ตั้งว่ายากแล้ว ยกเลิกยิ่งยากกว่า (1)

หารือคณะกรรมการ “นัดสุดท้าย” ก่อนสิ้นปี 2559 เรื่องราว หรือระเบียบวาระการประชุมคณะกรรมการ “ไม่เเตกต่าง” จากการประชุมปีก่อนหน้า ที่ประชุมหยิบยกระเบียบวาระ ได้เเก่ การนัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2559 ในปลายเดือนมกราคม - ต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2560 การวางเเผนจัดกิจกรรมใหญ่ของสมาคมฯ ในปี 2560 การเปิดอบรม - สัมมนาเชิงปฏิบัติการ (Implementation Seminars) การจดทะเบียน & การบริหาร “นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร” ให้เเก่สมาชิก เเละผู้สนใจทั่วไป การศึกษาดูงานในต่างประเทศ ฯลฯ เป็นต้น 

อนึ่ง ในระหว่างการประชุมคณะกรรมการ ที่ประชุมได้หยิบยกประเด็น ซึ่งมีสมาชิกสมาคมฯ สอบถามกรรมการเกี่ยวกับขั้นตอน เเนวปฏิบัติการจดทะเบียน “ยกเลิก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินโดยสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถกระทำได้หรือไม่

ผู้เขียนเห็นว่าข้อหารือ เเนวปฏิบัติการจดทะเบียน “ยกเลิก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของสมาชิกท่านดังกล่าวผ่านมายังคณะกรรมการของสมาคมฯ เป็นเรื่องน่าสนใจ เหมาะอย่างยิ่งที่ควรเผยเเพร่ผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ อินเทอร์เน็ต เพื่อประโยชน์ต่อท่านผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งมีเเผนงานการเตรียมการ หรืออยู่ระหว่างการดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินเเล้ว ตลอดจนผู้สนใจท่านอื่นๆ ได้ทราบเรื่องดังกล่าวต่อไปด้วย 

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่ผู้เขียนจะนำเสนอขั้นตอน เเนวปฏิบัติการจดทะเบียน "ยกเลิก" นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามกฏกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ เเละการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 ซึ่งออกตามความพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ผู้เขียนประสงค์ “ถ่ายทอด” ประสบการณ์งานการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ให้เเก่ท่านผู้อ่าน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คณะทำงาน คณะกรรมการ หรือผู้รับผิดชอบได้ทราบ “กว่าจะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ว่ายาก ลำบากแล้ว การจดทะเบียนยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ยากยิ่งกว่า” เนื่องจากต้องอาศัยทั้งความรู้ ความสามารถ ประสบการณ์เฉพาะทาง ทั้งบู๊ เเละบุ๋น ประกอบกัน ยังจำเป็นต้องอาศัยค่าใช้จ่ายเเละ ความร่วมมือของสมาชิกเเละผู้จัดสรรที่ดินไปพร้อมกันด้วย 

ส่วนขั้นตอนการปฏิบัติ เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (แบบ จ.ส.ก.10) โดยเจ้าพนักงานที่ดินฯ ดำเนินการอย่างไร ผู้เขียนขอถือโอกาสนำเรียนเรื่องดังกล่าวให้ทุกท่านทราบ ดังต่อไปนี้

1. “ส่วนของผู้จัดสรรที่ดิน” ได้เเก่ การซ่อมเเซม ปรับปรุงทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้นให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินจากประธานคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด การจัดทำ เเสดงบัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะ ตามมาตรา 53 หรือค่าส่วนกลางของสมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การจัดเตรียมเอกสารหลักฐาน เพื่อการจดทะเบียนให้เเก่สมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การอำนวยความสะดวกสถานที่ หรืออื่นๆ ตามความจำเป็น เหมาะสมเเก่สมาขิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การประกาศการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การแสดงความประสงค์ข้อพ้นหน้าที่การบำรุงรักษา หรือการโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เเก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ฯลฯ เป็นต้น

ขั้นตอนดังกล่าวข้างต้น อาจต้องใช้เวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า 1-3 เดือน ขึ้นกับขนาด เเละที่ดินเเปลงย่อย เเปลงจำหน่ายของโครงการแต่ละโครงการ

2. “ส่วนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ได้เเก่ การตรวจสอบบัญชีรายรับ -รายจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่ผ่านมา การตรวจสอบบัญชีทรัพย์สิน เครื่องมือ เครื่องใช้ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แผนงาน หรือเเนวทางการบริหารทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค การให้บริการสาธารณะ เเละการบำรุงรักษา การจัดประชุมขอมติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การยกร่างกฏ ระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมทั้งข้อควรปฏิบัติ การประชาสัมพันธ์ การอธิบายให้ความรู้ ความเข้าใจ ข้อดี - ข้อเสีย ตลอดจนเเนวทาง เเนวปฏิบัติการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เเละการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ให้เเก่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นดูเเลรับผิดชอบ การกำหนด “ตัวเลข” อัตราค่าบำรุงรักษาเเละการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บกับสมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่เหมาะสม การกำหนดคุณสมบัติ เเละลักษณะต้องห้ามของบุคคล หรือนิติบุคคล ปฏิบัติหน้าที่ คณะกรรมการ การจัดทำรายงานการประชุมเเละการรวบรวมเอกสารหลักฐาน เพื่อการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ภายใน 30 วัน นับเเต่วันที่ที่ประชุมมีมติ ฯลฯ เป็นต้น

ขี้นตอนดังกล่าวข้างต้น อาจใช้เวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า ๑ - ๒ เดือน นับเเต่วันรับมอบเอกสารหลักฐานจากผู้จัดสรรที่ดิน หรือการประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และ

3. "ส่วนของพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ได้เเก่ การรับคำขอเเละการตรวจสอบเอกสารหลักฐานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การประกาศคำขอการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เป็นเวลา 30 วัน ณ สถานที่เปิดเผย การจดทะเบียน เเละการอนุมัติหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (จ.ส.ก.10) การจดทะเบียนโอน - รับโอนโฉนดที่ดินเเปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ฯลฯ เป็นต้น

ขั้นตอนข้างต้น อาจใช้เวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า  1-2 เดือน นับเเต่วันยื่นคำขอจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ

สรุปรวมความเบ็ดเสร็จกว่าขั้นตอนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตั้งเเต่เริ่มต้น จนเสร็จสิ้นกระบวนการ อาจต้องใช้เวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า 6 เดือน หรืออาจมากกว่า 6 เดือน เเต่ไม่เกิน 1 ปี ไม่นับรวมระยะเวลาการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” อนึ่ง ขั้นตอน เเนวปฏิบัติดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามที่ผู้เขียนนำเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบข้างต้น เป็นการดำเนินการโดย “Professional Outsource” (มืออาชีพรับจ้าง) มิใช่ผู้ซื้อ หรือคณะกรรมการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน ดำเนินการกันเองโดยลำพัง โครงการบางเเห่ง *ลองผิด ลองถูก* ถ้าถูกต้อง ก็นับว่าโชคดี เเต่หากไม่ถูกต้อง นอกจากเสียเวลา ค่าใช้จ่ายเเล้ว ก็อาจต้องนับ 1 นับ 2 หรือเริ่มต้นกันใหม่ (ก็มี) 

(ติดตามอ่านตอนจบ)

-----------------

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย