หยุดความร้อนแรง ก่อนฟองสบู่อสังหาฯ

เสียตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อไม่ให้เกิดวิกฤติขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขยายตัวออกไปตามต่างจังหวัด ที่กำลังเติบโตอย่างน่ากลัว โดย ธปท. ระบุว่า จากข้อมูลรายงานเศรษฐกิจและการเงิน ประจำเดือนก.พ. พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงเดือนก.พ. มีจำนวน 8,833 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้าประมาณ 4,415 หน่วย คิดเป็นการเพิ่มขึ้น 99.9% ในจำนวนนี้เป็นการเพิ่มขึ้นในกลุ่มคอนโดมิเนียมมากที่สุด โดยเดือนก.พ. มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวม 8,383 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้า 4,656 หน่วย คิดเป็น 124.9% ส่วนยอดสินเชื่อคงค้างเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2556 มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 1.3 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 11.7% ในจำนวนนี้แบ่งเป็นสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม มียอดคงค้างประมาณ 1.5 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 24.4% ขณะที่สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านแนวราบในปี 2556 มียอดคงค้างประมาณ 1 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 10.3%

ส่วนความเคลื่อนไหวในต่างจังหวัด โดยเฉพาะสองจังหวัดที่กำลังถูกจับตามองในขณะนี้คือจังหวัดขอนแก่นและอุดรธานี สะท้อนได้จากภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดขอนแก่น เริ่มคึกคักเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันมีโครงการที่ก่อสร้างและยื่นขออนุญาตกว่า 30 โครงการ รวมกว่า 8,000 ยูนิต ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดอุดรธานี ก็เติบโตเช่นเดียวกัน ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในพื้นที่มี 22 บริษัท มีโครงการจัดสรรเปิดตัว 26 โครงการ แต่ละปีมีจำนวนบ้านที่จดทะเบียนใหม่ในตลาดราว 8,000 หน่วย ในจำนวนนี้มีทั้งโครงการบ้านจัดสรรและบ้านสร้างเอง อย่างละประมาณ 50% แต่เนื่องด้วยปัจจุบันที่ดินในจังหวัดอุดรธานี อยู่ในมือเจ้าของที่ดินรายใหญ่ไม่กี่ราย ประกอบกับมีการซื้อขายเก็งกำไรที่ดินเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นปีละ 50-100% และที่ดินใจกลางเมืองบางแปลง ตั้งราคาขายไว้สูงถึง 1 แสนบาทต่อตารางวา ส่งผลต่อการตั้งราคาขายโครงการบ้านจัดสรรไว้สูง จนไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในเมืองได้ แม้แต่การพัฒนาอาคารชุดในเมืองก็อาจจะต้องเป็นอาคารชุดราคาปานกลางและราคาสูง ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะ "ภาคอีสาน" ประตูสู่อินโดจีน จึงมีแรงเก็งกำไรเข้ามามาก จากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) โดยคาดว่าจะมีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาสู่ประเทศไทยมากขึ้น

ไม่เฉพาะสองจังหวัดคือขอนแก่นและอุดรธานีเท่านั้น แต่ เมืองพัทยา ก็เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ร้อนแรง โดยปัจจุบันกลายเป็นเมืองที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจมากขึ้น เพราะด้วยศักยภาพของแหล่งท่องเที่ยว และอุตสาหกรรมสำคัญของประเทศ และการมองถึงโอกาสเป็นฐานการผลิตของต่างชาติที่จะขยายไปสู่ประเทศอาเซียน พบว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีโครงการเปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่ได้รับผลตอบรับที่ดีมาก บางโครงการปิดการขายได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่มีโครงการอยู่ในพัทยาอยู่แล้ว ต่างก็ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ตลอดเวลา ทำให้ในปี 2556 มีคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จมากกว่า 14,000 ยูนิต ขณะเดียวกัน ยอดจดทะเบียนคอนโดมิเนียมในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา พบว่าหลายจังหวัดเติบโต แบบน่าจับตามองยิ่ง โดยเฉพาะภูเก็ต มียอดจดทะเบียนคอนโด เพิ่มขึ้น 830% หาดใหญ่ เพิ่มขึ้น 169% บางแสน-ชลบุรี เพิ่มขึ้น 165% ขอนแก่น เพิ่มขึ้น 47% เชียงใหม่ เพิ่มขึ้น 14%

การเติบโตอย่างผิดปกติในหัวเมืองต่างจังหวัด ถึงเวลาแล้วที่จะหารือ ประเมินกันอย่างจริงจังว่าเกิดอะไรขึ้น และควรเร่งวางกรอบตั้งแต่วันนี้ เพื่อไม่ให้ก่อปัญหาในระยะยาว เพราะหากว่าเกิดฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ วิกฤติจะลุกลามมายังสถาบันการเงิน และจะกระทบภาคเศรษฐกิจโดยรวม ดังนั้นเราเห็นด้วยอย่างยิ่งที่ควรรีบตัดสินใจ เบรกความร้อนแรงลงบ้าง ก่อนที่จะไม่มีเวลาดำเนินการ เพราะว่าตัวเลขและดัชนีหลายด้านบ่งชี้ชัดเจนว่า อสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองต่างจังหวัดนั้น เข้าสู่สถานะเก็งกำไรอย่างชัดเจน