รำไม่ดีโทษปี่โทษกลอง
ที่ประชุมคณะกรรมการของโครงการนิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ “ก” มีมติอนุมัติคัดเลือก จัดจ้างนิติบุคคล ผู้รับจ้างเฉพาะทาง ชื่อ “ข”
ปฏิบัติหน้าที่บริหาร และให้บริการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับและกฏหมาย โดยมอบหมายให้ผู้จัดการ ชื่อ “ค” ลงนามในสัญญาจ้างบริหารทรัพย์สินเป็นเวลา 2 ปี นิติบุคคลผู้รับจ้างเฉพาะทาง “ข” จัดให้มีบุคลากรปฏิบัติหน้าที่ให้แก่โครงการนิติบุคคลอาคารชุด “ก” ผู้ว่าจ้าง รวม 6 คน ประกอบด้วยหัวหน้าอาคาร หรือผู้จัดการอาคาร ธุรการ - การเงิน หัวหน้าช่าง หรือวิศวกรระบบ และช่างเทคนิค ซ่อมบำรุง อีก 2 คน
บุคลากรจำนวนดังกล่าวปฏิบัติหน้าที่เป็นเวลา 6 วัน สลับวันหยุดในหนึ่งสัปดาห์ สัญญาจ้างระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด “ก” กับนิติบุคคล ผู้รับจ้าง “ข” นอกจากกำหนดรายละเอียดหน้าที่ความรับผิดชอบในการปฏิบัติงานด้านด้วยความซื่อสัตย์สุจริตเเล้ว ยังกำหนดให้การชำระค่าจ้าง อันได้แก่ ค่าบริการ ค่าธรรมเนียมวิชาชีพ รวมกับค่าเงินเดือน ค่าสวัสดิการ ค่าประกันสังคม ค่าใช้จ่ายอื่นๆ อันเกี่ยวข้องกับบุคลากรผู้รับจ้างทั้งหมดก้อนเดียว
อีกทั้งนิติบุคคล ผู้รับจ้าง “ข” ยังแจกแจง ชี้แจงรายละเอียดแผนงาน ขอบเขต และหน้าที่ความรับผิดชอบในการทำงานของเจ้าหน้าที่ บุคลากรแต่ละตำแหน่ง กำหนดเป็นบันทึกต่อท้ายสัญญาจ้างบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวข้างต้นอีกด้วย
เมื่อเข้าสู่การปฏิบัติงานของนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ข ในปีที่ 2 คณะกรรมการตรวจพบการร่วมกันทุจริตยักยอกค่าส่วนกลาง และรายรับอื่นๆ จากเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย โดยบุคลากรของนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ข รวมสองคน ได้แก่ หัวหน้าอาคาร เเละธุรการ - การเงิน เป็นเงินหลายแสนบาท เกิดความเสียหายแก่ “ผู้ว่าจ้าง” และนิติบุคคลอาคารชุด ต่อมาผู้จัดการ ค ได้รวบรวมสำเนาเอกสารหลักฐานการกระทำความผิดแจ้งความร้องทุกข์กับพนักงานสอบสวน ข้อหาร่วมกันยักยอก ทั้งนี้ มีผู้ต้องหา รวม 4 ราย ได้แก่ เจ้าหน้าที่ บุคลากร หัวหน้าอาคาร ธุรการ - การเงิน กรรมการผู้มีอำนาจ และนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ข อนึ่ง คณะกรรมการเห็นว่าการร้องทุกข์กล่าวโทษใช้เวลาการพิจารณา “นานเกินควร” มากกว่า 6 - 7 เดือน ที่ประชุมคณะกรรมการจึงอนุมัติให้ผู้จัดการ ค จ้างทนายความภายนอกฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาลยุติธรรม
เมื่อถึงวันนัดไต่สวนมูลฟ้องตามที่ศาลกำหนดแจ้งคู่ความทั้งสองฝ่ายทราบ ผู้จัดการ ค โจทก์ และทนายความโจทก์เดินทางมาศาล จำเลยที่ 3 (กรรมการผู้มีอำนาจ) แต่งตั้งทนายความมาศาล ส่วนจำเลยที่ 1 เเละ 2 (หัวหน้าอาคาร เเละธุรการ - การเงิน) ไม่มาศาล ไม่แต่งตั้งทนายความ อีกทั้งไม่ชี้แจงเหตุ ข้อติดขัดใดๆ ให้ศาลทราบ (จำเลยทุกคนได้ทราบหมายศาลครบถ้วน) ศาลจึงออกประกาศให้จำเลยที่ 1 และ 2 ทราบ พร้อมกำชับทนายความ จำเลยที่ 3 ให้เเจ้งจำเลยที่ 1 และ 2 ทราบ ตามนัดที่ทั้งสองฝ่าย กำหนดนัดพิจารณาคดีในคราวหน้า
เมื่อถึงวันนัดพิจารณา จำเลยที่ 1 เเละ 2 ไม่มาศาล ไม่แต่งตั้งทนายความ มีการเบิกความผู้จัดการ ค โจทก์ ทนายความจำเลยที่ 3 ซักค้านโจทก์ กรรมการผู้มีอำนาจ จำเลยที่ 3 เบิกความ อ้างว่าไม่สามารถติดต่อจำเลยที่ 1 และ 2 ได้ ประกอบกับการร่วมกันทุจริตยักยอกเงินจำนวนดังกล่าว เป็นการกระทำของจำเลยที่ 1 และ 2 กรรมการผู้มีอำนาจ จำเลยที่ 3 ไม่มีส่วนรู้เห็น และเกี่ยวข้องในการกระทำความผิดดังกล่าวแต่อย่างใด จึงไม่สามารถร่วมรับผิดชอบในความเสียหายดังกล่าวได้
คำพิพากษา (ศาลชั้นต้น) “โดยสังเขป” ให้จำเลยที่ 3 เเละ 4 ร่วมรับผิดความเสียหายจากการร่วมกันทุจริตยักยอกของจำเลยที่ 1 เเละ 2 ตามคำฟ้องโจทก์ จำคุก จำเลยที่ 3 ปรับจำเลยที่ 4 ส่วนจำเลยที่ 1 และ 2 ศาลออกหมายจับให้นำตัวจำเลยทั้งสองมาส่งศาล
อีกกรณี โครงการนิติบุคคลอาคารชุดท่องเที่ยวมีชื่อในต่างจังหวัด มีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9,000 ตารางเมตร จำนวนยูนิตรวม 200 ยูนิต จดทะเบียนอาคารชุดเมื่อปี 2556 จัดเก็บค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท รวมรายรับค่าส่วนกลาง และรายรับอื่นต่อเดือน 100% เป็นเงินเกือบ 3 แสนบาท มีค่ากองทุนเป็นเงินเกือบสามล้านบาท จัดเก็บค่ากองทุนเป็นเงินตารางเมตรละ 300 บาท โครงการดังกล่าว มีสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญ ได้แก่ ลิฟท์โดยสาร รวม 4 ตัว (ชุด) และระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร ค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางปีแรก สมดุล เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน ปี แต่พลันเข้าปีที่สอง สาม สี่ รายรับค่าส่วนกลาง จัดเก็บได้น้อย ต่ำกว่าเป้า เหตุเพราะมีลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างจ่ายค่าส่วนกลาง ซึ่งไม่จ่าย มีจำนวนกว่า 30% จึงเกิดปัญหารายรับไม่เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้น จึงเกิดยอดสะสมขาดทุนเป็นเงินในแต่ละปี จำนวนเพิ่มขึ้น ในขณะที่เงินกองทุน ถูกนำมาใช้จ่ายกับกิจการบริหารทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จำนวนหนึ่ง ณ ปัจจุบัน มีเงินกองทุนคงเหลือ 5 แสนบาทเศษ
ค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร รวมทั้งระบบลิฟท์ สุขาภิบาล ไฟฟ้า ประปา ฯลฯ เป็นเงินจำนวนมากในแต่ละปี และเพิ่มขึ้นโดยลำดับ ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บอัตรา 30 บาทต่อตารางเมตร ไม่เพียงพอ จำเป็นต้องจัดเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นจากเดิม แต่เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวไม่เห็นพ้องต่อแผนงานการจัดเก็บค่าส่วนกลางตามที่คณะกรรมการเสนอขอความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
นิติบุคคลอาคารชุด จำเป็นต้องประคับประคองให้การบริหารทรัพย์ส่วนกลาง สามารถเดินหน้าต่อไปได้ จึงจำเป็นต้องลดค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น อาทิ จำนวนบุคลากรส่วนกลาง ทั้งสำนักงาน และบริการรักษาความสะอาด ความปลอดภัย ตลอดจนการปิด เปิดลิฟท์ เเละไฟฟ้าทางเดินส่วนกลาง เป็นเวลา เป็นต้น
ผลกระทบจึงเกิดขึ้นกับเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยที่เคยใช้บริการทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกตามปกติ ในขณะที่เจ้าของร่วม ส่วนหนึ่ง ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดตามปกติด้วยดี แต่อีกจำนวนหนึ่ง จ่ายช้า หรือไม่จ่าย เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ บ่น ไม่พอใจกับการบริการทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ลดลง ซึ่งไม่เหมือนแต่ก่อนในอดีต อย่างไรก็ดี เจ้าของร่วมส่วนน้อยอาจเข้าใจสาเหตุของการบริการดังกล่าว ไม่ครบถ้วน เกิดประสิทธิภาพเกิดจากเรื่อง หรือสาเหตุใด แต่เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ ไม่เข้าใจ
ทั้ง 2 กรณีที่ผู้เขียนนำเรียน เสนอข้างต้น ทั้งการไม่ยอมรับผิดการร่วมกันทุจริตยักยอกของจำเลยที่ 1 และ 2 กับจำเลยที่ 3 หรือการโยนความผิดที่เกิดขึ้นแก่บุคคลอื่น และเจ้าของร่วมส่วนใหญ่มากกว่า 50 หรือ 60% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เหตุต้องปรับลดจำนวนบุคลากรส่วนกลาง ปิด เปิดไฟฟ้าส่วนกลางทางเดินร่วมส่วนกลาง ตลอดจนลิฟท์โดยสารมากกว่า 1 หรือ 2 ตัว เพื่อลดค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดให้เพียงพอกับอัตราค่าส่วนกลาง จำนวน 30 บาทต่อตารางเมตร โดยไม่ยินยอมปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง เป็นความผิดนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ถือเป็นรำไม่ดีโทษปี่โทษกลองหรือไม่?
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
