อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

16 เมษายน 2564
18,687

ก่อนขายแผ่นดินไทยให้ต่างชาติ ฟังทางนี้ก่อน

มีข่าวว่ารัฐบาลจะให้ต่างชาติซื้อบ้านและห้องชุดในไทยได้เสรีมากขึ้น นัยว่าเพื่อกระตุ้นการลงทุนและเศรษฐกิจ แต่เกรงจะเป็นการขายชาติ ขายแผ่นดิน 

ในข่าวกล่าวว่า “รัฐบาลเดินหน้าแก้กฎหมาย เปิดทาง "เศรษฐี-นักลงทุนต่างชาติ" ซื้ออสังหาฯ คอนโดฯ-บ้านแนวราบ หวังดึงเม็ดเงินต่างประเทศช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังโควิด ปลดล็อกต่างชาติซื้อ "บ้านจัดสรร" ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป พร้อมขยายเพดานซื้อ "คอนโดฯ" เป็น 70-80%. . .เผยออก "พ.ร.ก." ให้สิทธิพิเศษซื้อภายใน 3-5 ปี เตรียมชงเข้าที่ประชุม ศบศ.ปลาย เม.ย.นี้”

          นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีอ้างว่า “ในช่วงการระบาดโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติในหลายประเทศต้องการแสวงหาประเทศที่มี 2 อย่างคืออาหารที่สมบูรณ์และสาธารณสุขที่ดี ซึ่งประเทศไทยเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี ซึ่งไทยต้องทำตัวให้เป็นประเทศที่น่าลงทุนและน่าอยู่อาศัย   ทำให้ประเทศไทยเป็น "บ้านหลังที่สอง" รวมถึงเป้าหมายการดึงดูดผู้สูงอายุที่เกษียณจากชาติตะวันตก. . .”

          ถ้าอ้างเรื่องโควิด-19 ไทยต้องเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวโดยเฉพาะภูเก็ต-สมุย ไม่ใช่เปิดให้ซื้อบ้าน  ดูอย่างมัลดีฟส์ มีนักท่องเที่ยว 1.7 ล้านคนในปี 2562 แต่ในปี 2563 ก็ยังมีนักท่องเที่ยวถึง 555,399 คน แม้จะลดเหลือ 33% แต่ก็ยังดีกว่าภูเก็ตที่มีชาวต่างชาติมาเยี่ยมเยียน 2,110,854 คนในปี 2563 หรือเป็นเพียง 20% ของปี 2562 นี่แสดงว่าไทยจัดการการท่องเที่ยวผิดพลาด แทนที่จะยังสามารถรับเม็ดเงินจากการท่องเที่ยวกลับกลัวโควิด-19 จน “ขี้ขึ้นสมอง”  และที่น่าฉงนหนักก็คือ ตัวเลขที่ว่ามีชาวต่างชาติมาเยือนภูเก็ตถึง 2,110,854 คนในปี 2563 เป็นจริงหรือ ชาวภูเก็ตแทบไม่พบเห็นชาวต่างชาติเลย

          รัฐบาลเราจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเหตุผลดังนี้

  1. ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 70-80% จากที่เคยซื้อได้สูงสุดแค่ 49% (ทั้งนี้เมื่อหลังวิกฤติปี 2540 รัฐบาลในสมัยนั้นก็เคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 99% แต่หลังวิกฤติราคาห้องชุดไม่ค่อยขึ้น ต่างชาติก็ไม่มาซื้อ สุดท้ายก็ต้องยกเลิกโครงการนี้ไป)
  2. ให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยอาจกำหนดให้ซื้อได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยขายของทั้งโครงการ (อย่างไรก็ตามก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดแสดงเจตจำนงจะซื้อตามที่เสนอนี้ มาตรการนี้คงมีไว้เพื่อช่วยนายทุนใหญ่ในการขายบ้าน ปลดหนี้มากกว่าหรือไม่)
  3. ให้เช่าที่ดินได้ 90 ปี (ซึ่งข้อนี้น่าสลดมาก เพราะไทยไม่ได้แพ้สงครามแบบจีนที่ต้องยกฮ่องกงให้อังกฤษเช่า 99 ปี ที่ผ่านมาการให้เช่าที่ดิน 30-50 ปี ก็ทำกำไรมหาศาลให้กับผู้เช่าได้อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องเช่านานขนาดนี้)
  4. ให้เป็นมาตรการชั่วคราวประมาณ 3-5 ปีเท่านั้นเพื่อเป็นการดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจในประเทศ (แต่ในช่วงตกต่ำแบบนี้ ราคาถูกลง ถูกกดราคายับเยิน ยิ่งเสียเปรียบจนเรียกได้ว่า “ขายชาติ” ก็ไม่ปาน)

          ที่น่าฉงนอีกอย่างหนึ่งก็คือมีการอ้างว่า “สำหรับในกรณีของการให้คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ "บ้านเดี่ยว" ตามประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ต้องเป็นการลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ และยังมีขั้นตอนยุ่งยากโดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี” การที่รัฐบาลได้เปิดช่องไว้ขนาดนี้ ต่างชาติก็ยังไม่มา ไม่ยอมนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท แสดงว่าไม่มีความต้องการจริง มีแต่พวกที่เป็น “แร้งลง” หวังมาเก็งกำไรระยะสั้น ในจีนและแทบทุกประเทศ ก็ต้องผ่านการอนุมัติจากรัฐมนตรีกันทั้งนั้น

          มาดูแบบอย่างการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศกันดีกว่า รัฐบาลไทยจะได้ไม่ออกมาตรการที่อาจถูกลูกหลานในอนาคตประณามได้ว่าเป็นการ “ขายชาติ”

  1. จีน เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ แต่แท้จริงแล้วให้เช่าที่ดินแค่ 70 ปียิ่งในกรณีที่ดินเปล่า โอกาสเช่ายุ่งยากกว่าไทยมากนัก ในกรณีซื้อห้องชุดในจีน อาจถือว่าซื้อขายขาด แต่แท้จริงแล้วขึ้นอยู่กับว่าที่ดินแปลงห้องชุดนั้น ยังมีสัญญาเช่ากับรัฐบาลเหลืออีกกี่ปี อาจเพียงแค่ 40-50 ปี ไม่ใช่ 70 ปี ยิ่งถ้าห้องชุดนั้นเหลือเวลาสั้นๆ โอกาสที่จะขายต่อยิ่งแทบเป็นไปไม่ได้  ที่สำคัญที่สุดก็คือ จีนอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือห้องชุดได้เพียงหลังเดียว  ไม่ใช่มาซื้อเปรอะเก็งกำไรกันใหญ่ และผู้ซื้อต้องเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในจีนเกิน 1 ปีเท่านั้น ไม่ได้ปล่อยให้ “ฝูงแร้ง” มาเก็งกำไรแต่อย่างใด
  2. ไต้หวัน ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้เช่นกัน แต่เขามีนโยบาย 3-4-5 คือ ต่างชาติซื้อห้องชุดแล้ว ต้องไม่ขายต่อภายในระยะเวลา 3 ปี (เพื่อป้องปรามการเก็งกำไร แต่ไทยไม่มีข้อนี้) ส่วน 4 ก็คือชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในจีนได้ต่อเนื่องไม่เกิน 4 เดือนต่อปี ไม่ใช่ให้อยู่จน “รากงอก” แบบไทยๆ และ 5 ก็คือ ให้ต่างชาติกู้เงินธนาคารท้องถิ่นซื้อบ้านได้ แต่ต้องไม่เกิน 50% เป็นต้น
  3. สิงคโปร์ ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ (ที่ดินคงแทบเป็นไปไม่ได้) โดยไม่จำกัดราคาเพราะราคาเฉลี่ยห้องชุดเอกชนสูงถึง 41.7 ล้านบาท แต่ผู้ซื้อต้องเสียภาษีประมาณ 20-25% ของราคาขายแก่รัฐบาลทันทีที่ซื้อ และต่างชาติซื้อห้องชุดได้เฉพาะห้องชุดภาคเอกชน ที่มีอยู่เพียง 20% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ห้องชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) สงวนไว้สำหรับชาวสิงคโปร์เท่านั้น
  4. ฮ่องกง ก็คล้ายสิงคโปร์ แต่โหดกว่าตรงที่กำหนดให้ภาษีซื้อที่ต้องเสียให้กับรัฐบาลสูงถึง 30% แต่สำหรับประเทศไทยกำหนดไว้เพียง 2-3% เท่านั้น การให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทยจึงถือเป็นการ “ขายชาติ” ชัดๆ
  5. มาเลเซีย กำหนดราคาขั้นต่ำให้ซื้อไว้ที่ประมาณ 1-2 ล้านริงกิต หรือ 7.5-15 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ และกำหนดพื้นที่ให้ซื้อด้วย ไม่ใช่ซื้อ “เปรอะไปหมด”
  6. ออสเตรเลีย กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองไม่ให้ซื้อ ดังนั้นหลังจากต่างชาติซื้อแล้ว จะขายต่อ ต้องขายแก่คนท้องถิ่นเท่านั้น ที่เขาไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพราะจะทำให้บ้านมือสองแพงขึ้น อาจทำให้คนท้องถิ่นเดือดร้อนไม่สามารถซื้อบ้านได้
  7. สหรัฐอเมริกา ให้ซื้อบ้านได้อย่างเสรี แต่ทีเด็ดก็คือต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1.5% ของราคาขายของแต่ละปี และเสียค่าส่วนกลางอีก 1.5% เช่นกัน นอกจากนี้ยังต้องเสียภาษีมรดกอีก แต่ไทยไม่มีการเก็บแบบนี้ นี่ก็เข้าข่าย “ขายชาติ” เหมือนกัน

        ไทยเราจะทำอย่างไรก็ช่วยกันคิดให้ดี อย่าให้ “วิญญาณปู่จะร้องว่าลูกหลานจัญไร”.

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: