กรณีศึกษา "คกก.คอนโดฯ" ลาออกทั้งคณะ
ผู้เขียนได้ยินได้ฟังเหตุการณ์จากกรณีคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดจำนวน 9 คนตัดสินใจ "ลาออก" ยกคณะ จากลูกศิษย์ท่านหนึ่ง
ลูกศิษย์ท่านนี้ ประกอบอาชีพบริหารทรัพย์สิน "คอนโดมิเนียม" ในพื้นที่ฝั่งธนบุรี กับโครงการคอนโดมิเนียม "มีชื่อ" เจ้าของโครงการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
โครงการอาคารชุดดังกล่าวถือเป็นโครงการ "ขนาดใหญ่" จำนวน 1 อาคารมีห้องชุดรวมเกือบพันยูนิต สร้างเสร็จมาไม่เกิน 10 ปี ผู้ประกอบการมีชื่อเสียงโด่งดังในท้องตลาด พัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบที่อยู่อาศัย ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด และอีกหลายโครงการ ยอดขายหมดในเวลาอันรวดเร็วเพราะทำเลที่ตั้งเป็นเลิศ เป็นที่นิยมของทั้งผู้บริโภคผู้ซื้อนักลงทุน อีกทั้งราคาจับต้องได้ เหมาะสมทั้งการซื้ออยู่อาศัย ให้เช่า หรือลงทุนระยะยาว
โครงการดังกล่าวปัจจุบันอัตราการอยู่อาศัยมีจำนวนกว่า 90% ที่มีทั้งผู้ซื้อและผู้เช่าในปริมาณที่ใกล้เคียงกัน โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ตกลงว่าจ้างนิติบุคคลบริษัทบริหารทรัพย์สิน "ไนท์เเฟร้งค์ (ประเทศไทย)" รองรับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตั้งแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลฯ กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เมื่อครบสัญญาจ้าง ผู้จัดการโดยความเห็นชอบคณะกรรมการคัดเลือกนิติบุคคลฯ บริษัทบริหารทรัพย์สิน "รายใหม่" แทน “รายเดิม” และเมื่อนิติบุคคลฯ เปลี่ยนแปลงคณะกรรมการเป็นชุดใหม่ ผู้จัดการฯ ก็เปลี่ยนนิติบุคคลฯ บริษัทบริหารทรัพย์สิน "รายใหม่" ทุกครั้ง อาจมากกว่า 3-4 ครั้ง ล่าสุดเป็นบริษัทประกอบธุรกิจให้บริการรักษาความปลอดภัยเป็นผู้รับผิดชอบงานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางแทนนิติบุคคล บริษัทจำกัดบริหารทรัพย์สิน "รายเดิม"
เมื่อครบสัญญาจ้าง นิติบุคคล บริษัทรับบริหารอาคาร ซึ่งประกอบธุรกิจให้บริการรักษาความปลอดภัยสิ้นสุดหมดสัญญาจ้างกับนิติบุคคลอาคารชุด "ผู้ว่าจ้าง" คณะกรรมการชุดใหม่ที่ได้รับการแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ จำนวน 9 คน ตัดสินใจเลือกนิติบุคคล บริษัทจำกัดบริหารทรัพย์สิน "มีชื่อ" ได้มาตรฐาน
ศิษย์รายนี้ยังให้ข้อมูลเพิ่มเติมอีกว่า นิติบุคคลฯ เรียกเก็บ "ค่าส่วนกลาง" ในอัตรา 25 บาทต่อตารางเมตรมานานนับ 10 ปีเศษ ทั้งที่ปัจจุบันทุกฝ่ายทราบดีอัตราค่าส่วนกลางนี้ "ไม่เพียงพอ" กับค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์สิน ในอดีตก็พยายามปรับค่าส่วนกลางใหม่ให้สอดคล้องกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริง แต่ไม่ได้รับความร่วมมือจากเจ้าของร่วมฯ จำนวนหนึ่ง ในขณะที่ทรัพย์สินหลายรายการชำรุดเสื่อมสภาพเพราะขาดเม็ดเงินงบประมาณการซ่อมแซมปรับปรุง จนเจ้าของร่วมจำนวนหนึ่งเข้าหารือกับคณะกรรมการและฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ร่วมกันพิจารณาวางแนวทางการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางที่เหมาะสม
เมื่อมีสมาชิก เจ้าของร่วมจำนวนหนึ่งอาจเพียงพอต่อการพิจารณาปรับค่าส่วนกลาง (เพิ่มขึ้น) คณะกรรมการ จึงจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "วิสามัญ"พิจารณาการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับจากอัตรา 25 บาทต่อตารางเมตร เป็นอัตรา 30 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "วิสามัญ" ครั้งแรก ที่ประชุมมีคะแนนเสียงไม่เพียงพอตามข้อบังคับและมาตรา 48 (8) ของพระราชบัญญัติอาคารชุด นิติบุคคลฯ จึงจัดให้มีการประชุมใหญ่ "วิสามัญ" เจ้าของร่วม "ครั้งที่ 2" ภายใน 15 วัน ถือว่า "โชคดี" ที่ประชุมมีคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด สามารถพิจารณาลงมติการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลางจาก 25 บาทเป็น 30 บาทต่อตารางเมตรได้
ก่อนการลงมติ ที่ประชุมคณะกรรมการร่วมกันชี้แจงแผนการใช้จ่ายเงินค่าส่วนกลางอัตรา 30 บาทต่อตารางเมตร มีความจำเป็นจนเป็นที่เข้าใจแก่ผู้เข้าประชุม แต่เมื่อลงมติผลคะแนนที่ได้รับกลับตาลปัตร คะแนนเสียงไม่เพียงพอกับจำนวน 1 ใน 3 แม้รอคะแนนเสียงของผู้สนับสนุนเห็นด้วย "รอแล้วรอเล่า" คะแนนเสียงก็ไม่เพียงพอ ท้ายที่สุดอัตราค่าส่วนกลางเดิมจำนวน 25 บาทต่อตารางเมตร
ผู้อ่านแฟนคอลัมน์ลองพิจารณาคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมจำนวน "กึ่งหนึ่ง" และจำนวน "1 ใน 3" ของจำนวนคะแนนเสียงของห้องชุดทั้งหมดจากจำนวน 1,000 ห้องชุด กับเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลง "ค่าส่วนกลาง"
ยากครับคะแนนเสียงเกิน "กึ่งหนึ่ง" แต่คะแนนเสียง 1 ใน 3 หรือ 33% ยังอาจมีความหวัง หลายท่านทั้งเจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ ตลอดจน นักบริหารทรัพย์สิน ทั้งลูกศิษย์ผู้เขียนและไม่ใช่ลูกศิษย์ผู้เขียน ล้วนทราบเรื่องดังกล่าวเป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม เจ้าของร่วมที่สวมหมวกคณะกรรมการหรือผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สิน "มืออาชีพ" จะแก้ไขปัญหาข้างต้นอย่างไร จะปล่อยตามยถากรรม ให้ทรัพย์สิน สาธารณูปโภคส่วนกลางที่ทุกท่านซื้อ ลงทุน ใช้งานเป็นประจำต่อเนื่องชำรุดทรุดโทรมไปเรื่อยๆ หรือ "หาพระเอกขี่ม้าขาว" รายใหม่มากอบกู้วิกฤติ
เมื่อหาทางออกที่ดีแก้ไขปัญหาดังกล่าวข้างต้นไม่ได้ เหตุเพราะเจ้าของร่วม "ส่วนใหญ่" เห็นแก่ตัว หรือไม่เห็นความสำคัญ ไม่เข้าประชุม หรือเข้าประชุมแต่ไม่อนุมัติปรับเพิ่มค่าส่วนกลางตามที่คณะกรรมการ ตัวแทนเจ้าของร่วมเสนอ ผู้เขียนเห็นว่ามี 2 ทางคือ (รีบ) ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเขียนใบลาออกจากผู้จัดการและคณะกรรมการจะเหมาะสมที่สุดครับ
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ