ภาวะอสังหาริมทรัพย์ (คอนโดมิเนียม) ในภาคอีสาน (1)

ธุรกิจต่างๆ รวมทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอยู่ในภาวะซบเซา นำมาสู่การแก้ปัญหาของภาครัฐที่ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2551-2553 สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรจะได้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีท้องถิ่นรวมเหลือร้อยละ 0.11 และลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือร้อยละ 0.01

ในขณะเดียวกัน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายนโยบายด้านสถาบันการเงิน โดยลดน้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight : RW) ในการคำนวณเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากร้อยละ 50 เป็นร้อยละ 35 ส่งผลให้ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฟื้นตัว เมื่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้นและเพื่อเป็นการป้องกันการแข่งขันในตลาดที่มีแนวโน้มสูงขึ้นที่อาจส่งผลต่อพฤติกรรมการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ในปี 2553 ธปท. จึงออกมาตรการเพิ่มเติมโดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV ratio) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมต้องปล่อยกู้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกันหรือผู้กู้ต้องจ่ายเงินดาวน์ 10% มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 ส่วนโครงการแนวราบสามารถปล่อยกู้ได้ 95% ของมูลค่าหลักประกันหรือจ่ายเงินดาวน์ 5% ซึ่งเดิมจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 เป็นต้นไป อย่างไรก็ดีเมื่อเกิดภาวะน้ำท่วมในส่วนกลางเมื่อปลายปี 2554 จึงได้เลื่อนมาบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2556 นี้ ทั้งนี้ ธนาคารพาณิชย์ยังสามารถให้สินเชื่อเกินกว่าที่มาตรการกำหนดไว้ได้ แต่จะต้องมีเงินกองทุนรองรับเพิ่มขึ้น

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสาน เดิมก็มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในหัวเมืองหลักอยู่แล้ว แต่หลังเหตุการณ์น้ำท่วมในส่วนกลาง ภาคอีสานกลายเป็นเป้าหมายหนึ่งที่ประชาชนมาซื้อบ้านหลังที่ 2 ขณะเดียวกันภาคอุตสาหกรรมมีการย้ายโรงงานมาตั้งในพื้นที่ราบสูงเพราะกังวลกับปัญหาน้ำท่วม นับได้ว่าเป็นการจุดประกายอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานตลอดช่วงปี 2555 ระดับราคาที่ดินเริ่มปรับตัวสูงขึ้นทั้งจากการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ของทางการในช่วงกลางปี 2555 การขยายการลงทุนของนักลงทุนจากส่วนกลางเพื่อรองรับกระแส AEC ที่มองเห็นว่าภาคอีสานเป็นพื้นที่หนึ่งที่จะเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้านในอนาคต และมีแนวโน้มที่จะเกิดการลงทุนของภาครัฐในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งการขยายเส้นทางรถไฟใหม่ การปรับเส้นทางรถไฟเดิมเป็นแบบทางคู่ รถไฟความเร็วสูง และมอเตอร์เวย์ ส่งผลให้บ้านจัดสรรมีผู้จองซื้อจนก่อสร้างไม่ทันตามความต้องการเนื่องจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน และจากกระแสการลงทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยนี้เอง ยิ่งทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นกว่าเท่าตัวในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จนทำให้เป็นอุปสรรคต่อผู้ต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบ

ความหอมหวนของพื้นที่ราบสูงภาคอีสานข้างต้น ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางให้ความสนใจลงทุนในภาคอีสานมากยิ่งขึ้น แต่เนื่องจากนักลงทุนจากส่วนกลางมีต้นทุนที่ดินสูงกว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีที่ดินสะสมไว้ในมืออยู่เดิม ทำให้ไม่สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบได้เนื่องจากจะมีราคาสูงและมีกลุ่มเป้าหมายในวงจำกัด นำไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมแทน ซึ่งก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการท้องถิ่นมีการพัฒนาแล้วในระดับหนึ่ง

โครงการคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่จะก่อสร้างอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น ไม่เกิน 79 ยูนิต ราคาขายยูนิตละ 690,000-1,500,000 บาท ราคาสูงสุดที่ตั้งไว้ยูนิตละ 5 ล้านบาท หลังจากมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้ามาลงทุนในช่วงปี 2555 มีการลงทุนในอาคารที่มีความสูงและจำนวนยูนิตต่ออาคารมากยิ่งขึ้น ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยคาดว่าจะใช้เวลาในก่อสร้างประมาณ 1-3 ปี ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ ซึ่งคาดว่าการก่อสร้างอาจแล้วเสร็จล่าช้ากว่าที่วางแผนไว้ เนื่องจากขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง นอกจากนี้อาคารบางหลังอาจต้องใช้เวลาในการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment : EIA) เพิ่มเติม

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการยังทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปลายปี 2554 ซึ่งเป็นจุดเริ่มกระแสคอนโดมิเนียมในภาคอีสาน จนถึงสิ้นไตรมาส 1 ปี 2556 มีโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวหรือเปิดขายแล้ว (ปัจจุบันรอหรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง หรือโครงการที่สร้างเสร็จแล้วยังอยู่ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์) ในจังหวัดหัวเมืองหลักรวม 50 โครงการ จำนวน 89 อาคาร มีจำนวนห้องชุดรวมทั้งสิ้น 11,409 ยูนิต ทั้งนี้ ไม่รวมอาคารชุดคอนโดมิเนียมที่ เขาใหญ่ อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา ที่มีลักษณะพิเศษแตกต่างออกไป

ฉบับหน้าเราจะมาว่ากันต่อเรื่องปรากฏการณ์ หรือสาเหตุที่คอนโดมิเนียมขยายตัวในภาคอีสานอย่างที่คนท้องถิ่นไม่เคยเห็นมาก่อนจนกลายเป็นความกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในอดีต รวมทั้งปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นครับ

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย