ไทยเป็นอย่างนี้ ไม่คิดซื้อทรัพย์อาเซียนบ้างฤๅ

ผมหมายถึงการไปลงทุนและนำเงินกลับประเทศได้ด้วยในวันหลังนะครับ ลองมาดูว่าเพื่อนบ้านของเราเป็นไงบ้างแล้ว

ผมไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียนในฐานะกรรมการ และยังไปสอน ไปทำวิจัยให้ธนาคารโลก องค์การสหประชาชาติอยู่เป็นระยะๆ รวมทั้งไปสำรวจวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่อย่างสม่ำเสมอ ผมพบเห็นว่า เพื่อนบ้านของเรากำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดดกันใหญ่แล้ว มาดูว่าประเทศไหนน่าไปลงทุน เพื่อได้กำไรจะได้นำเงินกลับมาประเทศไทยก็ยังไม่สายนะครับ

กัมพูชา พุ่งแรงสุดขีด

ประเทศนี้เราแทบไม่รู้จักและออกจะรังเกียจเสียด้วย กัมพูชามีขนาดประมาณ 1/3 ของประเทศไทย แต่มีประชากรเบาบางกว่าเพียง 15 ล้าน และมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2555, 2556 และ 2557 ประมาณ 7.3% 7.6% และ 7.0% ตามลำดับ ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับประเทศไทย แม้ที่ผ่านมาจะมีปัญหาทางการเมือง มีคนเดินขบวนจำนวนมาก พอๆ กับประเทศไทย โดยนับได้ประมาณ 100,000 คน ซึ่งถือว่าสูงสุดแล้ว แต่ฐานะทางการเมืองก็ยังเข้มแข็ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเติบโต 10-15% โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใจกลางกรุงพนมเปญเติบโตถึง 15% ที่อยู่อาศัยเติบโต 8-10% และค่าเช่าทุกประเภทก็เพิ่มขึ้นประมาณ 10% ยิ่งกว่านั้นโครงการที่ได้รับการอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นถึง 31% นี่แสดงชัดว่าประเทศนี้ร้อนแรงจริงๆ โดยเฉพาะในเขตเมืองเสียมเรียบ ซึ่งเป็นพื้นที่ ที่มีคนไปท่องเที่ยวมากที่สุด (มากกว่ากรุงพนมเปญ) คือประมาณ 2.5 ล้านคนนั้น มีโรงแรมอยู่นับหมื่นห้อง ในกรณีห้องชุดพักอาศัยในกลางกรุงพนมเปญ ยังมีราคาไม่สูงนัก เฉลี่ยเพียง 35,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น

ฟิลิปปินส์ ฉุดไม่อยู่

ฟิลิปปินส์เป็นประเทศที่ไทยเราคงส่ายหัว เพราะเมื่อก่อนทำรัฐประหารไม่เว้นว่าง ใครเป็นรัฐบาลกันแน่ก็ไม่ทราบแน่ชัด มีความยุ่งยากทางการเมืองเกิดขึ้นบ่อยมาก แต่เดี๋ยวนี้การเมืองมั่นคง เขามีรัฐบาลพรรคเดียวที่เข้มแข็ง (เขาไม่รู้จักคำว่า "เผด็จการรัฐสภา") แม้ในปี 2556 จะมีแผ่นดินไหว ไต้ฝุ่นไห่เยียน ฯลฯ แต่ก็คาดว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ ยังจะขยายตัวถึง 7.2% ส่วนในปี 2557 จะลดลงเล็กน้อยเหลือ 6.5% ซึ่งยังสูงกว่าไทยมากนัก

พื้นที่อาคารสำนักงานกำลังขยายตัวอีกประมาณ 100,000 ตารางเมตรในปี พ.ศ. 2557 ส่วนพื้นที่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมก็กำลังเติบโต ซึ่งเป็นผลจากการที่มีคนไปลงทุนในฟิลิปปินส์กันมากนั่นเอง ทั่วฟิลิปปินส์มีประชากรถึง 107 ล้านคน แต่การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีเพียงปีละ 200,000 หน่วย เป็นห้องชุดประมาณเกือบ 80,000 หน่วย แต่ในอนาคตเมื่อกำลังซื้อสูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยในฟิลิปปินส์ จะบูมใหม่ การลงทุนซื้อจะได้กำไรสูงมากเช่นกัน ราคาห้องชุดใจกลางเมืองที่ถือว่าแพงๆ ก็เป็นเงินประมาณ 100,000 บาท ยังต่ำกว่าประเทศไทย

มาเลเซีย ไปเรื่อยๆ

มาเลเซียถือว่าเป็นประเทศที่เศรษฐกิจก้าวไปช้าๆ แต่ก็ยังเติบโตมากกว่าไทยโดยในปี 2556 เติบโตประมาณ 4.7% ส่วนในปี 2557 คาดว่าจะอยู่ระหว่าง 4.5-5% ซึ่งไม่ต่างจากปีก่อน รายได้ประชาชาติต่อหัวถือว่าสูงกว่าไทยถึงเกือบเท่าตัว (ประมาณ 75%) นี่ถ้าประเทศนี้มีฐานะทางเศรษฐกิจต่ำกว่าไทย เช่นเดียวกับเมียนมาร์หรือกัมพูชา คาดว่าคงไม่มีปัญหาโจรใต้ในประเทศไทยเช่นทุกวันนี้ ในทางกลับกันหากวันใดประเทศกัมพูชา หรือลาวมีการเติบโตทางเศรษฐกิจรุดหน้ากว่าไทย อาจเกิดสามัคคีเภทในไทยยิ่งกว่าทุกวันนี้

ในปี 2556 มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยกันประมาณ 246,225 หน่วยทั่วประเทศ ขณะที่มาเลเซียมีประชากรเพียง 29 ล้านคน รวมมูลค่า 720,000 ล้านบาท หรือตกหลังละประมาณ 3 ล้านบาท หรือพอๆ กับประเทศไทย แต่โดยที่ค่าครองชีพของมาเลเซียแพงกว่า ก็แสดงว่าที่อยู่อาศัยในมาเลเซียถูกกว่าไทย มาเลเซียยังมีโครงการ "Malaysia, my second home" เพื่อหวังจูงใจให้คนต่างชาติไปซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซีย ทั้งนี้โดยนำเงินเข้าประเทศประมาณ 5 ล้านบาทเท่านั้น

เวียดนาม เริ่มฟื้นไข้

ในช่วงปี 2551-2553 เวียดนามฟุบลงไประดับหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ซบเซา ทั้งนี้เป็นเพราะเวียดนามปล่อยให้มีการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์อย่างดกดื่น โครงการหลายโครงการล้มครืนลงไป ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปประมาณ 20% แต่ในช่วงปัจจุบันนี้นับว่าฟื้นไข้แล้ว อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่ 4.76% ในปี 2556 และจะเป็น 4.96% ในปี 2557 สถานการณ์ที่กรุงฮานอยยังอาจจะหนักกว่าที่นครโฮจิมินห์ซิตี้ โดยสังเกตจากพื้นที่อาคารสำนักงานที่แม้มีค่าเช่าใกล้เคียงกันที่ 750 บาทต่อตารางเมตร และฮานอยมีสัดส่วนพื้นที่ว่างถึง 25% แต่ในนครโฮจิมินห์ซิตี้มีน้อยไม่ถึง 5%

ในเวียดนามยังไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่สามารถเช่าได้ในระยะยาว เช่น ห้องชุดพักอาศัย อย่างไรก็ตาม อุปสงค์หลักกลับเป็นคนท้องถิ่น ส่วนคนต่างชาติจะเช่าระยะสั้น เช่น ห้องชุดพักอาศัยเช่าตารางเมตรละประมาณ 500-700 บาท ข้อที่พึงระวังประการหนึ่งของการลงทุนในห้องชุดในเวียดนามก็คือ การดูแลรักษาอาจจะไม่ดีนัก ค่าส่วนกลางค่อนข้างถูกประมาณ 15 บาทต่อตารางเมตร ทำให้การดูแลไม่ดีเท่าที่ควร จึงทำให้เกิดค่าเสื่อมเร็วกว่าปกติ

อินโดนีเซีย ยักษ์หลับที่ตื่นแล้ว

อินโดนีเซียก็แย่พอๆ กับฟิลิปปินส์เมื่อ 10 ปีก่อน แต่เดี๋ยวนี้ "ตื่น" แล้ว ถือเป็นยักษ์ใหญ่เพราะมีขนาดประเทศและขนาดประชากรใหญ่กว่าไทยถึง 3.5 เท่า แต่มีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงครึ่งหนึ่งของไทย อย่างไรก็ตาม ในระหว่างปี 2556, 2557 และ 2558 รายได้ประชาชาติจะเพิ่มขึ้นจาก 6.3% เป็น 6.4% และ 6.44% ตามลำดับ ซึ่งถือว่าอยู่ในภาวะขาขึ้นอย่างชัดเจน อินโดนีเซียโฆษณาชวนเชื่อนักลงทุนญี่ปุ่นให้ผละจากไทยว่า ประเทศของเขามีประชาธิปไตยที่สมบูรณ์ มีการเมืองที่บรรลุวุฒิภาวะ (ไม่มีการตีกันอย่างประเทศไทย)

ขณะนี้นับว่าเหลือเชื่อมากที่ราคาห้องชุดใจกลางกรุงจาการ์ตา สูงถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนค่าเช่าอยู่ที่ 750 บาทต่อตารางเมตร (ซึ่งสูงกว่าไทยที่เช่ากันในระดับราคาประมาณ 500 บาท ยกเว้นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์อย่างดีที่เช่ากันตารางเมตรละ 800-900 บาทในใจกลางกรุงเทพมหานคร) ราคาห้องชุดนี้เพิ่มขึ้นนับเท่าตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้เอง อินโดนีเซียคล้ายกับกัมพูชาตรงนี้เมืองที่มีนักท่องเที่ยวไปมากที่สุด ไม่ใช่เมืองหลวง แต่คือเมืองบาหลี ซึ่งมีนักท่องเที่ยวประมาณ 3.5 ล้านคนเข้าไปแล้ว ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คึกคักน่าลงทุนเช่นกัน

สำหรับในประเทศสิงคโปร์และบรูไน อาจไม่มีพื้นที่พอที่จะเขียน แต่การลงทุนซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เป็นที่นิยมสูงมากโดยเฉพาะเศรษฐีชาวอินโดนีเซีย อย่างไรก็ตามสิงคโปร์คิดค่าธรรมเนียมโอนกับชาวต่างประเทศประมาณ 10% ของราคาขาย (แต่คนท้องถิ่นที่ไม่ต้องเสีย ยกเว้นนักเก็งกำไร ต้องเสียประมาณ 3%) ส่วนบรูไนเป็นประเทศเล็กๆ และประชากรน้อยมาก ไม่มีอะไรน่าสนใจเป็นพิเศษ โอกาสการลงทุนจึงมีค่อนข้างจำกัด

นักท่องเที่ยวเป็นตัวแปรสำคัญที่น่าสนใจ อย่างฟิลิปปินส์ มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาปีละเพียง 2 ล้านคนในปี 2543 ปรากฏว่าเดี๋ยวนี้ในปี 2557 มีสูงถึงเกือบ 5 ล้านคนแล้ว เสียมเรียบของกัมพูชา และบาหลีของอินโดนีเซีย ก็มีคนไปลงทุนเป็นจำนวนมาก โอกาสการลงทุนของคนไทยในต่างประเทศก็มีมากเช่นกัน การไปลงทุนซื้อทรัพย์สินหรือพัฒนาที่ดิน ถือเป็นการกระจายความเสี่ยง สร้างสรรค์โอกาสในต่างประเทศ และยังเป็นการสร้าง แบรนด์ให้กับเราเองด้วยในฐานะที่ลงทุนข้ามพรมแดน

สิ่งที่ขอเสนอส่งท้ายก็คือ ในประเทศในอาเซียนต่างพัฒนาสาธารณูปโภคกันใหญ่แล้ว ทั้งทางด่วน รถไฟฟ้า ด้วยงบประมาณที่สูงกว่าโครงการ 2.2 ล้านล้านบาทของไทยเสียอีก การลงทุนเหล่านี้จะทำให้ขีดความสามารถของประเทศสูงขึ้น ประเทศต่างๆ กำลังรุดหน้าไปใหญ่แล้ว

ยังไงเราคนไทยด้วยกัน ก็ขอให้ประเทศไทยจงเจริญ