มูลค่าอสังหาฯในตจว. ยุคทองหรือฟองสบู่!

จากผู้ประกอบการในส่วนกลาง ที่ขยายเข้าสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย ในรูปแบบโครงการจัดสรร และคอนโดมิเนียม ในหลายพื้นที่

โดยเฉพาะเมืองหน้าด่าน ชายแดนประเทศเพื่อนบ้านในภาคอีสานของไทย ภาคเหนือ และภาคใต้บางจังหวัด รวมทั้งเมืองท่องเที่ยวหลัก ทั้ง พัทยา หัวหิน เขาใหญ่ และภูเก็ต

แต่ในจำนวนนี้ พื้นที่ซึ่งการพัฒนาจากส่วนกลางรุกไล่เข้าไปมาก จนดูคึกคักเป็นพิเศษ เห็นจะได้แก่ ภาคอีสาน โดยเฉพาะจังหวัดหน้าด่าน อย่างอุดรธานี ซึ่งมีชายแดนติดกับ สปป.ลาว กลายเป็นดาวเด่นการลงทุนอสังหาฯ ที่ทัพผู้ประกอบการจากส่วนกลาง กำลังมุ่งหน้าเปิดโครงการลงทุนกันอย่างคึกคัก

ความร้อนแรงของ การเปิดตัวอสังหาฯในจังหวัดอุดรธานี ซึ่งต้องพ่วงขอนแก่น เมืองชายแดนเอมต่อกันเข้าไปด้วย เริ่มเห็นภาพลางๆ มาตั้งแต่ต้นปี 2555 และเริ่มชัดขึ้นเมื่อกลางปีที่ผ่านมา ล่าสุด ข้ามสู่ไตรมาสแรก ปี 2556 บริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ จากส่วนกลางต่างประกาศแผนลงทุนเข้าสู่พื้นที่กันเป็นว่าเล่น เรียกได้ว่า ท้อป5 ของบริษัทอสังหาฯ ต่างรุกเข้าไปลงทุนกันชัดเจน

ทั้ง แสนสิริ, ศุภาลัย, แอลพีเอ็น, เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ และอีกหลายรายที่ยังไม่เปิดโครงการ แต่เริ่มทยอยประกาศแผน พลอยสร้างอุณหภูมิร้อน ให้กับตลาดอสังหาฯเมืองอุดรฯ กลายเป็นพื้นที่ไข่แดงที่ถูกจับตา ว่า "ตลาดมีกำลังซื้อมากเพียงใด" ผู้ประกอบการรายใหญ่ จากส่วนกลางจึงเดินหน้าขยายการลงทุนกันอย่างคึกคัก

ผลตอบรับที่เป็นทางการ คงต้องรอวัดยอดโอน ซึ่งคาดว่าจะเริ่มมีให้เห็นช่วงปลายปีนี้ ขณะที่ยอดขายและเปิดตัว ที่มีมาตั้งแต่ต้นปียังเป็นเพียงขั้นของการเริ่มต้น การวัดคงยังไม่อาจสรุปข้อมูลที่ชัดเจนได้ แต่สิ่งหนึ่งที่เกิดขึ้นแล้วแน่นอน คือ ราคาที่ดินบางทำเลในพื้นที่อุดรฯ ปรับตัวขึ้นไปแล้วเป็น 100%

ในระหว่างรอความชัดเจนจากผลตอบรับตลาด มีข้อมูลเชิงสถิติน่าสนใจ จากบจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ทำสำรวจไว้มาแลกเปลี่ยน เป็นเรื่องเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่คงเหลืออยู่ในตลาด ตั้งแต่ปี 2555 แยกเป็นพื้นที่พบว่า กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีมูลค่าที่อยู่อาศัยคงเหลือรอขายทั้งหมด 342,030 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วน 52.1% ของมูลค่าคงเหลือทั่วประเทศ 655,866 ล้านบาท ทำให้สะท้อนได้ว่าแม้การลงทุนจะเริ่มขยายออกสู่ตจว. แต่กรุงเทพมหานคร ก็ยังคงมีสถานะเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) เพราะเป็นศูนย์รวมของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ

มูลค่าดังกล่าว ประกอบด้วย จำนวนหน่วยขายที่เหลืออยู่ 129,000 หน่วย ถือว่าไม่มากนักเมื่อเทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.4 ล้านหน่วย หรือเทียบได้ประมาณ 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในขณะที่ช่วงปี 2540-2542 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ มีอุปทานที่เหลืออยู่มีถึง 5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด

รองลงมาคือ "พัทยา" เป็นนครขนาดใหญ่อันดับสอง มีมูลค่าที่อยู่อาศัยคงเหลือ 59,160 ล้านบาท หรือราว 9% ของมูลค่าคงเหลือที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ อันดับที่ 3 คือ ภูเก็ต อันดับที่ 4 คือชะอำ หัวหิน อันดับที่ 5 คือเชียงใหม่ และอันดับที่ 6 คือ สมุย จะสังเกตได้ว่านครเหล่านี้เป็นแหล่งท่องเที่ยว มีเพียงเชียงใหม่ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวและเป็นเมืองหลักในจังหวัดภูมิภาค ในจำนวน 6 นครแรกนี้มีมูลค่ารวมกันถึงประมาณ 79% ของมูลค่าคงเหลือที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ

เป็นที่น่าสังเกตว่า ในฐานข้อมุลนี้ไม่มีอุดรฯ อยู่ในโผด้วย อาจสะท้อนว่าว่าสินค้าที่อยู่อาศัยคงเหลือในอุดรฯ ยังไม่มีมากพอที่จะเก็บรวบรวม หรือไม่ได้มีการรวบรวมเพราะเป็นตลาดเกิดใหม่ ซึ่งทุกอย่างต้องลองและรอผลตอบรับ ลงทุนเมืองนี้ จะเสี่ยงหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับฐานข้อมูลการสำรวจวิจัยตลาดของผู้ประกอบการแต่ละราย