุน ถือเป็นเงินรายรับอีกก้อน ซึ่งเรียกเก็บกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อห้องชุดทุกราย เพื่อรองรับค่าใช้จ่าย ซึ่งอาจเป็นเงินก้อนโต เกินกว่ารายรับค่าส่วนกลางจะรองรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้

อย่างไรก็ดี อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ซึ่งมีอายุการใช้งานนานเกินกว่า ๑๐ ปี เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด และนิติบุคคลอาคารชุดควรตระหนัก ระมัดระวัง (ค่าใช้จ่าย) โดยเฉพาะระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร ระบบไฟฟ้า ประปา ฯลฯ ซึ่งอาจถือได้ว่ามีความจำเป็นต่อการใช้ชีวิต และทรัพย์สินของ ผู้เป็นเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดภายในอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดนอกจากมีอำนาจ หน้าที่ตรวจสอบระบบวิศวกรรมดังกล่าวให้สามารถใช้งานได้ตลอดเวลา ต่อเนื่องแล้ว ในอนาคต นิติบุคคลอาคารชุดอาจจำเป็นต้องมี “เงินกองทุน” (Sinking Fund) ซึ่งอาจจำเป็นต้องนำมาใช้เพื่อการดังกล่าว ทั้งนี้ เพื่อรองรับความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สินของเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดอีกด้วย นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งไม่มีเงินกองทุนสำรอง เก็บไว้เป็นค่าใช้จ่ายในยามฉุกเฉินแล้ว นอกจากความเสียหายจะเกิดขึ้นต่อผู้จัดการ คณะกรรมการแล้ว ยังส่งผลเป็นความเสียหายต่อเจ้าของร่วมในอีกทางหนึ่งด้วย

ค่าใช้จ่าย “ก้อนโต” เมื่ออาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมมีอายุเกิน ๑๐ ปี ได้แก่ ค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้

๑. ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับลิฟต์ เมื่ออาคารชุดมีอายุพ้น ๑๐ ปี ระบบลิฟต์ บันไดเลื่อน (ถ้ามี) โดยเฉพาะสลิงลิฟต์ ย่อมมีการสึกหรอ เหตุเพราะใช้งานมานานตลอดกว่า ๑๐ ปี การเปลี่ยนสลิงลิฟต์ หรืออุปกรณ์อื่นที่เกี่ยวข้องในแต่ละครั้ง นิติบุคคลอาคารชุดอาจต้องจัดสรรงบประมาณเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวไม่น้อยกว่า ๑- ๒ ล้านบาทต่อชุด หากเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

๒. ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับระบบไฟฟ้า นอกจากค่าใช้จ่ายการบำรุง ดูแลรักษาระบบไฟฟ้า ตู้ควบคุมการจ่ายกระแสไฟฟ้าภายในอาคารชุดทั้งห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางรายเดือน รายปีแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดยังอาจจำเป็นต้องเปลี่ยนสายไฟฟ้าในบริเวณพื้นที่ส่วนกลางใหม่ทั้งหมด บางแห่ง อาจต้องติดตั้งฉนวนกันไฟ เพื่อป้องกันภัยอันเกิดจากกระแสไฟฟ้าตก หรือลัดวงจรเพิ่มเติม เมื่ออาคารชุดพ้น หรืออายุเกินกว่า ๑๐ ปี ค่าใช้จ่ายดังกล่าวอาจต้องใช้งบประมาณดำเนินการไม่น้อยกว่า ๕ ล้านบาท สำหรับอาคารขนาดใหญ่พิเศษ พื้นที่มากกว่า ๓๐,๐๐๐ ตารางเมตร

๓. ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับระบบประปา โดยเฉพาะระบบท่อน้ำประปา ทั้งภายในห้องชุด และบริเวณส่วนกลาง เมื่ออาคารชุดมีอายุพ้น ๑๐ ปี อาจเกิดการผุกร่อน แตก ชำรุด น้ำประปาไหลอาจไหลล้นท่วมอุปกรณ์ลิฟต์ หรือระบบไฟฟ้า ซึ่งเป็นอันตรายยิ่ง นิติบุคคลอาคารชุดอาจต้องจัดสรรงบประมาณค่าใช้จ่าย เพื่อรองรับการเปลี่ยนท่อน้ำประปาใหม่ทั้งหมดเป็นเงินไม่น้อยกว่า ๑๐ ล้านบาท สำหรับอาคารขนาดใหญ่พิเศษ พื้นที่ตั้งแต่ ๔๐,๐๐๐ บาท ขึ้นไป

๔. ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ่อเกรอะ ระบบบำบัดน้ำเสีย โครงสร้างถังเก็บ กักน้ำประปาชั้นดาดฟ้า เป็นต้น ทั้งสามระบบ เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยประจำวันของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยภายในอาคารชุด นอกจากนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ตรวจสอบ หมั่นดูแล บำรุงรักษาระบบดังกล่าวให้สามารถใช้งานได้ตลอดเวลา ต่อเนื่องแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดอาจจำเป็นต้องจัดสรรงบประมาณ เพื่อรองรับค่าใช้จ่าย การเปลี่ยนอุปกรณ์การทำงาน เมื่ออายุอาคารพ้น ๑๐ ปี ซึ่งอาจต้องใช้งบประมาณเพื่อการดังกล่าวไม่น้อยกว่า ๓ ล้านบาท สำหรับอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่เกินกว่า ๓๐,๐๐๐ ตารางเมตร และ

๕. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ อาทิ การปรับปรุงสวนหย่อม ภูมิทัศน์ภายใน ภายนอก การทาสีอาคาร การจัดซื้ออุปกรณ์ทรัพย์สิน สิ่งอำนวยความสะดวก เป็นต้น อาจกล่าวได้ว่าปัจจุบัน การอยู่อาศัยในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมเป็นที่นิยมของคนเมือง คนรุ่นใหม่กันมากขึ้น เหตุเพราะหาพื้นที่ดินจำนวนมากพัฒนาเป็นหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ อีกทั้งมีจำนวนอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมเพิ่มขึ้นในแต่ละปีจำนวนหลายโครงการ แต่ละโครงการ ต่างพยายามทำให้โครงการของตนน่าอยู่ น่าอาศัย มีมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกัน อาคารชุดเก่าที่มีอายุพ้น ๑๐ ปี หากไม่คิดพัฒนา ไม่สร้างสรรค์ อยู่นิ่งเฉย ไม่มีการปรับปรุงตัว โอกาสที่ทรัพย์สินดังกล่าวจะมีมูลค่า (เพิ่ม) ย่อมเป็นไปได้ยาก หรือเป็นไปได้น้อย ทั้งสวนหย่อม ภูมิทัศน์ภายใน ภายนอก การทาสีอาคาร การจัดซื้ออุปกรณ์ ทรัพย์สิน สิ่งอำนวยความสะดวกแบบใหม่ ทันสมัย ย่อมจำเป็นต้องทำ เพื่อให้อาคารชุดดูทันสมัย เป็นที่น่าอยู่ น่าอาศัย และส่งผลในทางอ้อม ได้แก่ มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในอนาคต นิติบุคคลอาคารชุดอาจต้องจัดสรรงบประมาณ เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวไม่น้อยกว่า ๑๐ ล้านบาท หากเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ พื้นที่เกินกว่า ๔๐,๐๐๐ ตารางเมตร

ผู้เขียนคงไม่ต้องนำเรียน “ตัวเลข” ค่าใช้จ่ายการปรับปรุง การเปลี่ยนแปลงระบบทั้งหมดดังกล่าวข้างต้นให้นิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของร่วมทราบ ถ้าประสงค์จะใช้ชีวิตในห้องชุดใน คอนโดมิเนี่ยม “อย่างปลอดภัย” เสนอแนะให้ท่านที่เกี่ยวข้อง “ลงมือทำตั้งแต่วันนี้”

......................................................

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด–หมู่บ้านจัดสรรไทย

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป