บ้าน-ห้องชุดในอาเซียน..ที่ไหนน่าซื้อ?

บ้าน-ห้องชุดในอาเซียน..ที่ไหนน่าซื้อ?

วันที่ตีพิมพ์บทความนี้เป็นวันคริสต์มาส เป็นวันอันเป็นมงคล ผมก็ขอร่วม Merry Christmas and Happy New Year

2016 สำหรับท่านผู้อ่านทุกท่านด้วยครับ ขอคุณความดีที่ท่านประกอบ โปรดดลบันดาลให้ท่านพบแต่ความสุขสวัสดิ์ สว่าง สง่า สบาย สดใส และสร้างสรรค์เพื่อครอบครัว สังคม และประเทศชาติยิ่งๆ ขึ้นครับ

วันนี้ผมจึงขอเขียนบทความที่มีสาระ Exclusive เพราะยังไม่เคยเผยแพร่ที่ไหนมาก่อน นั่นก็คือ การเปรียบเทียบตลาดที่อาศัยในอาเซียน เผื่อจะได้หาทางไปลงทุนนำเงินตราเข้าประเทศไทย ขยายเขตเศรษฐกิจไทยออกไปบ้าง และสำหรับนักลงทุนเอง การลงทุนข้ามชาติก็เป็นการแสวงหาโอกาส กระจายความเสี่ยง สร้างแบรนด์ให้เติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่า นักลงทุนใหญ่ๆ ของไทยไปลงทุนต่างชาติทีไร มักกลับมาด้วยความผิดหวังมาโดยตลอด ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะพวกธุรกิจใหญ่ๆ ทั้งหลายที่รุ่งเรืองในไทยนั้น ได้ดีเพราะ “ด.ว.ง.” คือ “ด.เด็กใคร ว.วิ่งไหม ง.เงินถึงไหม” หรือเส้นสายดี ไม่ใช่เพราะฝีมือเท่าไหร่หรอก แต่ SMEs ไทยที่จะออกไปสู้ศึกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภายนอกประเทศ หากศึกษาข้อมูลให้ดีย่อมมีชัยไปกว่าครึ่ง โดยต้องเริ่มศึกษาข้อมูลต่อไปนี้ก่อน

ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ซิตี้ มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2548 สิ่งที่ผมสำรวจนั้นครอบคลุมกว่าคนในท้องถิ่นสำรวจเสียอีก โดยเจาะลึกเข้าไปในแต่ละโครงการ พร้อมภาพถ่าย จุดที่ตั้งในระบบจีพีเอส และข้อมูลโครงการรวมทั้งการซื้อขาย ยิ่งเมื่อสำรวจต่อเนื่อง ก็ยิ่งจะสามารถเปรียบเทียบภาพได้ชัดเจน เพื่อความมั่นใจในการลงทุนเพิ่มขึ้น

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ที่ผมเป็นประธาน พบว่า ในปี 2558 มีจำนวนโครงการที่ขายอยู่ในตลาดในกรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา อยู่ 1,634, 83, 68, 116 และ 312 โครงการตามลำดับ นี่แสดงชัดว่ากรุงเทพมหานครของเราเป็นแหล่งดึงดูดใหญ่สุดของการลงทุนที่อยู่อาศัย หากประเทศไทยของเราสงบสุขตามแบบปกติ คงจะมีคนมาลงทุนกันอีกมหาศาล เช่นที่เพิ่งเกิดขึ้นในเมียนมาร์ ประเด็นนี้ก็คงต้องรอให้มีการเลือกตั้งในปี 2560 เสียก่อน

ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครเฉลี่ยอยู่ที่ 3.422 ล้านบาท (เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดพักอาศัย) ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ และนครโฮจิมินห์ กลับมีราคาแพงกว่าไทย คือ 4.768 ล้านบาท และ 3.951 ล้านบาทตามลำดับ เพราะในนครทั้งสองแห่งนี้ ยังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงมากกว่าจะลงตลาดล่าง ในปี 2552 ที่นครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาท แสดงว่าในปัจจุบันเริ่มลดลงมาสร้างบ้านราคาถูกลงบ้างแล้ว แต่สำหรับในกรุงจาการ์ตาและกรุงมะนิลา ราคาบ้านถูกกว่าไทย เพราะฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศด้อยกว่าไทยนั่นเอง

สำหรับบ้านและห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2558 นั้น กรุงพนมเปญมีราคาสูงสุดถึง 6.73 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับหรูหราบนเกาะเพชรใจกลางกรุงพนมเปญอย่างขนานใหญ่ และยังมีนักลงทุนจากเกาหลี อินโดนีเซีย จีนมาลงทุนมาก อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และกรุงมะนิลา มีสินค้าใหม่ที่ราคาถูกลง เพราะเริ่มเน้นลงตลาดล่างมากขึ้น แต่ของกรุงเทพมหานครและกรุงจาการ์ตา สินค้าใหม่กลับมีราคาสูงขึ้น เพราะสร้างสินค้าราคาถูกไว้มากแล้ว เศรษฐกิจสำหรับคนระดับกลาง-ล่างอาจไม่สดใสนัก จึงเน้นการพัฒนาระดับบนที่คนรวยยังไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมากนัก

จะเห็นได้ว่าอัตราการขายบ้านในกรุงเทพมหานครขายได้เร็วสุดคือ 4.4% ของหน่วยขายทั้งหมดต่อเดือน ส่วนที่อื่นๆ ค่อนข้างช้า เชื่อว่าในอนาคต ต่างชาติจะเข้ามาซื้อทรัพย์สินของไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในยามที่การเมืองนิ่ง บ้านเมืองกลับคืนสู่ประชาธิปไตย ผมเคยทำสำรวจความเห็นของนักลงทุนลาว (http://bit.ly/1IlOIj8) นักลงทุนเมียนมาร์ (http://bit.ly/1QVjSz6) ต่างก็มีแนวคิดและมีการลงทุนจริงในการซื้อบ้านในประเทศไทยด้วย

ทางด้านจำนวนหน่วยที่ยังรอขายในกรุงเทพมหานคร เรายังมีหน่วยขายมากถึง 178,461 หน่วยรอผู้ซื้ออยู่ หน่วยเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจยังไม่ได้พบผู้ซื้อ ส่วนในประเทศอื่นๆ ก็มีค่อนข้างน้อย ยกเว้นในกรุงจาการ์ตาที่มี 59,075 หน่วย และกรุงมะนิลาอีก 34,872 หน่วย แม้ไทยจะมีหน่วยรอขายมาก ก็ไม่ต้องเป็นห่วง เพราะเทียบได้เพียง 3.7% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร แต่ในขณะเกิดวิกฤติช่วงปี 2540-2543 สัดส่วนบ้านรอขายสูงถึง 5% เลยทีเดียว

อย่างไรก็ตาม ในจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในกรุงเทพมหานครมีอยู่ 107,801 หน่วย กรุงพนมเปญมีอยู่ 7,564 หน่วย นครโฮจิมินห์มีอยู่ 10,054 หน่วย กรุงมะนิลามีอยู่ 21,854 หน่วย และกรุงจาการ์ตามีอยู่ 35,886 หน่วย จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า หน่วยเปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์กลับมีมากกว่าหน่วยรอขาย นี่แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์กำลังฟื้นตัว หลังจากประสบภาวะตกต่ำในช่วงปี2552-2555

สำหรับอัตราการขายของบ้านและห้องชุดเปิดใหม่นั้น นครโฮจิมินห์ กรุงพนมเปญ แซงประเทศไทย แต่ที่กรุงมะนิลาและกรุงจาการ์ตา กลับขายได้ช้ากว่า การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในกรุงพนมเปญก็แรงและเร็วกว่าไทยพอสมควร โดยเพิ่มถึง 5.7% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงสุดอยู่ที่กรุงจาการ์ตา 8.8% และนครโฮจิมินห์ (7.1%) ที่กรุงพนมเปญต่ำสุดที่ 3.2% โดยที่นั่นเน้นการขายต่อเอากำไรมากกว่าการปล่อยให้เช่า

จากประสบการณ์สำรวจ ผมยังมั่นใจว่า เราควรไปลงทุนในกรุงจาการ์ตา เพราะยังมีโอกาสอีกมาก ถ้าเราคุ้นกับจาการ์ตา เราก็จะสามารถไปยังนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 14 นคร หรือไปฟิลิปปินส์ ก็ยังมีนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 6-7 นคร ผมเคยบอกท่านทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ เจ้าสัวแห่ง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ว่าหากไปลงทุนที่นั่นในอีก 10 ปีข้างหน้า บริษัทของท่านที่อินโดนีเซียอาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในประเทศไทยก็ได้

อย่างไรก็ตาม ใครจะสนใจลงทุนใดๆ ก็ควรที่จะศึกษาให้ดีก่อน ควรไปรู้จักกับนักพัฒนาที่ดินที่นั่น ซึ่งเขามีประชุมบ่อยๆ รู้จักส่วนราชการต่างๆ ผมก็เคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม อินโดนีเซียและกัมพูชา หากเราเข้าถูกช่อง ก็น่าจะเป็นประโยชน์อย่างมาก แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือ ความจำเป็นที่ต้องทำการศึกษาให้ละเอียดที่สุด ก่อนการลงทุนเข้าทำนอง “ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ”

มีอะไรปรึกษาผมได้นะครับ