จดทะเบียนหมู่บ้านจัดสรร (ได้ - ไม่ได้) เหตุเพราะ .....

การจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้เขียนเห็นว่าเป็นประโยชน์ สมควรได้รับการเผยแพร่ต่อสาธารณะ สรุปความโดยสังเขป มีรายละเอียด ดังต่อไปนี้ 

         "ฉบับแรก" ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการหมู่บ้านจัดสรร พื้นที่ต่างจังหวัดได้ร่วมกัน จดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน รับร่างข้อบังคับ เลือกตั้งตัวแทนสมาชิก ในฐานะ คณะกรรมการ และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินพื้นที่ฯ เมื่อมิถุนายน 2557 ต่อมา พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ได้อนุมัติรับจดทะเบียน พร้อมมอบหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ............ " (แบบ จ.ส.ก.๑๐) ให้แก่ ผู้ขอเป็นหลักฐาน เมื่อตุลาคม ๒๕๕๗ อย่างไรก็ตาม นับแต่ตุลาคม 2557 เป็นต้นมา ปรากฏว่าประธานกรรมการ และคณะกรรมการ มิได้ดำเนินการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ตลอดจนการรับมอบค่าบำรุงบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางคงเหลือ และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมาย (7%) กับผู้จัดสรรที่ดินแต่อย่างใด สาเหตุเพราะประธานกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้ขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน - สิ่งปลูกสร้างของตนให้แก่บุคคลอื่น ต่อมา เมื่อพฤศจิกายน ๒๕๕๙ สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ได้รับจดหมาย (หนังสือ) จากผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ดำเนินการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สิน อันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ รับมอบค่าบำรุงบริการสาธารณะคงเหลือ และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับผู้จัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 120 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว 

           ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) สอบถามขั้นตอน แนวปฏิบัติการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และ / หรือ หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) มิได้ดำเนินการกับผู้จัดสรรที่ดิน จะปรากฏผลกระทบอย่างไร

           "ฉบับที่สอง" ผู้จัดสรรที่ดินสอบถาม หารือแนวปฏิบัติการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ความว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ทั้งนี้ ที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอนุมัติให้ความเห็นชอบจดทะเบียนฯ รับร่างข้อบังคับ เลือกตั้งตัวแทนสมาชิก ในฐานะ คณะกรรมการ ตามข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" กับเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินพื้นที่ โดยผู้ขอยื่นคำขอจดทะเบียนดังกล่าวกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เมื่อมิถุนายน 2559 ที่ผ่านมา ต่อมา พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ส่งหนังสือถึงประธานกรรมการ แจ้งให้ทราบ และดำเนินการประสานทาง ผู้จัดสรรที่ดิน เพื่อดำเนินการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และให้นำหนังสือรับรองดังกล่าว มอบให้แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ประกอบคำขอพิจารณาตามขั้นตอนการจดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินต่อไป 

           ผู้จัดสรรที่ดินสอบถาม หารือประเด็นการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ตามที่ได้รับแจ้ง ถือเป็นการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค "ซ้ำซ้อน" กับคราวตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคในครั้งก่อนๆ การคืนหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค (LG ธนาคาร) เรื่องดังกล่าวจำเป็นต้องกระทำหรือไม่ 

           ผู้เขียน และสมาคมฯ ร่วมกันพิจารณาจดหมาย (หนังสือ) ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดิน (ตอน 1) พร้อมให้คำชี้แนะ – คำตอบแก่ทั้งผู้ซื้อ และผู้จัดสรรที่ดิน ปรากฏรายละเอียด ดังต่อไปนี้ 

           1. "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ได้รับหนังสือสำคัญฯ (แบบ จ.ส.ก.๑๐) เมื่อตุลาคม 2557 แต่มิได้ดำเนินการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ต่อมา เมื่อพฤศจิกายน 2559 ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) ให้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวให้แล้วเสร็จ ภายใน 120 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ" 

           เห็นว่าเรื่องข้างต้น มีเรื่องพิจารณา ได้แก่ บุคคลซึ่งปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ คณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ยังมีอำนาจ หน้าที่ ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เนื่องจากคณะกรรมการชุดดังกล่าว อาจครบวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับ (คราวละ 2 ปี) กรณีคณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพ้นจากตำแหน่งตามข้อบังคับ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อพิจารณาแต่งตั้ง "คณะกรรมการ" ชุดใหม่แทนชุดเดิม พร้อมจดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการ (ชุดใหม่) กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" คณะกรรมการ (ชุดใหม่) จะเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อบังคับ และมาตรา 46 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน สามารถกระทำนิติกรรม – สัญญาเกี่ยวกับการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สิน อันเป็นสาธารณูปโภคกับผู้จัดสรรที่ดินต่อไปได้ สำหรับ "ข้อหารือ" ประเด็นการไม่ดำเนินการให้แล้วเสร็จ ภายใน 120 วัน ตามที่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ทราบ เห็นว่าหากปรากฏ หรือมีแผนปฏิบัติการ (Action Plan) การดำเนินการของทางผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับผู้จัดสรรที่ดิน อย่างชัดเจน เป็นรูปธรรม แต่งานดังกล่าวไม่แล้วเสร็จ ภายในระยะเวลากำหนด เชื่อว่าผู้จัดสรรที่ดิน "ยินดี" สามารถขยายระยะเวลาการดำเนินงานออกไปตามความจำเป็น เหมาะสม

          2. "การตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค เป็นการกระทำซ้ำซ้อนกับคราวการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร เพื่ออนุญาต - ยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค (LG ธนาคาร) และประเด็นอื่นๆ หรือไม่" 

           กรณีดังกล่าวข้างต้น ถือเป็นการปฏิบัติ และดำเนินการตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 ซึ่งภาครัฐ "กรมที่ดิน" ประกาศ - บังคับใช้ นับแต่พฤศจิกายน 2558 และกรกฎาคม 2559 เป็นต้นมา ตามลำดับ โดยกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ดำเนินการยื่นคำขอตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร ใช้ประกอบคำขอจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการ 

            อย่างไรก็ตาม อาจมี "ข้อสังเกต" หลายประการ ประกอบการพิจารณาแนวทางการ โอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นกับผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ดังต่อไปนี้ 

          1. กรณีผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ประสงค์ขอพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ตามมาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดินก็ไม่มีหน้าที่ดำเนินการตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ 2559 เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรแต่อย่างใด 

          2. กรณีผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์เป็นหนังสือขอพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามมาตรา 45 ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ดำเนินการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ 2559 เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร ใช้ประกอบการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร 

          3. อนึ่ง หนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร มีอายุ 1 ปี นับแต่วันที่ออกหนังสือ 

          4. กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในระหว่าง หรือก่อนระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ 2559 มีผลบังคับใช้ ให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เพื่อใช้หนังสือรับรองดังกล่าว ประกอบการพิจารณาจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" และ 

          5. กรณีเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขาอนุมัติจดทะเบียน และมอบหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" (แบบ จ.ส.ก.๑๐) ให้แก่ผู้ขอเป็นหลักฐานแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินไม่มีหน้าที่ดำเนินการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรแต่อย่างใด

____________________

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย