ในอาเซียน นครใดน่าลงทุนที่สุด

ผมยังมั่นใจว่าอันดับหนึ่งของการลงทุนก็คือกรุงจาการ์ตา และอันดับสองคือกรุงมะนิลา ไม่ใช่อินโดจีนที่อยู่ใกล้ๆ ประเทศไทย!?!


 แต่เรื่องแบบนี้อาจเรียกว่า “สองคนยลตามช่อง” และก็อาจขึ้นอยู่กับสายสัมพันธ์และความถนัด รวมทั้งจังหวะและโอกาสของแต่ละคนด้วยครับ


การขยายตัวไปต่างประเทศนั้นมีเหตุผลสำคัญอยู่ 3 ประการคือ ประการแรกเป็นการกระจายความเสี่ยง เราจะมัวแต่ทำมาหากินย่ำอยู่กับที่เดิมๆ ไม่ได้ ต้องขยายออกไปเรื่อยๆ ประการที่สองก็คือเป็นการสร้างและแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ให้กับธุรกิจของเรา และประการที่สาม ก็คือเป็นการสร้างตรายี่ห้อสินค้าของเรา ที่ไปปักธงอย่างมั่นคงในต่างประเทศเพื่อสร้างเครือข่ายที่มั่นคง


สมมติว่าเราเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินแห่งหนึ่งไม่ว่าจะเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ หรือบริษัทเอกชนในตลาดมหานาคหรือตลาดหลักสี่ก็ตาม หากเราจะไปขยายกิจการไปต่างประเทศ ประเทศใดน่าสนใจมากที่สุด ผมเคยพา บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ไปกรุงจาการ์ตา ขณะเดียวกันท่านทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ เจ้าของพฤกษาเองก็ไปอินเดีย เวียดนาม และมัลดีฟ ส่วนคุณอนันต์ อัศวโภคิน เจ้าของแลนด์แอนด์เฮาส์ ก็เคยไปฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียมาแล้ว แล้วพวกเราจะไปที่ไหนกันดี


จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในจาการ์ตา พนมเปญ มะนิลา เวียงจันทน์ ย่างกุ้ง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ รวมทั้งไปดูงาน ไปทำงานให้กับกระทรวงการคลังทั้งในกัมพูชา เวียดนาม อินโดนีเซีย และทำงานของสหประชาชาติและธนาคารโลกในภูมิภาคนี้ ผมยังมั่นใจว่าอันดับหนึ่งของการลงทุนก็คือกรุงจาการ์ตา และอันดับสองคือกรุงมะนิลา ไม่ใช่อินโดจีนที่อยู่ใกล้ๆ ประเทศไทย!?! ทั้งนี้พิจารณาเฉพาะในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็แล้วแต่ความถนัดของแต่ละคนอีกต่างหาก


กรุงจาการ์ตา บางท่านอาจไม่คุ้นเคย ไม่เคยไป ซึ่งไม่แปลก นักท่องเที่ยวที่ไปอินโดนีเซียส่วนใหญ่ไปเกาะบาหลี ไม่ได้ไปนครหลวงของเขา ต่างจากประเทศไทยที่กรุงเทพมหานครเป็นศูนย์กลาง ใครๆ ก็มาเที่ยวมากกว่าแหล่งท่องเที่ยวอื่นของประเทศไทย ถ้าเราบินไปกรุงจาการ์ตา ก็ยังต้องใช้เวลาประมาณ 3 ชั่วโมง ไกลกว่าสิงคโปร์เสียอีก การบินไปนครต่างๆ ในคาบสมุทรอินโดจีน ยังใกล้กว่าการบินไปหาดใหญ่เสียอีก ดังนั้นเราจึงมักคุ้นเคยกับประเทศบ้านใกล้เรือนเคียงมากกว่า


อย่างไรก็ตาม อินโดนีเซียเป็นยักษ์ที่เพิ่งตื่นจากหลับใหลมาพักใหญ่ หลังจากระบอบเผด็จการทรราชซูฮาร์โตและการหลั่งเลือดขัดแย้งกันภายใน บัดนี้อินโดนีเซียมีแต่ความสงบ ระเบิดใหญ่ๆ เขย่ากรุงที่เคยเกิดขึ้นทุก 3-6 เดือนก็ไม่มีมานานแล้ว เขาเจรจาปรองดองกันจริงๆ ไม่ใช่ปรองดองบนพื้นฐานของการเหยียบย่ำฝ่ายตรงกันข้าม ทุกวันนี้เงินทุนต่างประเทศไหลเข้าอินโดนีเซียมหาศาลกว่าไทยนับเท่าตัว ใครๆ ก็ไปลงทุนที่นั่นเพราะค่าแรงถูกกว่า ค่าครองชีพก็ถูกกว่า ประชากรก็มีความเป็นมิตร ไม่แพ้คนไทย รายได้ประชาชาติต่อหัวยังต่ำกว่าไทยถึงราวครึ่งหนึ่ง


ตลาดอสังหาริมทรัพย์เลยเติบโตอย่างขนานใหญ่ โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า อินโดนีเซียคุยข่มไทยว่าบ้านเมืองของเขามีการเมืองที่เข้มแข็ง มีการเลือกตั้งที่เป็นธรรม แม้ประชาชนของเขาจะจนกว่าและมีการศึกษาน้อยกว่า และไม่มีความวุ่นวายทางการเมือง รวมทั้งไม่มีรัฐประหาร ไปลงทุนบ้านเขา สามารถตัดความเสี่ยงทางการเมืองลงได้


อินโดนีเซียน่าจะเป็นบ้านหลังที่สองของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินไทย แบบบ้านก็ยังเชยกว่าไทย เทคโนโลยีการก่อสร้างก็ยังด้อยกว่าไทย ราคาบ้านก็ยังถูกกว่าไทย บริการบริหารชุมชนก็ยังไม่ได้ทันสมัยเท่าไทย แต่ตลาดใหญ่โตมาก ผมเคยเรียนท่านทองมาไปว่า เมื่อ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ไปอยู่ที่อินโดนีเซีย เป็นไปได้ว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า พฤกษาแห่งอินโดนีเซีย อาจมีขนาดใหญ่กว่าพฤกษาไทยก็ได้ เพราะขนาดเศรษฐกิจ ขนาดประชากรของเขาใหญ่กว่าไทยถึง 3.5 เท่า มีเมืองที่มีประชากรเมืองเกิน 1 ล้านคนอยู่ 14 เมือง กระจายไปทั่ว


กรุงมะนิลา ก็คล้ายกับกรุงจาการ์ตา ที่ปัจจุบันนี้สงบกว่าเราเสียอีก อันที่จริงอาจกล่าวได้ว่ามะนิลาพัฒนาไปไกลกว่าไทยในยุค 30 ปีก่อน จะสังเกตได้ว่าเขาเริ่มสร้างรถไฟฟ้าตั้งแต่ปี 2524 ในสมัยที่เราเพิ่งเริ่มสร้างทางด่วนสายแรก (ดินแดง) เขามีเขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองมาตั้งแต่ปี 2505 ในยุคที่เราเพิ่งจะมีแผนพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 1 (ปี 2503) แต่เพราะประเทศถูกครอบงำโดยเผด็จการทรราชมาร์กอสและสมุน ประเทศก็เริ่มถดถอยและล้าหลังลงตามลำดับ


ทั้งประเทศอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ต่างมีระบบกฎหมายที่ดินคล้ายๆ ของไทยซึ่งถือตามแบบฉบับประเทศตะวันตก ไม่ใช่ในลักษณะประเทศสังคมนิยมที่อยู่ที่คาบสมุทรอินโดจีนของเรา ดังนั้นการทำความเข้าใจและสร้างความคุ้นเคยด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ยาก และไม่มีปัญหาความซ้ำซ้อนด้านกรรมสิทธิ์ เช่นที่มักพบและปวดหัวเป็นอย่างยิ่งในประเทศอินเดีย และบังกลาเทศ


อันที่จริงใน 2 ประเทศนี้ นอกจากในกรุงมะนิลาและกรุงจาการ์ตาแล้ว ยังมีนครที่พึงพิจารณาอีกมาก เช่น ในอินโดนีเซีย ยังมีเกาะบาหลี ซึ่งมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับน้องๆ ของเกาะภูเก็ต นอกจากนี้ยังมีเกาะบริวาร เช่น เกาะลอมบอกซึ่งผมเคยไปประเมินค่ามาแล้วในยามที่นักลงทุนจากตะวันออกกลางตั้งใจจะมาลงทุนร่วม มีนครมาคาสซาบนเกาะสุลาเวสี บนเกาะสุมาตรา เกาะใหญ่อันดับสามของโลก ก็มีนครเมดานที่มีชื่อเสียงและมีขนาดใหญ่มาก บนเกาะชวาที่ประชากร 70% ของอินโดนีเซียอาศัยอยู่ ก็ยังมีนครอีกหลายแห่ง เช่น สุราบายา เป็นต้น


ส่วนในฟิลิปปินส์ ก็ยังมีนครดาเวา บนเกาะมินดาเนา เกาะใหญ่ที่สุดทางใต้ของประเทศ ซึ่งผมเคยไปบรรยายที่นั่น แต่เดิมบนเกาะนี้ มีการรบพุ่งกับ “โจรใต้” แห่งประเทศฟิลิปปินส์กันอย่างดุเดือด แต่ปัจจุบันก็สงบสุขขึ้นเป็นอย่างมาก บรรดานครใหญ่ๆ ที่มีประชากรเกินล้านในฟิลิปปินส์ มีรวมกันถึงเกือบ 10 แห่ง การแยกอยู่อาศัยบนเกาะถึง 7,000 เกาะในฟิลิปปินส์ หรือ 17,000 เกาะในอินโดนีเซีย ไม่เป็นปัญหาอีกต่อไป เพราะปัจจุบันเดินทางด้วยเครื่องบินเป็นสำคัญ


นครในคาบสมุทรอินโดจีน สำหรับประเทศในอินโดจีนนั้น แม้ผมไปสำรวจทั่วแทบทุกนครใหญ่ๆ แต่ผมเห็นว่าการลงทุนอาจยากและมีความเสี่ยงอยู่พอสมควร อย่างไรก็ตามโดยที่ยังเป็นนครที่กำลังพัฒนาใหม่ๆ แรงดึงดูดอาจจะมากเป็นพิเศษ เช่น ในกรุงเวียงจันทน์ ผมไปสำรวจราคาที่ดินเมื่อเดือนเมษายน 2558 นี้เอง เชื่อว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากว่า 10% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในกรุงพนมเปญ ก็น่าจะเพิ่มขึ้นเกิน 10% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเช่นกัน ยิ่งราคาที่ดินในกรุงย่างกุ้ง ยิ่งขึ้นกันอย่าง “บ้าเลือด” ไปใหญ่ ส่วนราคาห้องชุด ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์หลักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ก็เริ่มฟื้นตัว หลังการตกต่ำเมื่อ 3 ปีก่อนนั่นเอง


สิงคโปร์ ก็มีความน่าสนใจตรงที่มีความมั่นคงสูง แล้วทำไมผมไม่แนะนำให้ซื้อ เหตุผลสำคัญก็คือนครรัฐ (เกาะ) แห่งนี้ เก็บภาษีชาวต่างประเทศที่ไปซื้อห้องชุดที่นั่นด้วย โดยเก็บสูงถึง 15% ของมูลค่า เพราะเขาเลิกง้อต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว เขาไม่ได้ “เห็นฝรั่งเป็นพ่อ” ไม่เน้นตัดแผ่นดินขายแล้ว ดังนั้น เราไปซื้อทรัพย์ที่นั่นอาจเสียเปรียบคนท้องถิ่น อย่างไรก็ตามเศรษฐีอินโดนีเซีย ก็ไปลงทุนซื้อกันมากเช่นกัน


มาเลเซีย น่าซื้อไหม ก็น่าสนใจเหมือนกัน แต่คนมาเลย์สนใจมาซื้อทรัพย์ในไทยมากกว่าไทยไปซื้อที่นั่นอย่างแน่นอน เพราะมาเลเซียเป็นประเทศของชาวมุสลิม กฎระเบียบก็ค่อนข้างเคร่งครัด มีการแบ่งแยก เช่น ถ้าเป็นมาเลย์เชื้อสายจีน หรือเชื้อสายอินเดีย ต้องซื้อบ้านในราคาปกติ แต่ถ้าเป็นคนมาเลย์มุสลิม ซึ่งเป็นชนส่วนใหญ่ ก็จะได้รับส่วนลดในการซื้อบ้าน ขณะนี้มาเลเซียกำลังย่ำแย่เพราะราคาน้ำมันดิ่งเหวในปีนี้ (เช่นเดียวกับรัสเซียที่กำลังเผชิญความยากลำบากอยู่)


นอกจากประเทศในอาเซียนแล้ว ผมขอเสนอว่า ประเทศนอกอาเซียนที่ไม่ได้ไปไกลถึงสหรัฐอเมริกาและยุโรปก็คือญี่ปุ่น ซึ่งมีเสน่ห์ของความเป็นระเบียบเรียบร้อย รวมทั้งแอฟริกา โดยเฉพาะแอฟริกาใต้ นามิเบีย แซมเบีย ซึ่งมีความมั่นคง สงบสุขกว่าประเทศแอฟริกาอื่นๆ เพียงแต่เราอาจไม่ค่อยได้ยินชื่อและรู้สึกห่างไกลจากประเทศไทย แต่นี่อาจเป็นขั้นต่อไปในการลงทุน ส่วนจีน เกาหลี ไต้หวัน เราคงไปสู้แรงเสียดทานไม่ไหวกระมัง


สุดท้ายนะครับ ในการลงทุนใดๆ ต้องศึกษาตลาดให้ดีก่อน เริ่มจากเล็กสู่ใหญ่ ไม่ใช่ไปใหญ่ไปกร่างเลย เผื่อพลาดลงไป “ขนหน้าแข้งไม่ร่วง” และพึงมีพันธมิตรธุรกิจที่น่าเชื่อถือ ซึ่งผมขอแนะนำให้หาตามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีในแต่ละประเทศ ค่อยๆ ลองศึกษาใจกันดูนะครับ