สังคม(คอนโดมิเนียม) "วุ่นวาย" เพราะ (คน)ไม่เคารพกฏกติกา
สังคมของครูอาจารย์นักเรียนนักศึกษาและผู้ปกครอง ตลอดจนผู้ที่เกี่ยวข้องล้วนถูกกำหนดจัดวางกฎกติการะเบียบข้อบังคับ
เพื่อให้ทุกคนถือปฏิบัติเกิดความเรียบร้อย หรือสังคมของครอบครัวก็ยังมีกฎกติกาการอยู่อาศัยร่วมกันเพื่อให้การอยู่อาศัยเป็นไปด้วยความเรียบร้อยความปรกติสุข แม้กระทั่งพลเมืองของประเทศ ผู้ปกครองผู้มีอำนาจของบ้านเมืองยังกำหนดให้มีกฎหมายหรือพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ประมวลกฎหมาย หรือข้อกำหนดคำสั่งหรือประกาศหรือระเบียบเพื่อบังคับใช้แก่พลเมืองไว้ยึดหลักกฎหมายดังกล่าวเป็นแนวทางการอยู่อาศัยการดำรงชีวิตให้เกิดความสุจริตถูกต้องตามหลักกฎหมายบ้านเมืองนั้นๆ ต่อไป
อย่างไรก็ตาม เมื่อพลเมืองหรือคนบางกลุ่มไม่เคารพกฎกติกา ก่อให้เกิดความเสียหายต่อบุคคลนิติบุคคลอื่น บุคคล นิติบุคคลนั้นย่อมต้องได้รับโทษตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ยกเลิกการเป็นครูอาจารย์นักเรียน นักศึกษา หรือให้ออก หรือถูกภาคทัณฑ์หรือตักเตือนหรือถูกดำเนินคดีตามกฎหมายเป็นต้น
ระบบอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" ภายใต้พ.ร.บ.อาคารชุด อาจมีบุคคล นิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดคอนโดฯ รวม 3-4 ฝ่ายที่สำคัญได้แก่ ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการหรือผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้อาศัย พนักงานเจ้าหน้าที่ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง ผู้จัดการ กรรมการ คณะกรรมการ และฝ่ายจัดการอาคารชุดเป็นต้น
หากพื้นที่พัฒนาโครงการมีจำนวนมาก อาจพบเห็นจำนวนห้องชุดมากมีผู้ซื้อผู้อาศัยเป็นจำนวนมากตามไปด้วย ดังนั้นระบบอาคาชุดคอนโดฯ ภายใต้พ.ร.บ.อาคารชุด จึงกำหนดและแบ่งอำนาจหน้าที่ผู้ที่เกี่ยวข้องดังกล่าวข้างต้นให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย ได้แก่
เจ้าของโครงการผู้พัฒนาที่ดินสร้างโครงการ ผู้ขายมีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินก่อสร้างโครงการ ผู้ซื้อมีหน้าที่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" มีหน้าที่พิจารณาจัดทำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรับคำขอจดทะเบียนอาคารชุด จดทะเบียนสิทธิ -นิติกรรมห้องชุด จดทะเบียน ผู้จัดการ กรรมการ ข้อบังคับเลิกอาคารชุด เป็นต้น
ผู้จัดการนิติบุคคลกรรมการคณะกรรมการและฝ่ายจัดการอาคารชุด ผู้รับจ้างตามสัญญาจ้างมีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติให้สอดคล้องกับกฎกติการะเบียบข้อบังคับ และกฎหมาย เพื่อให้งานทุกส่วนที่เกี่ยวข้องกับแต่ละบุคคลแต่ละฝ่ายเกิดความสงบเรียบร้อยเป็นปรกติสุข
อย่างไรก็ตาม สังคมคอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาด เล็ก กลาง หรือใหญ่ อาจแตกต่างกัน หรืออาจคล้ายคลึงกัน เช่น ทุกแห่งมีกฎกติกา ระเบียบ ข้อบังคับการอยู่อาศัยที่คล้ายคลึง หรือเหมือนกันกับโครงการแห่งอื่น และมีกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องเพื่อการควบคุมกำกับการอยู่อาศัย
ระบบอาคารชุด อาจกล่าวได้ว่านอกจากการมีกฎกติกา และกฎหมายดังกล่าวข้างต้นแล้ว ยังมีมติที่ประชุมคณะกรรมการและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้ทุกคนที่เกี่ยวข้องเคารพยึดถือปฏิบัติ
อาจถือเป็นเรื่องปรกติของสังคมการอยู่อาศัยร่วมกัน ย่อมมีทั้งคนดีคนไม่ดีผสมคละเคล้ากัน คนดีจะเคารพกฎกติกา ส่วนคนไม่ดีจะไม่เคารพกฎกติกา และเมื่อเกิดความเสียหายจากการกระทำของคนไม่ดีย่อมเป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่บ้านเมือง ทั้งตำรวจ พนักงานอัยการ ศาล หรือผู้ที่เกี่ยวข้องเป็นผู้พิจารณากำหนดบทลงโทษต่อคนไม่ดีคนกระทำผิดกฎหมายต่อไป
อย่างไรก็ตามระบบอาคารชุด"คอนโดมิเนียม"ถูกกำหนดให้มีข้อกำหนดเพื่อการปฏิบัติการอยู่อาศัยร่วมกันเป็นไปด้วยความเรียบร้อยดังต่อไปนี้
1. *ข้อบังคับ*ถือเป็นกฎหมายลูกทุกโครงการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมี "ไม่มีไม่ได้"
2. *ระเบียบการพักอาศัย* เป็นเครื่องมือของการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินส่วนบุคคลส่วนกลางตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆภายในโครงการอาคารชุด หากฝ่าฝืนทำให้เกิดความเสียหายเดือดร้อนแก่ผู้อื่นผู้นั้นอาจต้องถูกตักเตือนและได้รับโทษตามที่กำหนด
3. *มติที่ประชุม* มี 2 ประเภทที่สำคัญ ได้แก่ มติที่ประชุมคณะกรรมการ และมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมติดังกล่าวต้องไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับระเบียบและกฎหมาย โดยผู้ที่เกี่ยวข้องมีหน้าที่ตรวจสอบศึกษาอีกทั้งปฏิบัติตามมติที่ประชุมดังกล่าว
4. *ระเบียบทางราชการ* ที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด ล้วนเป็นข้อกฎหมายที่ผู้เกี่ยวข้องทุกคนต้องศึกษาถือปฏิบัติทั้งประกาศระเบียบกฎกระทรวงฯลฯเป็นต้น
5. *พ.ร.บ.อาคารชุด* ประมวลกฎหมายและพ.ร.บ.อื่นที่เกี่ยวข้อง
การที่ภาครัฐ "กรมที่ดิน" และหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง หรือนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดทั้งข้อบังคับระเบียบมติที่ประชุมและ พ.ร.บ.ที่เกี่ยวข้องขึ้นมาบังคับใช้แก่ ผู้ขาย ผู้ซื้อ กรรมการ ผู้จัดการ พนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นต้น ล้วนมีวัตถุประสงค์เพื่อให้งานที่เกี่ยวข้องในแต่ละส่วน เกิดความสงบเรียบร้อย เกิดประโยชน์ต่อบ้านเมืองสังคมส่วนรวม
แต่หากพบการกระทำผิดของผู้ใด ย่อมเป็นหน้าที่ของผู้ที่เกี่ยวข้องต้องตักเตือน บอกกล่าวให้ปฏิบัติให้ถูกต้อง หากยังฝ่าฝืนทำให้ผู้อื่นได้รับความเสียหายเดือดร้อน ย่อมเป็นเจ้าหน้าที่รัฐที่เกี่ยวข้องเข้ามาจัดการดูแลแก้ไข ให้สังคมอาคารชุดดังกล่าวเกิดความสงบสุขเรียบร้อยต่อไป
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ