บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

19 พฤศจิกายน 2562
261

เงินกองทุน​ “คอนโดมิเนียม”

ระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม​ ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด​ กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด​(ทุกโครงการ)​มีหน้าที่​(หลัก)เรียกเก็บเงินกับผู้ซื้อ

​ผู้ขายกับห้องชุดเหลือขาย​ จำนวน​ 2​ ประเภท​ ได้แก่​ ค่าส่วนกลาง​ (Maintenance​ Fee) และเงินกองทุน​ (Sinking Fund) เพื่อนำเงินรายรับดังกล่าวใช้จ่ายในกิจการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​ การให้บริการแก่เจ้าของร่วมฯ ให้สอดคล้องกับข้อบังคับ​ บทบัญญัติของพ.ร.บ. อาคารชุด​ ตลอดจนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ อนึ่ง​ ค่าส่วนกลาง​และค่ากองทุนที่นิติบุคคลฯ เรียกเก็บกับเจ้าของร่วม​ฯ ให้เริ่มเก็บ​ นับแต่วันที่โครงการฯ จดทะเบียนนิติบุคคลฯตามกฎหมาย ส่วนอัตราค่าส่วนกลาง​และค่ากองทุนดังกล่าว​ จะกำหนดเป็นเงินจำนวนเท่าใดต่อตารางเมตร​ ให้เป็นไปตามที่ข้อบังคับที่จดทะเบียนหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด

ผู้ซื้อ​ เจ้าของกรรมสิทธิ์​ ผู้ขาย​ ล้วนทราบดี​ ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บก็เพื่อนำไปใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ​ และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม​ ส่วนเงินกองทุน​ ก็เพื่อใช้เป็นทุนสำรองฉุกเฉิน​ เพื่อการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง​ ระบบสาธารณูปโภค​ "ครั้งใหญ่"​ หรือเพื่อการลงทุน​ หรือการจัดซื้อทรัพย์สินที่มีความจำเป็นต่อนิติบุคคลอาคารชุด​ แต่ก็พบว่า นิติบุคคลฯ บางแห่งมิได้ปฏิบัติตามข้อบังคับ​ และใช้จ่ายเงินส่วนกลาง​และเงินกองทุน​ไม่ถูกต้อง​ หลายแห่ง​นำเงินกองทุนมาใช้จ่ายเป็นค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​ เหตุเพราะมีการค้างจ่ายค่าส่วนกลาง​จำนวนมาก​ เป็นเหตุให้มีค่าส่วนกลางไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น​ โดยฝ่ายบริหารทรัพย์สิน​ขาดการเร่งรัด​ ติดตาม​ ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ​ หรือขาดความรู้​ความเข้าใจข้อบังคับ​

กว่าจะรู้ความจริง​​ ก็สายไปแล้ว​ หมายความว่า เงินกองทุนที่เรียกเก็บได้ถูกนำไปใช้จนไม่มีเงิน​ "ติดบัญชี" เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม​ และ เมื่อนิติบุคคลฯ เรียกเก็บเงินกองทุน​ครั้งใหม่​ อาจจัดเก็บได้ไม่ครบถ้วน​ เพราะมีผู้ปฏิเสธการชำระเงิน ซึ่งกว่าจะจัดเก็บได้ครบถ้วน​ทุกห้องชุด​อาจใช้เวลานานหลายปี

หลายท่าน​ ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด​ โดยเฉพาะตัวแทนผู้ซื้อ​ เจ้าของร่วม​ ในฐานะคณะกรรมการ​ พบเห็นบัญชีเงินฝากธนาคาร​ ประเภท​เงินกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด​มีจำนวนไม่ครบ​ 100% หมายความว่ามีเงินกองทุนของฝ่ายผู้ซื้อ​อย่างเดียว​ ไม่เห็นเงินกองทุนของฝ่ายผู้ประกอบการ​ ผู้ขายห้องชุดในบัญชีเงินฝากดังกล่าว​ จึงมักเกิดข้อสงสัย​ เหตุใด​นิติบุคคลฯจึงไม่เรียกเก็บเงินกองทุน​กับห้องชุดเหลือขายกับผู้ประกอบการ​ ฝ่ายนิติบุคคลฯ ให้คำตอบแก่คณะกรรมการเพราะข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ​ ตามบทเฉพาะกาลกำหนดให้ผู้ขายห้องชุด​ ซึ่งยังจำหน่าย​ขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้​ ไม่มีหน้าที่ชำระเงินกองทุน หากขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้​เมื่อใด ผู้ประกอบการ​ จะนำส่งเงินกองทุน​ ซึ่งผู้ซื้อได้ชำระให้​แก่ผู้ประกอบการ​ คืน​ หรือนำเข้าบัญชีเงินฝากธนาคาร​ของนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป​ 

อย่างไรก็ดี​ คณะกรรมการหลายแห่ง​ สอบถามนิติบุคคลฯ กรณีผู้ประกอบการโครงการ​ ไม่ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเหลือขาย​ จำนวน​ 10​ หรือ​ 20% ของห้องชุดทั้งหมด​ ถามว่าเงินกองทุนของห้องชุดดังกล่าว​ จะชำระให้แก่นิติบุคคลฯเมื่อใด​ หากนิติบุคคลฯมีความจำเป็นต้องซ่อมแซม​ปรับปรุงสาธารณูปโภค​ครั้งใหญ่​ จะนำเงินจากแหล่งใด​ มารองรับค่าใช้จ่าย หรือคณะกรรมการ​บางโครงการ​ สอบถามนิติบุคคลฯ เหตุใด​การชำระเงินกองทุน จึงกำหนด​ข้อบังคับตามบทเฉพาะกาล​ที่เอื้อประโยชน์ให้แก่ตน​ หรือเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ​รายย่อย​ เป็นต้น

เชื่อว่าท่านผู้อ่าน​ แฟนคอลัมน์​ หรือผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการอาคารชุด​ อาจได้พบ​เห็น​ กรณีการชำระเงินกองทุนของผู้ประกอบการ​ หรือผู้ขายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดด้วยข้อกำหนดตามบทเฉพาะกาล หรือบางโครงการ​ นิติบุคคลฯ ได้รับเงินกองทุนกับห้องชุดเหลือขาย​ โดยไม่ต้องรอการจำหน่าย​ขายห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ​ "ไม่มากก็น้อย" 

คำถาม จึงมีว่าการชำระเงินกองทุนห้องชุดเหลือขาย​ ด้วย​ หรือตามบทเฉพาะกาล​ กับ การชำระเงินกองทุนเหลือขายทั้งหมดให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด​ ในคราวเดียว​ แบบใด​ จึงเป็นข้อกำหนด การชำระเงินกองทุนที่ถูกต้อง​ สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมาย​ เชื่อว่าหลายท่าน​ ประสงค์จะได้​ "คำตอบ"

พ.ร.บ. อาคารชุด​ มาตรา​ 33 วรรคสอง​ *นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว​ ทั้งนี้​ ตามมติของเจ้าของร่วม​ ภายใต้บังคับแห่ง พ.ร.บ.นี้​ และมาตรา​ 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลฯ เพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลฯ ดังต่อไปนี้

(1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลฯ ที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า

(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ​ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่

(3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

หากผู้ซื้อ​ เจ้าของร่วมรายหนึ่ง​รายใด​เห็นว่า การชำระเงินกองทุนห้องชุดเหลือขาย​ ด้วยการเขียน​บทเฉพาะกาล​ หรือข้อยกเว้นดังกล่าวในข้อบังคับ​ เป็นการเอารัดเอาเปรียบ​หรือเพื่อเอื้อประโยชน์ทางธุรกิจของพวกพ้อง ท่านสามารถใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดี​ทางแพ่ง  ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด​ มาตรา​ 40​ หรือการใช้สิทธิร้องเพิกถอนความตามข้อบังคับบทเฉพาะกาลดังกล่าว​ให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของพ.ร.บ. อาคารชุดต่อศาลได้

 

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: