ข้อพิพาทการใช้สิทธิในถนนและรั้วของโครงการที่ดินและบ้านจัดสรร

ในระยะสามสี่ทศวรรษที่ผ่านมา ผู้ประกอบธุรกิจขายที่ดิน นิยมจัดสรรที่ดินแล้วแบ่งขายเป็นแปลงๆ ให้ผู้ซื้อไปปลูกบ้านเอง ต่อมามีการพัฒนาขายที่ดินพร้อมบ้านเป็นบ้านจัดสรรทั้งแบบเป็นบ้านเดี่ยวหรือแบบเรือนแถวที่เรียกกันว่าทาวน์เฮ้าส์บ้างทาวน์โฮมบ้าง จุดขายสำคัญของที่ดินจัดสรรคือมีถนนผ่านที่ทุกแปลง ส่วนจุดขายของบ้านจัดสรรในเวลาต่อมานอกจากมีถนนผ่านบ้านทุกหลังแล้ว ต้องมีไฟฟ้า น้ำประปา และ มีสาธารณูปโภคอำนวยความสะดวก ครบครัน เช่นมีรั้วรอบขอบชิด มีสนามกีฬา สนามเด็กเล่น อาคารสโมสร เป็นต้น

การซื้อที่ดินจัดสรรหรือบ้านจัดสรรแต่เดิมมีปัญหามาก ทั้งเรื่องการฉ้อโกง และปัญหากรรมสิทธิ์ของที่ดินที่ซื้อจากโครงการ ต่อมาเมื่อมีการตรากฎหมายควบคุมดูแลการจัดสรรที่ดินออกใช้บังคับ คือประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 และต่อมามีการแก้ไขปรับปรุงโดยเป็นตราพระราชบัญญัติ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ออกใช้บังคับแทนประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว ปัญหาต่างๆ ที่เคยมีก็ลดน้อยลง แต่ก็ยังมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องการใช้สิทธิในถนน และที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคของโครงการอยู่ เช่นเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้น เจ้าของโครงการบางแห่งกลับนำส่วนที่เป็นถนนหรือสาธารณูปโภคไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้เกิดข้อพิพาทตามมาในเรื่องของกรรมสิทธิ์หรือการใช้สิทธิที่ดินดังกล่าว หรือบางกรณีมีปัญหาการใช้สิทธิในถนนของโครงการ ทำให้เกิดการฟ้องร้องกันจนคดีถึงศาลฎีกา โดยมีแนวคำพิพากษาฎีกาที่น่าจะถือเป็นบรรทัดฐานได้ คือ

1. เอาที่ดินส่วนที่เป็นถนนของโครงการไปก่อสร้างอย่างอื่นเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2525/2552 ที่วินิจฉัยว่า แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว

2. ถนนของที่ดินจัดสรรตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของกฎหมาย คือ คำพิพากษาฎีกาที่ 1157/2553 ที่วินิจฉัยว่า เมื่อฟังได้ว่า ด. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง และได้มีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้ทางพิพาทเป็นทั้งทางเดินและทางรถยนต์สำหรับเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย ตรงตามความหมายของการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดินตามข้อ 30 วรรคหนึ่ง ของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทางพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ การที่จำเลยยินยอมให้ผู้อื่นสร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในทางพิพาทของจำเลยจึงฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จำเลยต้องรื้อรั้วและทำให้ที่ดินพิพาทอยู่ในสภาพเดิม

และ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2745/2554 ที่วินิจฉัยว่า การที่ ว. และ ป. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปและมีการทำทางออกสู่ถนนสาธารณะคือทางพิพาท อันเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์ของการจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้ทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งรวมทั้งที่ดินของโจทก์ทั้งหก และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ดังนี้ ผู้จัดสรรคือ ว. และ ป.หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือจำเลยทั้งสามย่อมอยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าวทั้งนี้ไม่ว่าบุคคลดังกล่าวจะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็ตาม เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมโดยผลแห่งกฎหมายเฉพาะแล้ว จึงไม่จำเป็นต้องคำนึงว่าโจทก์ทั้งหกได้ใช้ทางพิพาทจนตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ปัญหาดังกล่าว เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์ทั้งหกจะมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)

3. เจ้าของบ้าน รื้อรั้วของหมู่บ้านจัดสรรเพื่อให้ที่ดินแปลงนอกหมู่บ้านใช้ประโยชน์จากถนนของหมู่บ้านมิได้ คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552 ที่วินิจฉัยว่า หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้