ใน ‘วิกฤติ’ มี ‘โอกาส’ เสมอ

ขณะที่ต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทั้งปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งความสามารถในการซื้อของคนรุ่นใหม่เติบโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นด้วย

จากคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 322,500 หน่วย ลดลง -7.3% มีมูลค่าการโอน 873,400 ล้านบาท ลดลง -10.9% เมื่อเทียบกับปี 2567  คาดว่าปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 320,200 หน่วย ลดลง -0.7%  มีมูลค่าการโอน 866,200 ล้านบาท ลดลง -0.8%  เทียบกับปี 2568 

ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศปี 2568 มีมูลค่า 551,092 ล้านบาท ลดลง -5.8% เทียบปี 2567 ที่มีมูลค่า 584,843 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 จะมีมูลค่า 547,533 ล้านบาท ลดลง -0.6% เทียบปี 2568 ที่มีมูลค่า 551,092 ล้านบาท

ปัจจัยลบที่รุมเร้า ปี 2569 เป็นอีกปีที่หลายคนมองว่ายากลำบาก แต่ในทุก “วิกฤติ” ย่อมมี “โอกาส” เสมอ!

ในมุมมองของ แอล.พี.เอ็นฯ ที่ทำธุรกิจด้านอสังหาฯ มานานกว่า 37 ปี ผ่านมาทุกวิกฤติตั้งแต่วิกฤติต้มยำกุ้ง วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ทุกครั้งที่เกิด “วิกฤติ” จะมี “โอกาส” ให้เราเติบโตต่อไปได้เสมอ เพราะเราเรียนรู้ ปรับตัว และหาโอกาสท่ามกลางวิกฤติตลอดเวลา 

ดังนั้นปี 2569 ท่ามกลางปัจจัยลบที่รุมเร้า เรามองว่าก็ยังต้องมีโอกาสใหม่สำหรับการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯ ให้กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง เหมือนนกฟินิกซ์ที่เกิดใหม่จากเถ้าถ่าน

ทำไมเราถึงมองเช่นนั้น?

เพราะเราเห็นกำลังซื้อที่ยังมีอยู่ในตลาด ข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า ณ สิ้นเดือน พ.ย.2568 มีเงินฝากอยู่ในระบบสถาบันการเงิน 154.26 ล้านล้านบาท สูงเกือบ 8 เท่า ของมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ทั้งหมดอยู่ที่ 19.3 ล้านล้านบาท

ข้อมูลนี้กำลังบอกอะไรเรา!

กำลังบอกเราว่าคนไทยยังมีเงินออมอยู่สูง เฉพาะเงินฝากในกลุ่มที่ได้รับการคุ้มครองจากสถาบันประกันเงินฝาก จำนวน 101.06 ล้านบัญชี (1 คน อาจมีมากกว่า 1 บัญชี) มีจำนวนเงินฝากที่ได้รับความคุ้มครอง 16.14 ล้านล้านบาท (เป็นบัญชีเงินฝากไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อ 1 รายผู้ฝาก ต่อ 1 สถาบันการเงิน)  

จะเห็นว่าคนไทยยังมีเงินออมอยู่สูงมาก เงินฝากที่อยู่ในระบบสถาบันการเงิน ได้รับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยไม่เกิน 2% ต่อปี ถ้าเราในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถที่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้มีเงินฝากให้ย้ายเงินจากการฝากเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยการออกแบบโมเดลการขายพร้อมกับการันตีรายได้จากการเช่าให้กับกลุ่มนักลงทุนในอัตรา 3-5% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับทำเลของโครงการ) ก็เป็นโอกาสสำหรับธุรกิจอสังหาฯเป็นหนึ่งในโอกาสที่เรามองเห็น และเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ นำมาใช้ในการสร้างยอดขายและการรับรู้รายได้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาและยังคงเป็นโอกาสในปี 2569

จากผู้ขายสู่การเป็นที่ปรึกษา

นอกจากการสร้างโอกาสให้กับกลุ่มนักลงทุนแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับเปลี่ยนตัวเองจาก ผู้พัฒนาและขายที่อยู่อาศัยสู่การเป็น ที่ปรึกษาด้านการมีที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้า หนึ่งในปัญหาที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เผชิญในขณะนี้ และเป็น Pain Point ของลูกค้า คือ การที่ลูกค้าซื้อแล้วโอนไม่ได้ เพราะสถาบันการเงินปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ 

แทนที่เราจะนำโครงการกลับมาขายใหม่ เราต้องเปลี่ยนกลยุทธ์จากการขายไปสู่การเป็นที่ปรึกษาให้กับลูกค้าจากขายสู่การเป็นเช่าซื้อในช่วง 1-3 ปีแรก ให้เวลาลูกค้าเช่าก่อนเพื่อใช้เวลาในการปรับสถานะทางการเงินแล้วค่อยเปลี่ยนเป็นการซื้อเมื่อสามารถพิสูจน์ให้สถาบันการเงินเห็นแล้วว่า ลูกค้ามีความพร้อมทางการเงินเพียงพอที่จะกู้เงินจากสถาบันการเงิน โครงการก็ขายได้ บริษัทไม่ต้องแบกสต็อก และลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยก็ยังคงได้บ้าน เป็นการสร้างโอกาสในการมีบ้านให้กับคนไทย และเป็นการลดสต็อกบ้านของบริษัท ไม่ต้องแบกภาระต้นทุนดอกเบี้ย

การพัฒนาอสังหาฯ หัวใจสำคัญคือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กับความต้องการของลูกค้า (Customer Centric) การเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ อาทิ การพัฒนาโครงการแบบ Universal Design ตอบโจทย์คนทุกวัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 

จากคาดการณ์ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ประเทศไทยจะก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยระดับสุดยอด (Super Aged Society) โดยมีประชากรที่อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 20% ในปี 2574 และจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง จึงเป็นโอกาสในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะก้าวเข้าสู่การเป็น Wellness Residence Developer เพราะคนกลุ่มนี้มีศักยภาพและความต้องการที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่มีอิสระและมีการดูแลที่เหมาะสม รวมไปถึงการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม Uniqueness อย่างกลุ่ม Tech Business กลุ่ม Start Up ที่ต้องการการออกแบบที่มีความเฉพาะตัวมากขึ้น

ขับเคลื่อนองค์กรด้วยเทคโนโลยี

นอกจากการปรับกลยุทธ์ด้านการตลาดและการขาย เพื่อสร้างรายได้แล้ว การปรับโครงสร้างภายในองค์กรเพื่อการบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพและสร้างมูลค่าเพิ่มสูงสุดให้กับลูกค้า โดยลดกระบวนการทำงานให้เหลือน้อยที่สุด หรือ Lean Business หลายคนเข้าใจผิดว่า Lean Business เป็นการลดพนักงาน แต่จริงๆ แล้วไม่ใช่ แต่คือการทำให้กระบวนการทำงานภายในองค์กรมีประสิทธิภาพ กระชับ ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า เป็นการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นองค์กรที่กระชับฉับไว ในการตอบโจทย์ลูกค้า 

โดยเฉพาะปัจจุบันที่มีเทคโนโลยีดิจิทัลและปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence : AI) เสริมการทำงานได้หลายด้าน เช่น การทำสัญญา การทำบัญชีการเงิน การออกใบเสร็จ ฯลฯ ทำให้เพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน ไปจนถึงการพัฒนาบุคลากรที่มีอยู่ได้ทำงานที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้มากขึ้น โดยการนำเทคโนโลยีเข้ามาเป็นผู้ช่วย

ปัจจุบัน แอล.พี.เอ็น.ฯ นำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในหลายด้าน ทั้งการดำเนินงานและบริหารจัดการโครงการ เช่น การสแกนใบหน้าในการเข้าโครงการ การใช้ไม้กั้นโครงการอัตโนมัติ ให้พนักงานรักษาความปลอดภัยมีเครื่องมือดูแลคนเข้า-ออกโครงการได้ง่ายขึ้น ไปจนถึงการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในงานหลังบ้านอย่าง การออกใบเสร็จ การทำสัญญาต่างๆ ด้วยเทคโนโลยีที่เหมาะสม

ในขณะที่หลายคนมองว่าปี 2569 เป็นปีที่สาหัส แต่ส่วนตัวมองว่าเป็นปีแห่งโอกาส โอกาสในการปรับโครงสร้างธุรกิจ โอกาสในการใช้เทคโนโลยีเข้ามาปรับเปลี่ยนกระบวนการทำงาน และเป็นโอกาสในการสร้างโอกาสเพื่อริเริ่มธุรกิจใหม่ๆ ให้กับองค์กร และเชื่อว่าหลายองค์กรก็จะสามารถคว้าโอกาสจากวิกฤตินี้ได้เช่นกัน