มติเจ้าของร่วม คืนเงินส่วนกลาง ... เห็นด้วย หรือเห็นต่าง

(นิติฯ)ที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการกำหนดรายละเอียดดังกล่าวไว้ สรุปความดังต่อไปนี้ 

“เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้ในทุกๆ รอบบัญชี หากมีเงินคงเหลือจำนวนเท่าใด ให้เฉลี่ยคืนแก่เจ้าของร่วมผู้ชำระตามอัตราส่วนพื้นที่แต่ละห้องชุดรายที่ได้จ่ายล่วงหน้าไว้ ส่วนวิธีการคืน ให้นำไปหักจากการเรียกเก็บในคราวต่อไป หรือคืนให้แก่ผู้ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้วแต่กรณี ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่มีมติอนุมัติให้คืนเงินส่วนคงเหลือแก่เจ้าของร่วมโดยวิธีใด ให้นิติฯ ชุดคืนเงินคงเหลือนั้นให้แก่ผู้ที่ชำระเงินไว้” 

แปลความหมายความ (อีกครั้ง) ว่าในรอบบัญชีของนิติฯ (12 เดือน) กรณีนิติฯ มีเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางคงเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับและการให้บริการต่างๆ แก่เจ้าของร่วม ให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติคืนเงินค่าส่วนกลางแก่เจ้าของร่วมแต่ละรายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ หรือสัดส่วนพื้นที่ของแต่ละห้องชุด ส่วนวิธีการคืนเงินดังกล่าว ให้ที่ประชุมใหญ่กำหนดไว้ 2 แนวทาง ได้แก่ 1.การคืนเงินแก่เจ้าของร่วมโดยตรง และ 2.การหักเงินค่าส่วนกลางที่จะเรียกเก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในปีถัดไป อย่างไรก็ดี หลายท่านอาจมีประเด็น “ข้อสงสัย” ได้แก่ การที่นิติฯ (ผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ) กำหนดรายละเอียดดังกล่าวในข้อบังคับ จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เมื่อคราวจดทะเบียนนิติฯ ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุดสามารถกระทำได้หรือไม่ กรณีไม่สามารถกระทำได้ เพราะเหตุใด และสามารถแก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับดังกล่าวได้หรือไม่ หรือกรณีสามารถกระทำได้ ข้อบังคับดังกล่าวสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ และเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุดหรือไม่

อย่างไรก็ดี เจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อห้องชุดส่วนหนึ่งอาจเห็นว่าการกำหนดรายละเอียด การคืนเงินหรือการหักเงินค่าส่วนกลางที่จะเรียกเก็บในคราวถัดไปในแต่ละรอบบัญชี อาจเป็นเรื่องที่ดี เป็นประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทุกรายโดยตรง เพราะได้รับเงินคืน หรือจ่ายค่าส่วนกลางรอบใหม่ในจำนวนเงินที่น้อยกว่าเดิม แต่อีกส่วนหนึ่ง อาจมองว่าเป็นข้อด้อย ข้อเสียแก่นิติฯ ในระยะยาวที่นิติฯ อาจเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบ 100% สำหรับห้องชุดซื้อใหม่ และถูกบังคับให้จ่ายค่าส่วนกลางในปี หรือ 2 ปีแรก จากนิติฯ (ผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการ) อาจเป็นข้อดี แต่ในระยะยาว หากนิติฯ ประสบปัญหาการจัดเก็บค่าส่วนกลาง ขาดเงินสะสมค่าส่วนกลาง นิติฯ จะบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดี หรือมีประสิทธิภาพได้อย่างไร 

อย่างไรก็ตาม การกำหนดความตามข้อบังคับดังกล่าว อาจกล่าวได้ว่าเป็น  “ดาบสองคม” ข้อดีที่เห็นได้ชัดในระยะสั้น ได้แก่ กรณีห้องชุดในโครงการอาคารชุดขายได้น้อย ขายไม่ได้ อาจมีห้องชุดรอการขายอยู่ในมือผู้ประกอบการ - เจ้าของโครงการส่วนใหญ่ ดังนั้น การคืนเงิน หรือการจัดเก็บค่าส่วนกลางในจำนวนที่น้อยลงกว่าเดิมในคราวถัดไป มีจำนวนน้อย สำหรับ ผู้ซื้อห้องชุดรายย่อยก็อาจได้ประโยชน์จากการคืนเงิน หรือการจัดเก็บค่าส่วนกลางรอบปีถัดไป จำนวนน้อยลงเช่นเดียวกันด้วย แต่อาจเกิดข้อด้อย ข้อเสีย ได้แก่ นิติฯ ไม่มีเงินส่วนกลางสะสม เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางในแต่ละปี หากนิติฯ ประสบปัญหาการจัดเก็บค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วมได้ไม่ครบถ้วนในอนาคต 

สำหรับข้อถกเถียง ประเด็นการกำหนดรายละเอียดการคืนเงิน หรือการหักเงินส่วนกลางที่จะเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมในคราวถัดไปในข้อบังคับของนิติฯ ดังกล่าวข้างต้น “ชอบหรือไม่ชอบ” ด้วยข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุด ตรงตามวัตถุประสงค์ ตรงตามเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 33 หรือไม่นั้น เห็นว่ายังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกา หรือคำพิพากษาอื่นเทียบเคียงรองรับ ดังนั้น กรณีดังกล่าว จึงจำเป็นต้องตรวจสอบวัตถุประสงค์ของข้อบังคับของแต่ละนิติฯ ได้แก่ "นิติฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด" 

ผู้เขียนเห็นว่า กรณีการคืนเงินค่าส่วนกลางคงเหลือแก่เจ้าของร่วมแต่ละรายอาจขัด ต่อพ.ร.บ.อาคารชุด ตามมาตรา ๓๓ เหตุเพราะการคืนเงินดังกล่าวเป็นการกระทำภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยหุ้นส่วนบริษัทจำกัด ซึ่งเงินค่าส่วนกลาง ถือเป็นรายรับที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วม เพื่อการใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง มิใช่เกิดจากผลกำไรจากธุรกิจแต่อย่างใด ส่วนการคืนเงินค่าส่วนกลางคงเหลือด้วยการหักค่าส่วนกลางที่จะเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมในคราวถัดไป เห็นว่าสามารถกระทำได้ตามข้อบังคับ และมาตรา 33 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด