ปลาตายน้ำตื้น ?
ระบบการบริหารจัดการทรัพย์สินของหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด ตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และอาคารชุด อาจมีส่วนคล้ายคลึงกัน
หรืออาจแตกต่างเพียงข้อกฏหมาย แต่มีเป้าหมายเรื่องเดียวกัน ได้แก่ ความสงบเรียบร้อย ตรงตามวัตถุประสงค์ภายใต้มติที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และเจ้าของร่วม เกิดประสิทธิภาพการบริหารงาน ความโปร่งใส สามารถตรวจสอบกิจกรรมต่างๆ
ที่ผ่านมาได้ เปิดโอกาสสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และเจ้าของร่วมมีส่วนร่วมในกิจกรรมส่วนกลางตามความเหมาะสมในฐานะ ตัวแทนสมาชิก ดำรงตำแหน่งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด ส่งเสริม สร้างมูลค่าแก่ทรัพย์สิน ฯลฯ เป็นต้น แต่อาจมีข้อสังเกต ประการหนึ่ง ซึ่งเหมือน หรือคล้ายคลึงกัน ได้แก่ การไม่ยินดี ยินยอมเข้าร่วมเป็นคณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุด สาเหตุหลักอาจได้แก่ เปลืองตัว ถูกตำหนิ ติฉินนินทา เป็นขี้ปากชาวบ้าน หรือมีแต่เรื่องเสมอตัว และขาดทุน ไม่คุ้มเวลาที่สูญเสียไปต่อการปฏิบัติหน้าที่ หรือดำรงตำแหน่งดังกล่าว หรือทำงานไม่ได้รับค่าจ้างตอบแทน ค่าเบี้ยประชุม ฯลฯ เป็นต้น
จึงมักพบว่าคณะกรรมการของทั้งหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุดส่วนใหญ่ มักเป็นชุดเดิม คนเดิม อาจมีเปลี่ยนแปลงบ้าง เเต่ก็ยังคงพบเห็นบุคคลชุดดังกล่าว เป็นส่วนใหญ่แม้ผ่านไปหลายวาระ เป็นเวลาหลายปีก็ตาม ซึ่งคณะกรรมการส่วนใหญ่มักด้อย หรือขาดความรู้ ความเข้าใจโดยเฉพาะข้อกฏหมาย การเงิน บัญชี และธนาคาร จึงมักตกเป็นเหยื่อของคนรู้มาก รู้ดี หรือผู้ไม่หวังดี จนอาจเกิดความเสียหายต่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมในที่สุด
อย่างไรก็ตาม ทั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด นอกจากมีอาชีพการทำงานเป็นกิจลักษณะขององค์กร บริษัท เป็นหลักแหล่งแล้ว แทบไม่มีเวลาตรวจสอบกิจกรรมการบริหารทรัพย์สินส่วนกลางกับผู้บริหาร ผู้รับจ้าง หรือผู้จัดการที่ว่าจ้างเข้ามาปฏิบัติหน้าที่แทน จึงกลายเป็นข้อเสีย ข้อบกพร่องจากการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม บางราย
ความเสียหายจากการบริหารทรัพย์สิน ทั้งหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด สามารถป้องกันได้ จึงจำเป็นต้องได้บุคลากร ผู้รับจ้าง บุคคล นิติบุคคลที่ซื่อสัตย์ สุจริต มีความรู้ ความสามารถ เข้ามาปฏิบัติหน้าที่ และจำเป็นยิ่งที่คณะกรรมการดังกล่าว ต้องรู้วิธี วางแนวทางป้องกันเหตุที่อาจเกิดขึ้นต่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด ตลอดจนการตรวจสอบกิจกรรมตามที่ผู้จัดการได้ปฏิบัติตามข้อบังคับ มติที่ประชุมฯ ไปพร้อมๆกัน หรือเป็นระยะๆ อีกด้วย
เหตุข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นจากการปฏิบัติหน้าที่ทุจริตของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด ปรากฏทั้งจากสื่อสิ่งพิมพ์ หรือโซเชียล และไม่ปรากฏเป็นข่าว อาจมีพอกัน หลายท่านทราบอีกหลายท่านอาจไม่ทราบ แต่เมื่อเกิดความเสียหายขึ้นแก่นิติบุคคลดังกล่าว ทั้งคณะกรรมการ และสมาชิกของชุมชนทั้งหมด ต่างตกอยู่ในฐานะ ผู้เสียหายทั้งสิ้น
ข่าวสารล่าสุด อดีตประธานกรรมการหมู่บ้านจัดสรร หอบเงินกว่า ๒.๕ ล้านบาท หายเข้ากลีบเมฆ ผู้ซื้อรวมตัวแจ้งความร้องทุกข์ ดำเนินคดีตามกฏหมายกับพนักงานสอบสวน เจ้าหน้าที่ตำรวจ ปัจจุบัน ตำรวจยังติดตามจับกุมตัวอดีตประธานกรรมการหมู่บ้านจัดสรรรายดังกล่าว มิได้ หรือผู้จัดการคอนโดมิเนียม จับมือกรรมการผู้มีอำนาจเบิกจ่าย ร่วมกันทุจริต ยักยอกเงินกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนกว่า ๔ ล้านบาท หนีหาย ติดตามตัวผู้ต้องหาทั้งสองรายไม่ได้ สมาชิก และคณะกรรมการเดือดร้อนหนัก เพราะเงินกองทุนจำนวนดังกล่าวเป็นของผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ๑๐๐% ไม่เหลือห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการอีกแล้ว
"ช่องโหว่" กลายเป็นความเสียหายดังกล่าว หรือความเสียหายในกรณีอื่นๆ ล้วนเกิดจาก "ข้อบกพร่อง" เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้
๑. กฏ ระเบียบ และข้อบังคับ "มีช่องโหว่"
คนโง่มักเป็นเหยื่อของคนฉลาด ใช้กฏ ระเบียบ ข้อบังคับที่มีช่องโหว่ เป็นเครื่องมือทำมาหากิน ฉกชิงผลประโยชน์ จนเกิดความเสียหายแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม
ที่ประชุมใหญ่สมาชิกจำเป็นต้องร่วมกันพิจารณาอุดช่องโหว่ดังกล่าวให้น้อย หรือไม่มี เพื่อป้องกันมิให้ใช้กฏ ระเบียบ ข้อบังคับไปในทางมิชอบ
๒. จำนวนผู้มีอำนาจเบิกจ่ายเงิน "มีน้อยเกินไป"
เหตุเพราะเกิดความไว้วางใจระหว่างกันจนเกินควร จนผู้จัดการ และกรรมการผู้มีอำนาจ ร่วมมือ จับมือกันเบิกจ่ายเงินของนิติบุคคลอาคารชุดไปใช้โดยมิชอบ
๓. บริหารงานกันเอง ไม่ใช้บุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก "คนกลาง" รองรับ
อาจเกิดจากหลายสาเหตุ ทั้งงบประมาณรายรับไม่เพียงพอ หรือต้องการประหยัดค่าใช้จ่าย จึงเลือกใช้แนวทางการบริหารด้วยการอาศัยบุคคล คนภายในชุมชนดังกล่าวด้วยกันเอง แต่ด้วยความเกรงใจ ไม่กล้าดุด่า ว่ากล่าว หรือตำหนิ จึงกลายเป็นความเสียหายแก่นิติบุคคลฯ ในภายหลัง
๔. ร่วมกันทุจริต ปลอม และใช้เอกสารปลอมเอกสารสำคัญของนิติบุคคลฯ เพื่อแสวงหาผลประโยชน์
ทั้งคูปองจอดรถยนต์ รถจักรยานยนต์ บัตรผ่านเข้า ออกหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด ถูกผู้ซื้อ สมาชิกบางราย หาผลประโยชน์ในทางมิชอบ ทั้งขายกรรมสิทธิ์ หรือร่วมกันทุจริต ปลอม และใช้เอกสารปลอม เนื่องจากทรัพย์ส่วนบุคคล มีหลายห้องหลายแปลง อีกทั้งมิได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว
๕. พยายามหาช่องทางทุกทาง เพื่อให้ได้มาซึ่งอำนาจของนิติบุคคลฯ
แนวทางสุจริต เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมการทั้งหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุด สามารถกระทำได้ สอดคล้องกฏหมาย และข้อบังคับ กลับไม่ทำให้ถูกต้อง แต่มีบุคคลบางคน บางราย กระทำในทางไม่สุจริต เพียงเพื่อให้ (ตน) ได้มาซึ่งอำนาจการบริหารนิติบุคคลฯ อาจเกิดจากความไม่รู้ ไม่ทราบข้อกฏหมาย หรือรู้ ทราบดี หรือการปล่อยปละละเลยการเข้าประชุมใหญ่ของสมาชิก ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ส่วนใหญ่
บทความโดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป
Email address: [email protected]
โทรศัพท์ : ๐๘๙ ๘๑๔ ๒๒๙๗, ๐๘๙ ๔๘๗ ๓๖๘๖
