ทำอาคารชุดบนสิทธิการเช่าได้ด้วยหรือ?

ที่ขณะนี้เรียกได้ว่าขึ้นกันเป็นดอกเห็ด โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล

ท่านผู้อ่านคงจะทราบมาบ้างว่า บ้านเรามีกฎหมายที่ควบคุมอาคารชุด คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (กฎหมายอาคารชุด) ตามกฎหมายอาคารชุด ที่ดินที่ผู้พัฒนาโครงการจะยื่นคำขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุดต่อสำนักงานที่ดินได้นั้น ผู้พัฒนาโครงการจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด (อาคารชุดที่จดทะเบียน) อย่างไรก็ดี มีอาคารชุดบางโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด มีเพียงสิทธิการเช่าที่ดินเท่านั้น ท่านผู้อ่านเริ่มสงสัยหรือยังคะว่าแล้วผู้พัฒนาโครงการเขาทำอย่างไร หรือเป็นการเลี่ยงกฎหมายอาคารชุด

คำตอบคือ ผู้พัฒนาโครงการดังกล่าวไม่ได้มีการเลี่ยงกฎหมายแต่ประการใดค่ะ หากแต่อาคารชุดดังกล่าวไม่ได้มีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดภายใต้กฎหมายอาคารชุดเท่านั้น (อาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียน) เรามาศึกษากันคร่าวๆ ค่ะว่า แล้วอาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียนต่างจากอาคารชุดที่จดทะเบียนอย่างไร

1. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด : อาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (กล่าวคือ ไม่มีโฉนดห้องชุด) ส่วนอาคารชุดที่จดทะเบียน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ก็จะมีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของผู้พัฒนาโครงการก่อนที่จะโอนขายให้กับผู้ซื้อห้องชุด

2. กรรมสิทธิ์ในห้องชุด : ผู้ที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนก็จะได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นๆ ส่วนผู้ที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียน จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด หากแต่ได้สิทธิการเช่า ดังนั้น การซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียน จึงเป็นการลงทุนในรูปแบบของสิทธิการเช่าระยะยาว โดยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี (ซึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุดตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด) โดยผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะให้คำมั่นที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่า จะต่อระยะเวลาการเช่าให้อีก 2 คราวๆ ละ 30 ปี เป็นต้น

บางโครงการผู้พัฒนาโครงการจะจดทะเบียนสิทธิการเช่าในส่วนของ 30 ปีที่ 2 ให้กับผู้ซื้อห้องชุดในวันเดียวกับที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าในส่วนของ 30 ปีแรกเลย โดยการจะจดทะเบียนสิทธิการเช่าใน 30 ปีที่ 2 จะมีผลบังคับในอีก 30 ปีข้างหน้า (หรือที่เรียกว่าการจดทะเบียนสิทธิการเช่าอย่างมีเงื่อนเวลา) ส่วนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าใน 30 ปีที่ 3 ยังไม่มีความชัดเจนว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนหรือไม่ เนื่องจากเท่าที่ผู้เขียนได้เคยหารือไปยังเจ้าพนักงานที่ดินบางราย ได้รับการชี้แจงว่า เนื่องจากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต่อระยะเวลาการเช่าได้อีก 1 คราวเท่านั้น จึงเป็นที่มาของการที่เจ้าพนักงานที่ดินที่จะปฏิเสธไม่รับการจดทะเบียนสิทธิการเช่า 30 ปีครั้งที่ 3 ในวันเดียวกับที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าใน 30 ปีแรก

3. การโอนห้องชุดไปยังผู้ซื้อรายอื่น : ในกรณีของห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียน การโอนห้องชุดไปยังผู้ซื้อรายอื่นๆ ใช้วิธีการจดทะเบียนซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินตามปกติ ส่วนการโอนห้องชุดในอาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียนจะใช้วิธีการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่า ซึ่งในการโอนสิทธิการเช่านี้ ระยะเวลาการเช่าที่โอนไปยังผู้ซื้อห้องชุดรายใหม่จะโอนไปเท่าที่ระยะเวลาการเช่าเหลืออยู่เท่านั้น แต่จะไม่ใช่การเริ่มระยะเวลาการเช่าใหม่อีก 30 ปี เว้นแต่จะยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิม และผู้ซื้อรายใหม่เข้าทำสัญญาฉบับใหม่ ซึ่งโดยปกติจะไม่ใช้วิธีการเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิม

4. ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ : โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียน และอาคารชุดที่ไม่จดทะเบียน จะต้องมีการจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับอาคารชุดที่จดทะเบียน เป็นค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายอาคารชุดกำหนดซึ่งจะเป็นจำนวนเท่าใด ก็จะกำหนดอยู่ในข้อบังคับอาคารชุดที่จดทะเบียน โดยในส่วนของอาคารชุดที่ไม่จดทะเบียน การชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นไปตามข้อกำหนดของสัญญาเช่า ซึ่งกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบอาคารชุด จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายกำหนด หากแต่เป็นกรณีที่สัญญากำหนด ทั้งนี้ นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้ว ห้องชุดในอาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียน จะต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินในอัตราร้อยละ 12.5 ในขณะที่ห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนจะไม่มีค่าใช้จ่ายดังกล่าว

5. การบริหารอาคารชุด : ห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียน และห้องชุดในอาคารชุดที่ไม่จดทะเบียนจะมีรูปแบบการบริหารอาคารชุดที่เหมือนกันจนแยกไม่ออก เช่น มีนิติบุคคลอาคารชุด มีคณะกรรมการอาคารชุด และมีการจัดประชุมเจ้าของร่วม เป็นต้น หากแต่การบริหารอาคารชุดสำหรับอาคารชุดที่จดทะเบียนมีกฎหมายรองรับให้ต้องปฏิบัติ และคุ้มครองผู้ซื้อ ส่วนอาคารชุดที่ไม่จดทะเบียน เป็นเรื่องของการปฏิบัติตามสัญญา หากมีปัญหาก็ฟ้องร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาเท่านั้น

ปัจจุบันการซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่ไม่จดทะเบียนนั้น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อประสงค์ที่จะซื้อเพื่อนำห้องชุดดังกล่าวออกให้เช่าต่อ จึงเป็นเรื่องของการลงทุนมากกว่าต้องการที่จะอยู่อาศัยเอง ดังนั้น อาคารชุดที่ไม่ได้จดทะเบียน หรือพูดง่ายๆ ว่าจดทะเบียนไม่ได้เพราะอยู่บนที่ดินที่เป็นสิทธิการเช่าก็สามารถทำเป็นอาคารชุดได้ โดยผู้ซื้อสามารถลงทุนได้ โดยไม่ถือว่าอาคารชุดดังกล่าวเป็นอาคารชุดที่หลบเลี่ยงกฎหมายอาคารชุด หรือทำผิดกฎหมายอาคารชุดแต่ประการใดนะคะ

บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนอันเป็นความเห็นในทางวิชาการ และไม่ใช่ความเห็นของบริษัท อัลเลน แอนด์ โอเวอรี่ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ผู้เขียนทำงานอยู่