สินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักร (2)

และ เป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 50% มีฝรั่งเศส เดนมาร์ก เยอรมันและสหรัฐอเมริกา ดังแสดงในรูปที่ 5 ประเทศที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่น้อยมีสาเหตุมาจากแหล่งเงินทุนที่เป็นระยะสั้นเสียส่วนใหญ่ ส่วนประเทศที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่มากมีสาเหตุมาจากการมีตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือมีแหล่งเงินทุนระยะยาว นักวิชาการในสหราชอาณาจักรที่ใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวมานานกลับอยากจะได้อัตราดอกเบี้ยคงที่ตามอย่างสหรัฐอเมริกาด้วยเหตุผลที่อยากจะให้ผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยน้อยลง เพราะว่าได้เห็นความลำบากในช่วงวิกฤตการเงินสหรัฐอเมริกาในปี 2007 นั่นเอง

ปัญหาอีกอย่างหนึ่งในสหราชอาณาจักรคือ สถาบันการเงินมักจะคิดอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าในระดับต่ำในระยะเวลาสั้นๆ ตอนเริ่มต้น เพื่อจูงใจให้ผู้บริโภคใช้บริการ หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นทำให้สถาบันการเงินสามารถทำกำไรเกินกว่าที่เสียไปตอนต้นได้เป็นอย่างมาก แต่ผู้บริโภคก็ไม่เคยสนใจในประเด็นนี้ ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่ก็มักจะมีค่าปรับในการคืนเงินกู้ทำให้การส่งเสริมสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่ไม่ประสบความสำเร็จ

สหราชอาณาจักรมีความพยายามหลายอย่างในการหานวัตกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เช่น การให้ผู้บริโภคมีสิทธิในการซื้อหุ้นของที่อยู่อาศัยที่ตนผ่อนชำระหรือชำระค่าเช่า การกำหนดให้มีเพดานอัตราดอกเบี้ยทำให้สถาบันการเงินคิดอัตราดอกเบี้ยแพงในตอนเริ่มต้น การซื้อประกันอัตราดอกเบี้ยก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือเบี้ยประกันเช่นเดียวกัน การซื้อประกันความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ก็ต้องเสียเบี้ยประกัน เป็นต้น นอกจากนี้รัฐบาลได้ออกกฎหมายให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้ลงทุนและผู้ออกพันธบัตรค้ำประกัน (covered bond) ซึ่งเป็นเพียงสิ่งเดียวที่มีมาตรการออกมาอย่างจริงจัง

เมื่อเปรียบเทียบรูปแบบของระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศต่างๆ แล้วจะเห็นว่าอาจแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ ประเทศที่ใช้แหล่งเงินทุนจากเงินฝากเป็นเกณฑ์ และ ประเทศที่ใช้แหล่งเงินทุนจากการออกพันธบัตรและการแทรกแซงสินทรัพย์จำนองจากหน่วยงานของรัฐ ดังแสดงในรูปที่ 6 ประเทศที่ใช้เงินฝากมักมีอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวเป็นส่วนใหญ่และอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นส่วนน้อย ในขณะที่ประเทศที่ใช้พันธบัตรมักจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งมักจะมีความจำเป็นต้องใช้หน่วยงานของรัฐเข้ามาแทรกแซงรับซื้อสินทรัพย์จำนองเพื่อเพิ่มปริมาณสินเชื่อหรือแก้ปัญหาการขาดทุนของสถาบันการเงินอันเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยในตลาดสูงขึ้นอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขจากรูปที่ 6 ไม่อาจบอกได้ว่าการใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวดีกว่ากัน ทั้งนี้ไม่ว่าจะโดยการพิจารณาจากอัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้ประชาชาติ หรืออัตราส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของประชาชน นอกจากนี้ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้เป็นตัวแปรที่ทำให้อัตราส่วนทั้งสองเป็นไปในทางที่ดีได้เช่นเดียวกัน

การมองระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งที่เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวและคงที่อาจทำได้ในอีกลักษณะหนึ่งจากการทำงานหรือการแข่งขันอันเป็นไปตามกลไกตลาดดังนี้ สถาบันการเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรอาจเริ่มต้นในรูปแบบ building societies แต่ building societies หลายๆ แห่งกลายเป็นธนาคาร หรือถูกธนาคารซื้อควบรวมกิจการ ซึ่งมีช่องทางของแหล่งเงินทุนมากขึ้น เช่น การออกพันธบัตรหรือการแปลงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ บางแห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็อาจขยายตัวได้ง่ายขึ้นจากการออกหุ้นเพิ่มขึ้น แต่ข้อเสียของระบบนี้คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวและผู้บริโภคเป็นฝ่ายรับความเสี่ยงทั้งหมดจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ผู้คนจำนวนมากอาจเข้าใจผิดว่า การใช้แหล่งเงินระยะสั้นจากเงินฝากไม่เหมาะสมกับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยระยะยาว แต่ที่จริงแล้วประเด็นนี้ไม่ใช่ปัญหาเลย เพราะว่าแม้เงินฝากจะมีระยะเวลาสั้น แต่สถาบันการเงินก็ยังคงสามารถรักษาปริมาณของแหล่งเงินทุนได้ค่อนข้างคงที่จากการบริหารจัดการโดยใช้อัตราดอกเบี้ยให้สอดคล้องกับภาวะตลาดได้

ส่วนประเทศที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่มักมีหน่วยงานของรัฐทำหน้าที่คอยแทรกแซงซื้อสินทรัพย์จำนองในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดผันผวนหรือตึงตัว เช่น ในสหรัฐอเมริกา เป็นต้น อันเป็นที่รู้จักกันดี นอกจากนี้หน่วยงานของรัฐยังเป็นตัวค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยการคิดค่าธรรมเนียมจากสถาบันการเงินผู้ให้กู้และการกำหนดหลักเกณฑ์เพื่อให้สินเชื่อมีมาตรฐานใกล้เคียงกัน เพื่อให้สินเชื่อเหล่านี้มีคุณสมบัติที่ชัดเจนและแน่นอนเพียงพอแก่การลงทุนในตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นลักษณะสำคัญและจำเป็นของประเทศที่ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ แต่บ่อยครั้ง ความพยายามในการแทรกแซงตลาดทำให้รัฐบาลเกิดภาระการขาดทุนจากหน้าที่ดังกล่าว แต่ผู้บริโภคไม่ต้องรับภาระความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยแต่ละแบบต่างมีข้อดีข้อเสียของตนเอง ทางที่ดีแล้วระบบสถาบันการเงินที่ดีควรจะมีทั้งสองแบบเพื่อให้ผู้บริโภคมีทางเลือก โดยที่ทุกอย่างเป็นไปตามกลไกตลาดโดยที่ให้การแทรกแซงจากภาครัฐบาลมีน้อยที่สุด เหลือการกำหนดมาตรฐานเท่านั้น จะเห็นได้ว่าประเทศที่ใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวหรือแหล่งเงินทุนจากเงินฝากเช่น สหราชอาณาจักร เป็นต้น ได้พยายามวิวัฒนาการให้มีอัตราดอกเบี้ยคงที่มากขึ้น โดยการหาแหล่งเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่เช่นเดียวกัน ในขณะเดียวกัน สหรัฐอเมริกาที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ก็มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมากขึ้นซึ่งไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแต่ผู้บริโภคอาจจะยังไม่คุ้นเคย วิวัฒนาการจากทั้งสองด้านจึงอาจต้องใช้เวลาในการเรียนรู้และปรับตัว เพื่อให้ระบบสถาบันการเงินสามารถให้ทางเลือกจากกลไกตลาดเองโดยที่มีการแทรกแซงจากภาครัฐบาลน้อยที่สุด

ในประเทศไทย ธนาคารเป็นเพียงสถาบันการเงินประเภทเดียวที่มีอำนาจทางตลาดสูงสุดในเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้ว่าขนาดธนาคารอาจแตกต่างกันและสถาบันการเงินอื่นอาจมีอยู่บ้าง แต่ธนาคารใหญ่ก็ยังคงเป็นผู้ควบคุมตลาดอยู่ดี การเพิ่มประเภทสถาบันการเงินที่มีลักษณะหลากหลายอย่างในสหราชอาณาจักรจะเป็นวิถีทางที่เพิ่มการแข่งขันได้

ที่มา: HM Treasury, “Housing Finance Review, Analysis and Proposal,” March 2008