การลงทุนพัฒนาที่ดินประเภทโครงการคอนโดมิเนียม หลายท่านอาจมองผลกำไรในเชิงบวกมากจนเกินไป อาจด้วยหลากหลายสาเหตุ ซึ่งปัจจุบันมิเป็นเช่นนั้น
เพราะผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ “รายใหญ่” ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเข้ามามีบทบาทแชร์ส่วนแบ่งการตลาดเป็นจำนวนมาก อาจมากกว่า 60-70% ของผู้พัฒนาที่ดินในตลาดทั้งหมด ดังนั้น หากท่านคิดจะพัฒนาที่ดินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ท่านต้องรู้จักเขาให้มากขึ้นเพราะความได้เปรียบของผู้ประกอบการ “รายใหญ่” มีมากกว่า “รายเล็ก”
เมื่อผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการก่อสร้างอาคารได้รับใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6) จากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร มีหน้าที่รวบรวมเอกสารหลักฐาน ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด วัตถุประสงค์เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) และหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) เพื่อใช้เป็นหลักฐานการจดทะเบียนซื้อ-ขายห้องชุด ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขาย ที่ได้จัดทำไว้ในระหว่างการก่อสร้างอาคารดังกล่าว
เมื่ออาคารได้รับการจดทะเบียนฯ ย่อมหมายความว่าอาคารได้รับการยกฐานะขึ้นเป็นนิติบุคคล มีข้อบังคับ ระเบียบ ผู้จัดการปฏิบัติหน้าที่จัดการ ดูแล บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับที่จดทะเบียน อีกทั้งอนุมัติ “ใบปลอดหนี้” ให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ผู้ซื้อ ใช้จดทะเบียนซื้อ-ขายห้องชุดของแต่ละห้องชุด
ส่วนของผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการมีหน้าที่ส่งมอบ “ค่าส่วนกลางและค่ากองทุน” ของผู้จะซื้อ ซึ่งจดทะเบียนแล้วให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด (นิติฯ) ส่วนผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการมีหน้าที่ชำระ “ค่าส่วนกลาง” กับห้องชุดที่ยังขาย จำหน่ายห้องชุดไม่ได้ให้แก่นิติฯ เช่นเดียวกัน
ซึ่งภายใน 6 เดือนนับแต่วันจดทะเบียนนิติฯ ผู้จัดการมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” เพื่อพิจารณาแต่งตั้งคณะกรรมการเห็นชอบข้อบังคับการให้สัตยาบันนิติกรรมสัญญาที่กระทำขึ้นในนามนิติฯ การขออนุมัติงบประมาณค่าใช้จ่ายการบริหารรายปี ตลอดจนการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการได้ด้วย ซึ่งหากที่ประชุมไม่เห็นชอบข้อบังคับ ประสงค์แก้ไข เพิ่มเติม หรือถอดถอนผู้จัดการ “รายเดิม” แต่งตั้งผู้จัดการ “รายใหม่” ก็ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาเรื่องดังกล่าว
ผู้จัดการของนิติฯ สามารถเป็นได้ทั้งบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ กรณีผู้จัดการเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลนั้นมีหน้าที่แต่งตั้งบุคคลธรรมดาปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ ส่วนนิติบุคคลอาคารชุดจะจัดจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก ผู้ชำนาญเข้าบริหารจัดการทรัพย์สินอาจพิจารณาโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือภายใต้มติคณะกรรมการก็ได้
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่านิติฯ จะบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางด้วยการจัดจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอกเข้ามาบริหารจัดการให้บริการแก่เจ้าของร่วม มิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับผู้ประกอบธุรกิจเจ้าของโครงการแต่อย่างใด ซึ่งส่วนใหญ่มักพบว่าผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการจะไม่แทรกแซงยุ่งเกี่ยวกระบวนการบริหารจัดการ จะปล่อยให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ “รายย่อย” หรือตัวแทนผู้ซื้อในฐานะคณะกรรมการพิจารณาเรื่องดังกล่าวกันเองหรือโดยลำพัง
ทัศนะผู้เขียนเห็นว่าระบบการบริหารทรัพย์สินคอนโดมิเนียมทุกแห่ง อาจบริหารจัดการโดยบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก บริษัทรับจ้างทรัพย์สิน อาจมีข้อเหมือนหรือคล้ายคลึงกัน เป็นสูตรสำเร็จที่ทุกคนมองเหมือนหรือคล้ายคลึงกัน ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังนี้
1.ต้องมีประสบการณ์ ความชำนาญ ความเชี่ยวชาญ ใช้มือสมัครเล่นหรือผู้ด้อยประสบการณ์ทำงานไม่ได้ โดยเฉพาะอาคาร “ขนาดใหญ่-พิเศษ” ยิ่งจำเป็นต้องได้บุคคล หรือนิติบุคคลที่มีประสบการณ์การทำงานกับอาคารขนาดใหญ่-พิเศษมาก่อนจึงสามารถบริหารจัดการทรัพย์สินให้มีประสิทธิภาพ ตรงตามเจตนารมณ์ของเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ คณะกรรมการ ผู้จัดการ หรือผู้ว่าจ้าง
2.อาคารดังกล่าวเป็นอาคารก่อสร้างได้มาตรฐาน ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม จะส่งผลดีต่อผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ อีกทั้งสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายการบำรุงดูแลรักษาระบบวิศวกรรมได้ในระยะยาว
3.ปฏิบัติหน้าที่ให้สอดคล้องกับแผนงานที่กำหนดไว้ล่วงหน้า จะปลอดภัยและเกิดประโยชน์แก่นิติฯ โดยรวม ระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติฯ ถูกกำหนดให้เป็นสูตรสำเร็จ การบริหารทรัพย์สินล่วงหน้า ภายใต้ความเห็นชอบของคณะกรรมการ ซึ่งผู้จัดการหรือบริษัทรับจ้าง นิติบุคคลภายนอก ซึ่งรับผิดชอบมีหน้าที่นำเสนอแผนงานดังกล่าวให้ที่ประชุมคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติ
หากไม่มีแผนงานดังกล่าว หมายความว่าบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก ผู้รับจ้าง อาจด้อยหรือขาดประสบการณ์การทำงานด้านนี้
4.กฎ กติกา ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติ เป็นเรื่องใหญ่ที่ทุกคนต้องเข้าใจและมีส่วนร่วมต่อการปรับปรุงแก้ไขให้เหมาะสมได้
กฎ กติกา ระเบียบข้อบังคับที่ใช้ปฏิบัติภายในอาคารชุดกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วมทุกคน นอกจากต้องให้ทุกคนสามารถมีส่วนร่วมปรับปรุงแก้ไขเพื่อให้สามารถใช้งานได้อย่างเหมาะสมถูกต้องแล้ว จำเป็นต้องมี “บทกำหนดโทษ” ด้วย
5.ทั้งบุคคล นิติบุคคลภายนอก ผู้รับจ้างต้องมี Service Mind (s) บริการด้วยน้ำใจแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ผู้ว่าจ้าง อาจกล่าวได้ว่างานบริหารทรัพย์สินคอนโดมิเนียมเป็นธุรกิจ หรืองานบริการแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ บุคลากรรับจ้างบริหารงานดังกล่าว นอกจากมีประสบการณ์ความชำนาญแล้ว จำเป็นต้องมีมนุษยสัมพันธ์ อีกทั้งรู้จักการให้บริการด้วยน้ำใจแก่ผู้ว่าจ้างอีกด้วย
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ