ปิดทองหลังพระ ?
แฟนรายการเวทีประกวดแข่งขัน “มิสยูนิเวิร์ส” ส่วนใหญ่ ไม่ทราบประวัติ ภูมิหลัง ความรู้ ความสามารถของผู้เข้าประกวด นางงามจักรวาล หรือ
“มิสยูนิเวิร์ส” ที่ฝ่ายจัดงานรับผิดชอบจัดขึ้นในแต่ละปีเท่าใดนัก เมื่อคณะกรรมการตัดสินใจ ประกาศผู้เข้าประกวดคนใดสมควรสวมมงกฏ แสดงว่านางงามผู้นั้น ต้องได้คุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ อาทิ ความงาม ความเฉลียวฉลาด ปฏิพานไหวพริบ การตอบคำถาม ชุดประจำชาติ ฯลฯ เป็นต้น
ล่าสุด เวทีประกวดมิสยูนิเวิร์ส ปี 2019 มิสฟิลลิบปินส์ “น.ส.เคทรีย์น่า เกรย์”สาวลูกครึ่งออสเตรเลีย ชนะใจคณะกรรมการ ได้ครอบครอง “มงกฏมิสยูนิเวร์ส” ปีดังกล่าว โดยไม่มีที่ติ เป็นที่ชื่นชมแฟนชมรายการประกวดทั่วโลก แต่หลายท่าน อาจไม่ทราบเลยว่าการสวมมงกฏในแต่ละปี ทั้งทีมงาน ตัวนางงาม ได้ทุ่มเทแรงกาย แรงใจ เรียนรู้ ฝึกฝนการเตรียมตัวก่อนการเข้าประกวดอย่างหนักมากน้อยเพียงใด ?
เรื่อง ประเด็นข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากวิชาชีพการบริหารทรัพย์สิน “คอนโดมิเนียม” อำนาจหน้าที่การบริหารทรัพย์สินคอนโดมิเนียม ซึ่งอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของผู้จัดการแต่เพียงผู้เดียว ทั้งนี้ เป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด มาตรา 36 มติที่ประชุมคณะกรรมการ และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อย่างไรก็ตาม เมื่อโครงการคอนโดมิเนียม มีอายุมากกว่า 5 ปี จำเป็นต้องอาศัยงบประมาณที่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และระบบวิศวกรรมที่เสื่อมสภาพตามกาลเวลา
“ข้อเท็จจริง” ประการหนึ่ง ได้แก่ การปรับเพิ่มค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด กับ เจ้าของร่วม ถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า เช่น ระยะ 3 หรือ 5 หรือ 7 หรือ 10 ปี โดยบุคคล หรือนิติบุคคล ผู้ดำรงตำเเหน่งผู้จัดการ และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในระดับหนึ่งแล้ว แต่มักไม่ได้ถูกนำมาใช้กับนิติบุคคลอาคารชุด และผู้ซื้อห้องชุด อาจเกิดจากหลายสาเหตุสำคัญ ได้แก่ คณะกรรมการเกรงใจผู้ซื้อ หรือไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อได้รับผลกระทบ หรือไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อ ตามจิก ตามด่า หรือตำหนิคณะกรรมการในภายหลัง เมื่อผู้จัดการ ไม่สามารถนำนโยบายการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางตามที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ในอดีตเคยวางข้อกำหนดดังกล่าวไว้ให้แก่คณะกรรมการ ตลอดจนผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติได้ สภาพแวดล้อม ทรัพย์ส่วนกลาง และสาธารณูปโภคที่เสื่อม หมดอายุจากการใช้งาน จะนำเม็ดเงินค่าส่วนกลางที่เพียงพอต่อการปรับปรุง แก้ไขให้ดีขึ้นในอนาคตได้อย่างไร ?
ผู้ซื้อหลายท่านกล่าว เหตุใด นิติบุคคลฯ จึงต้องลดอัตรากำลังพนักงานรักษาความปลอดภัย ในขณะที่เมื่อ 2, 3, 4 ปีก่อน มีกำลังพนักงานรักษาความปลอดภัย(รปภ.) จำนวนมาก หรือ
เหตุใด นิติบุคคลฯ จึงต้องลด รปภ. หลายจุด อาจไม่สะอาดเหมือนแต่ก่อนหรือในอดีต หรือ เหตุใด นิติบุคคลฯจึงต้องลดบุคลากรให้น้อยกว่าในอดีต ในขณะที่ปริมาณงานมีจำนวนมาก ทำให้ฝ่ายบริหารทรัพย์สินไม่สามารถตอบสนองบริการที่ดีเหมือนแต่ก่อนได้ เป็นต้น
ผู้จัดการ ตอบ ชี้แจงผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายซึ่งมีคำถามข้างต้น นิติบุคคลฯ ขาดงบประมาณตามที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อทุกรายในอัตราต่อ ตารางเมตร “เท่าเดิม” ไม่มีการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บในปัจจุบันกับท่าน ยังคงเป็น “อัตราเดิม” หากต้องการให้เกิดบริการที่สมบูรณ์แบบตามที่ท่านกล่าว หรือเรียกร้อง เสนอแนะ และจำเป็นอย่างยิ่งต้องปรับเพิ่มค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรที่สูง หรือเพิ่มขึ้น กว่า 50 หรือ 60 70% เป็นอย่างน้อย
ผู้ซื้อเจ้าของร่วมหลายคนเข้าใจ เเต่มีผู้ซื้อเจ้าของร่วมอีกหลายคนไม่เข้าใจ พลันเมื่อนิติบุคคลฯเสนอทางเลือกการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางในอัตราใหม่ที่เเตกต่างจากเดิม หลายคน “ส่ายหน้า” ไม่อยากจ่าย เช่นนี้เเล้ว สาธารณูปโภค ทรัพย์ส่วนกลาง เเละสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จะดีขึ้นได้อย่างไร ?
ผู้จัดการหลายท่าน เมื่อเห็นว่านโยบายการปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง ไม่สามารถตอบสนองแก่เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ จะมีแนวทางหรือวิธีการให้นิติบุคคลฯสามารถเดินหน้า อยู่รอดได้อย่างไร จึงจำเป็นต้องหาช่องทาง ได้แก่ การเร่งรัดหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ การหารายได้ในช่องทางอื่นที่เหมาะสม หรือการลดค่าใช้จ่ายบางรายการ หรือการลดการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก บางรายการ เป็นต้น
เมื่อจำเป็นต้องใช้อาศัยหลักเกณฑ์วิธีการหรือแนวทางข้างต้น เเน่นอนย่อมกระทบต่อการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมทุกคน สำหรับเจ้าของร่วมรายซึ่งชำระค่าส่วนกลางตรงตามกำหนดเวลา และใช้ประโยชน์แห่งทรัพย์สินดังกล่าวข้างต้น ย่อมเกิดผลกระทบแก่ท่านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่เจ้าของร่วมรายซึ่งค้างจ่ายและไม่ได้ใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน อาจไม่ได้รับผลกระทบ แต่อย่างใด อาจกระทบทางอ้อม ดังนั้น เมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่อนุมัติปรับเพิ่มค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุด เมื่อผู้จัดการมีความจำเป็นต้องใช้หรืออาศัยหลักเกณฑ์ วิธีการ หรือแนวทางดังกล่าวข้างต้นกับเจ้าของร่วม และพยายามประคับประคองให้นิติบุคคลฯสามารถเดินหน้าการบริหารทรัพย์สินได้ระดับหนึ่ง โดยอาศัยค่าส่วนกลางอัตราเดิม เมื่อหลายปีที่ผ่านมา เพื่อรองรับการบริหารทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว ขอท่านได้อย่าตำหนิการทำงานของผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ขาดประสิทธิภาพ หรือไม่ได้คุณภาพ แต่ควรชมเชยผู้จัดการ ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน สามารถบริหารทรัพย์สิน ด้วยอัตราค่าส่วนกลางเดิม โดยไม่ปล่อยทรัพย์สินเน่า ทำได้อย่างไร ?
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
