สามเสาหลักพัฒนา ส่งมอบคุณค่าโครงการ

เรื่องหนึ่งที่เห็นได้ชัดเจนคือ “ราคาขายมีผลต่อการตัดสินใจซื้อมากกว่าทำเล” โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราการดูดซับเริ่มต่ำลงและผู้บริโภคต้องกระชับกระเป๋าตามสภาพเศรษฐกิจที่ครึ้มฟ้าครึ้มฝนแบบนี้ รวมถึงระบบขนส่งสาธารณะสามารถเชื่อมพื้นที่เมืองให้ใกล้กันมากขึ้น ทำเลจึงไม่ได้เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเลือกซื้อของผู้บริโภค ดังจะเห็นได้จากผลตอบรับของโครงการหลายแห่งที่ใกล้รถไฟฟ้ามากแต่ไปได้ไม่ดี

แม้ว่าจะมีวิธีและปัจจัยในการกำหนดราคาขายหลายประการ แต่ “ต้นทุน” เป็นปัจจัยพื้นฐานในการผลิตและเป็นหัวใจสำคัญในการควบคุมความสามารถในการกำหนดอัตรากำไรและราคาขาย โดยมีปัจจัย “คุณภาพ” และ “เวลา” เป็นส่วนเสริมให้การกำหนดต้นทุนเป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมเป็นสามเสาหลักในการพัฒนา ผลิต และส่งมอบ คุณค่าของโครงการต่อผู้บริโภคในราคาที่เหมาะสม

ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการคุณภาพได้จากการเลือกใช้องค์ประกอบหลัก 3 ประการ คือ คุณภาพวัสดุที่ใช้ โดยเฉพาะวัสดุและอุปกรณ์ที่เป็นส่วนตกแต่งของโครงการซึ่งผู้บริโภคสัมผัสได้ก่อน เช่น กระเบื้องพื้น ดวงโคม สุขภัณฑ์ ประตู-หน้าต่าง ซึ่งถือเป็นต้นทุนทางตรง รวมถึง คุณภาพการออกแบบ ซึ่งสะท้อนประสิทธิภาพการใช้ที่ดินและพื้นที่อาคาร ความสวยงามของรูปแบบและรสนิยม และ คุณภาพเชิงเทคนิคการก่อสร้าง เช่น ดีเทลการจบมุม-รอยต่อวัสดุและชิ้นส่วนในการก่อสร้างเพื่อสร้างความเรียบร้อย สวยงาม คงทน และความแข็งแรง ซึ่งถือเป็นต้นทุนทางอ้อม เพราะท้ายที่สุดแล้วคุณภาพที่ให้จะเป็นต้นทุนของโครงการ 

ดังนั้นการกำหนดมาตรฐานและเลือกส่วนผสมของคุณภาพในมิติต่างๆ ในสิ่งที่ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายต้องการ สามารถเห็น สัมผัสหรือรู้สึกได้อย่างถูกจุดถูกใจจึงสำคัญทั้งการส่งเสริมการขายและการควบคุมต้นทุนด้วย

สำหรับการบริหารจัดการด้านเวลาในช่วงที่อัตราการดูดซับช้าลงนี้ ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะลดความเร็วในการผลิตลงเพื่อชะลอต้นทุน แต่ความเป็นจริงแล้วควรจะต้องรักษาความเร็ว (Speed) หรือเพิ่มให้เร็วขึ้นอีกเพื่อลดต้นทุนและความเสี่ยงลง โดยปรับจังหวะ (Rhythm) หรือเปลี่ยนขั้นตอนการก่อสร้างโครงการให้เหมาะสมแทน โดยเฉพาะในช่วงต้นของการพัฒนาโครงการที่ต้องการความรอบคอบในการพัฒนาแบบและเตรียมความพร้อม โดยเริ่มการก่อสร้างให้แล้วเสร็จโดยไวเมื่อเริ่มก่อสร้างโครงการ รวมถึงต้องมีความไวในการปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมคุณค่าของโครงการให้สอดรับกับความต้องการของผู้บริโภคอีกด้วย

เมื่อบริหารต้นทุนจากสามเสาหลักในการพัฒนาและส่งมอบคุณค่าหลักของโครงการได้แล้ว ยังมีสิ่งที่เป็นคุณค่าเสริมที่ผู้ประกอบการสามารถพิจารณาเพิ่มเติมให้กับโครงการได้อีก 3 ประการ คือ การส่งเสริมคุณค่าเชิงวัฒนธรรมการอยู่อาศัยที่ดีร่วมกันในชุมชน คุณค่าต่อสังคม และสิ่งแวดล้อมที่อยู่ภายในบริเวณและรอบโครงการ ซึ่งจะเป็นการส่งเสริมการอยู่อาศัยอย่างมีคุณภาพและยั่งยืนซึ่งผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น

ครั้งนี้เน้นการเสนอมุมมองเสาหลักการพัฒนาของผู้ประกอบการ ครั้งถัดไปจะเสนอมุมมองการพิจารณาเสาหลักในการเลือกโครงการของผู้บริโภคบ้างครับ