อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

18 กันยายน 2562
5,343

ประเทศเพื่อนบ้านเขาแซงเราไปหมดแล้ว

ขณะที่ไทยกำลังเพลินๆ กับความแตกแยกไม่สิ้นสุดมา15ปีแล้ว ประเทศเพื่อนบ้านกำลังคึกคักใกล้จะแซงเราไปหลายขุม ลูกหลานเราจะเป็นอย่างไรในวันหน้า

ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) เดินทางไปกรุงมะนิลาเพื่อบรรยายในงาน Real Estate Expo Manila (5-7 ก.ย. 2562) และไปยังกรุงจาการ์ตาเพื่อประชุม the Asia Pacific Real Estate Congress (10 - 15 ก.ย.) ผมยังเคยเป็นที่ปรึกษาและช่วยงานในกระทรวงการคลังในเวียดนาม บรูไน เมียนมา ลาว อินโดนีเซีย จึงพอเห็นทิศทางในอนาคตบ้าง

ในช่วง 10 วัน 2 ประเทศนี้ ผมได้พบปะกับผู้บริหารด้านอสังหาฯ จากประเทศต่างๆ ในอาเซียนและทั่วโลก ดูๆ ไปแล้ว ประเทศไทยของเรากำลังถูกแซงไปอย่างน่าใจหายจริงๆ ถ้าเมืองไทยเราถดถอยหรือเติบโตช้ากว่าชาติอื่น อนาคตของคนไทยโดยเฉพาะลูกหลานคงต้องเผชิญชะตากรรมที่น่าห่วงใยเป็นแน่แท้ ผมจึงต้องขอเล่าสู่กันฟังเพื่อการเตรียมพร้อม เตรียมใจ และเตรียมรับสถานการณ์ในอนาคต

ประเทศไทยเมื่อ 60 ปีก่อนถือว่า มีความเจริญแบบโลกตะวันตกต่ำกว่าประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศ เช่น ฟิลิปปินส์ที่เคยเป็นอาณานิคมของสหรัฐ มีนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่รายหนึ่ง ที่เป็นเชื้อสายจีนต้องตัดสินใจว่าจะไปลงทุนที่เมียนมาหรืออยู่ในไทยดี  สุดท้ายก็เลือกเมียนมา ในยุคนั้นกรุงพนมเปญถือเป็น “ปารีสแห่งตะวันออก” ก็ว่าได้ ส่วนนครโฮจิมินห์ซิตี้ ก็เติบโตเติบอย่างมากมาย ยังเคยมีคนไทยไปเรียนต่อปริญญาโทในนครแห่งนี้

แต่พอเกิดสงครามกลางเมืองขึ้น เกิดการทุจริตโกงกินของประเทศเหล่านี้ ก็เลยทำให้นครที่เคยเจริญกลับถดถอยลงอย่างน่าเสียดาย อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในช่วง “สิ้นชาติ” แทบไม่มีราคาค่างวดอะไรเลย กรุงย่างกุ้งที่ถูก “ปิดประเทศ” ก็ถดถอยลงมาโดยตลอด ในขณะที่กรุงเทพมหานครของเรามีทางด่วนสายแรกในปี 2524 ขณะที่ประเทศในอินโดจีนยัง “เละเป็นโจ๊ก” เรามีรถไฟฟ้าสายแรกในปี 2542 ขณะที่ประเทศในอินโดจีนยังเพิ่ง “เปิดประเทศ” หมาดๆ และในปี 2547 ไทยก็มีรถไฟฟ้าใต้ดินแห่งแรก

เป็นที่แน่นอนว่าประเทศในอินโดจีน เมียนมา ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซียยังไม่ได้แซงไทย แต่ก็ไม่รู้ว่าจะอีกนานแค่ไหนที่ไทยเรายังเป็นผู้นำ เพราะมาเลเซียก็แซงไทยไปไม่เห็นฝุ่นแล้ว โดยมีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงกว่าไทยถึงเกือบเท่าตัวแล้ว ประเทศอื่นที่เพิ่งกล่าวถึงข้างต้น ก็มีรายได้ประชาชาติต่อหัวขยับเข้าใกล้ไทยเข้ามาทุกที โดยเฉพาะอินโดนีเซียที่เป็นประเทศที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน แต่เดิมมีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงครึ่งหนึ่งของไทย เดี๋ยวนี้ขยับมาเป็น 69% แล้ว

อย่างไรก็ตาม อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าไทยเติบโตช้า อันเป็นผลจากการเมืองภายในประเทศ ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้าน ได้แก่ กัมพูชา ฟิลิปปินส์ เมียนมา ลาว เวียดนาม อินโดนีเซีย ต่างเติบโตอย่างก้าวกระโดดปีละเฉลี่ย 7% กันยกใหญ่ ในขณะที่ไทยมีอัตราเติบโตเฉลี่ยที่ 3%

สิ่งละอันพันละน้อยที่พบเห็นมาและเป็นสิ่งที่น่าสนใจต่อการเติบโตของประเทศ “คู่แข่ง” ของเราก็เช่น

1.ที่กัมพูชา ญี่ปุ่นให้ “วิศวกร” เขมรไปทำงานในญี่ปุ่นปีละ 200 คน โดยสามารถนำครอบครัวไปอยู่ได้ด้วย ขณะนี้ชาวเขมรนิยมเรียนวิศวกรกันใหญ่

2.เกาหลีให้สิทธิพิเศษแก่คนงานชาวเวียดนามและกัมพูชาให้ไปทำงานในประเทศมากกว่าที่ให้กับไทยด้วยซ้ำไป ดูท่าเขาปลื้มคนงาน 2 ประเทศนี้มากกว่าไทย

3.ญี่ปุ่นนิยมไปอยู่บ้านผู้สูงวัยในมาเลเซีย เพราะมาเลเซียพูดภาษาอังกฤษได้มากกว่าไทย ประเทศสงบสุขกว่า แม้มาเลเซียจะเป็นประเทศมุสลิมที่ค่อนข้างเคร่งครัด และอาจรู้สึกอึดอัดกว่าการอยู่ในไทย

4.กระแสจีนโหมไปลงทุนในเวียดนาม กัมพูชา เมียนมา และฟิลิปปินส์กันอย่างมหาศาล อาจมากกว่ามาลงทุนในไทยด้วยซ้ำไป

5.การลงทุนจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment) ที่ไปลงทุนในเวียดนามมีมูลค่าสูงกว่าการลงทุนในไทยแล้ว

6.แม้กัมพูชา เวียดนาม จะไม่มีรถไฟฟ้า(ใต้ดิน)และคงอีกนาน แต่กรุงจาการ์ตามีรถไฟใต้ดินแล้ว และกำลังสร้างรถไฟฟ้ามวลเบา และรถเมล์แบบบีอาร์ที รุ่นใหม่ โดยไม่กินช่องทางจราจรแบบบ้านเรา

7.แม้ไทยจะเป็นศูนย์กลางการแพทย์ของโลก(Medical Hub)แห่งหนึ่ง แต่ค่ารักษาพยาบาลของไทยแพงมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่มาเลเซียได้ก้าวเข้ามาเป็นMedical Hub แทนไทยเพราะรัฐบาลเขาควบคุมอัตราค่ารักษาฯ

8.ในขณะที่นายกฯ ไทยบ่นว่าเมืองไทยทำอะไรก็ยาก เพราะพวกเอ็นจีโอมัวแต่มาเต้นเหยงๆ แต่มาเลเซีย เวียดนามไม่มีปัญหา เขาสามารถสร้างรีสอร์ทล้ำเข้าไปในทะเลเป็นกิโล เพื่อนำธรรมชาติมารับใช้มนุษยชาติให้เป็นที่พักผ่อนหย่อนใจ สร้างกระเช้าลอยฟ้ามากมายหลายแห่ง เอาพื้นที่ป่าดงดิบมาสร้างโรงแรมเชนดังๆ ของโลก โดยมีค่าสัมปทานที่คุ้มค่ามาพัฒนาประเทศ พัฒนาท้องถิ่น

9.เรื่องภาษาอังกฤษ นับว่าน่าหนักใจมาก ผมเองเคยไปสำรวจตลาดอสังหาฯ ในนครต่างๆ พบว่า วัยรุ่นหรือชาวบ้านในพนมเปญ โฮจิมินห์ซิตี้ ย่างกุ้ง สามารถพูดภาษาอังกฤษได้ดี ดีกว่าคนไทยด้วยซ้ำไป

10.ราคาห้องชุดและพื้นที่สำนักงานในกรุงจาการ์ตา พุ่งขึ้นเกินเท่าตัวในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เช่นเดียวกับในกรุงมะนิลา แต่ไทยเติบโตช้ากว่ามาก

ขณะนี้เรามีดีกว่าประเทศอื่นตรงที่มีรถไฟฟ้า ทางด่วน มีสาธารณูปโภคที่ดีกว่าประเทศเพื่อนบ้าน ทำให้เพื่อนบ้านของไทยทั้งกัมพูชา ลาว เมียนมา “อิจฉา” และอยากมาซื้อบ้านในประเทศไทยมากกว่าไปซื้อประเทศอื่น หลายคนอยากไปซื้อที่สิงคโปร์และมาเลเซีย แต่ห้องชุดในสิงคโปร์ ราคาสุดแพง ส่วนมาเลเซียก็กำหนดให้ซื้อได้ในราคาไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาท ขณะที่ไทยเราไม่มีข้อจำกัดในราคาที่ซื้อ

เราต้องก้าวกระโดดบ้างแล้ว หาไม่ไทยจะมีปัญหาใหญ่ในอนาคต

 

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: