จัดสรรที่ดิน“ไม่ใหญ่” จัดตั้งนิติฯไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า"

 ประเภทจัดสรรที่ดินแปลงย่อย จำนวนมากกว่า 9 แปลง เพื่อการค้าเชิงพาณิชย์ มีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน กับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน อาจไม่ทราบว่าโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งพัฒนาขึ้นมานั้น จะสามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่

ความสำคัญของการพัฒนาที่ดินเพื่อการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน มุ่งเน้นให้ผู้ซื้อได้ หรือมีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างที่ได้มาตรฐาน มีระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่สอดคล้องข้อกำหนดของระบบวิศวกรรมที่ภาครัฐรับรอง ส่งเสริมให้ผู้ซื้อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มีระบบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่ไม่เป็นภาระของภาครัฐ ด้วยการจัดให้มี “เจ้าภาพ”ดูแลรับผิดชอบชัดเจน อีกทั้งยังกำหนดให้ผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง “มาตรฐาน” ตามที่ภาครัฐกำหนด เพื่อลดข้อพิพาท การเอารัดเอาเปรียบกัน  เป็นต้น

แม้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ถูกกำหนดใช้แทนที่ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เมื่อปี 2543 (ฉบับแรก) และ ปี 2558 (ฉบับที่สอง) ด้วยการเพิ่มบทบัญญัติเพียงเล็กน้อยเมื่อปี 2558 โดยเฉพาะคำนิยาม คำจำกัดความ “สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ” โดยไม่อนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดินใช้ประโยชน์แอบแฝงกับที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต อาจไม่ใช่เรื่องใหญ่ที่ผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เกิดข้อกังวล รวมทั้งกรณีการอายัดโฉนดที่ดินของผู้ซื้อในรายซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษา หรือค่าส่วนกลางติดต่อกัน 6 เดือน ซึ่งนิติบุคคลฯ มีอำนาจอายัดโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก่อนการโอนขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่น “แต่เรื่องใหญ่กว่านั้น” ได้แก่ การตรวจสอบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเพื่อยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค หรือ “แอลจีธนาคาร” กับคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดิน ภายหลังผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วเสร็จทั้งโครงการ กับการตรวจสอบสาธารณูปโภค ประกอบการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เป็นเรื่องที่ใหญ่กว่า?

อย่างไรก็ตาม ผู้จัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ในทุกขนาดโครงการ ล้วนบ่นว่า การตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค “ครั้งแรก”  น่าจะเพียงพอต่อผู้จัดสรรที่ดิน ในการดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 “ฉบับที่สอง” พร้อมการออกระเบียบคณะกรรมการ(คกก.)จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 เปรียบเสมือนภาครัฐ “กรมที่ดิน” มีเจตนามิให้โครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย ใช่หรือไม่?

เดือนร้อนถึงท่านอธิบดี “กรมที่ดิน” เจ้าสำนัก ต้องออกมาชี้แจงว่า การจัดให้มีการตรวจสอบสาธารณูปโภค “ครั้งที่สอง”  มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มิใช่ให้เป็นเหตุจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ได้ตามที่เป็นข่าวแต่อย่างใด

ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการให้เหตุผลว่า เป็นการตรวจการจัดทำสาธารณูปโภค “ซ้ำซ้อน” มีความจำเป็นหรือไม่ เกิดค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาวหรือไม่ เพราะหากยังขายที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงจำหน่ายที่ดินทั้งหมด ก็มิอาจเข้าสู่กระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายได้ ซึ่งยังคงเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป ตามมาตรา 43 ของพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน ปี 2543

อย่างไรก็ตาม อาจมิใช่สาเหตุข้างต้นเพียงอย่างเดียว โดยตลอดระยะเวลา 5-7 ปีที่ผ่านมา สภาพเศรษฐกิจไทย ตลอดจนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ “หลังที่สอง หรือสาม” ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้การขายอสังหาริมทรัพย์โครงการ ขนาดใหญ่ กลาง และเล็ก ได้รับผลกระทบไปด้วย ประกอบกับระยะเวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้จัดสรรฯ ต้องใช้เวลาในการขายนานมากยิ่งขึ้น

ก่อนหน้าเมื่อปี 2550 โครงการทุกขนาดใช้เวลาการขายที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง เพียง 3-4 ปี ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว แต่ปัจจุบัน โครงการใช้เวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง มากกว่า 7 หรือ 10 ปี ก็ยังขายกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงจำหน่ายทั้งหมด

  “เคราะห์ซ้ำ กรรมซัด” ยังประสบปัญหาผู้ซื้อที่ดินจัดสรร รายย่อย “จำนวนมาก” ค้างจ่ายค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บไว้เมื่อคราวโอนกรรมสิทธิ์ แม้จำนวนเงินไม่มาก แต่เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ “ค้างจ่าย”  ผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการ ก็ต้องแบกรับภาระแทนหลายปี ขาดทุนสะสมต่อการพัฒนาที่ดิน นับหลายล้านบาทเลยทีเดียว

ครั้นจะทิ้งโครงการดังกล่าว ก็ไม่สามารถกระทำได้ เพราะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน มีบทกำหนดโทษ และอาจกระทบต่อผู้ซื้อ ชื่อเสียง และภาพลักษณ์โครงการต่อไปอีก

หรือโครงการจัดสรรที่ดิน “บางแห่ง” ผู้ซื้อไม่ประสงค์จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แม้ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ล่วงเลยเวลาปี สองปีเศษ ผู้ซื้อก็มิได้ดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแต่อย่างใด ถึงแม้ผู้จัดสรรที่ดินจะแบกรับค่าส่วนกลางไว้ก็ตาม เมื่อผู้จัดสรรที่ดินทราบความประสงค์ของผู้ซื้อส่วนใหญ่แล้ว และผู้จัดสรรที่ดินยังคงแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2558 ด้วยการจัดทำแผนบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เสนอคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา หรือการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์อย่างใด อย่างหนึ่ง ก็ยังอาจติดขัด หน่วยงานภาครัฐท้องถิ่น เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล “บางแห่ง” ปฏิเสธการรับโอนทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งก็มีให้เห็นจำนวนมาก

ถามว่าระบบสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำขึ้น ผู้ใด หน่วยงานใด จะรับผิดชอบ?

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย 

“ที่ปรึกษา”ฝ่ายบริหารทรัพย์สินธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]