ฟ้อง - บังคับคดี “ค่าส่วนกลาง” .... ทางเลือก(สุดท้าย)

ทั้งในฐานะ ผู้จัดการ คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด นับร้อยแห่ง อีกทั้งในฐานะ “ที่ปรึกษากฎหมาย” ให้กับผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ “คอนโดมิเนียม” และเจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ “ผู้ว่าจ้าง” โดยเฉพาะคดีแพ่ง คดีฟ้องร้องเจ้าของร่วม ขอให้ศาล ผู้พิพากษา บังคับ หรือมีคำพิพากษาให้ลูกหนี้ เจ้าของร่วม ค้างชำระค่าส่วนกลาง “จำเลย”ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม หรือค่าปรับ ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายดำเนินคดีตามฟ้อง แทนนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” นับรวมคดีฟ้องร้องดังกล่าว อาจมีมากกว่า ๑๐,๐๐๐ คดี ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และต่างจังหวัด ทั่วประเทศ 

เหตุแห่งความจำเป็นที่นิติบุคคลอาคารชุด (หลายแห่ง) จำเป็นต้องฟ้องคดีต่อเจ้าของร่วม ลูกหนี้ รายซึ่งค้างชำระ ค่าส่วนกลาง ต่อศาลนั้น เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดได้ติดต่อ ทวงถาม สอบถามการชำระหนี้ค่าส่วนกลาง ตามที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วม พร้อมแจ้งให้ทราบ ทั้งด้วยวาจา และเป็นหนังสือให้ชำระมานานแล้ว แต่ลูกหนี้เจ้าของร่วม ยังคงเพิกเฉย ละเลย ไม่สนใจต่อคำบอกกล่าว ซึ่งหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าว นอกจากส่งผลเสีย หรืออาจกระทบต่อการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดโดยรวมแล้ว ยังอาจเป็น “ตัวอย่าง” ไม่ดี ไม่เหมาะสม แก่เจ้าของร่วมรายอื่น อาจเอาเป็นเยี่ยงอย่าง ตลอดจนอาจถูกกล่าวหาเป็นการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดที่ไม่ถูกต้อง ขาดประสิทธิภาพ ตามวัตถุประสงค์ หรือมติคณะกรรมการอีกด้วย อนึ่ง ลูกหนี้เจ้าของร่วม บางราย เข้าใจ แต่อาจมีลูกหนี้เจ้าของร่วม บางส่วน บางคน ไม่ทราบ ไม่เข้าใจ ก็มี 

ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ บางท่าน อาจประสงค์ทราบ เมื่อ หรือกรณีนิติบุคคลอาคารชุด เป็น “โจทก์” ฟ้องคดีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดต่อศาล เมื่อคดีดังกล่าว เข้าสู่การพิจารณาของศาล ผู้พิพากษาแล้ว ลูกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” จะยกข้อต่อสู้ หรือข้ออ้างใด หรือหาเหตุแห่งการไม่ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง ตามคำฟ้องของ “โจทก์” มีเรื่องใดบ้าง ? เมื่อ ทั้ง “โจทก์” และ “จำเลย” อยู่ในห้องพิจารณา และต่อหน้าผู้พิพากษาศาล 

ผู้เขียน ขอยก “ตัวอย่าง” ของลูกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” ที่กล่าวไว้ ดังต่อไปนี้ 

๑. ไม่พอใจการบริหารงานของผู้จัดการ และคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๒. ห้องชุดที่ถูกฟ้องคดีดังกล่าว ไม่ได้ใช้ประโยชน์ทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ตามที่จดทะเบียนมานาน .... “จึงไม่จ่าย”หรือ 

๓. ค่าปรับ หรือเงินเพิ่มร้อยละ ๑๐ ต่อเดือน นิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” คิดทบต้น ทบดอก ไม่เป็นธรรมต่อลูกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” (กรณีข้อบังคับ โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๑) ๒๕๒๒ ใช้บังคับ) .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๔. ห้องชุด “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ได้รับความเสียหาย หรือทรัพย์สินส่วนบุคคลสูญหาย นิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” ไม่แสดงความรับผิดชอบในความเสียหายนั้นๆ .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๕. ทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก ที่มีบริการ ประเภท ลิฟต์โดยสาร จำนวน ๔ ตัว ปิดใช้งาน ๓ ตัว เหลือใช้งาน ๑ ตัว ไม่สะดวก เพียงพอต่อการใช้งานของสมาชิก เจ้าของร่วม ....  “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๖. ห้องชุดอยู่ระหว่าง (รอ) การขายให้บุคคลอื่น .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๗. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอยู่ หรือกำลังถอดถอนผู้บริหารของนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” และแต่งตั้งผู้บริหารชุดใหม่ .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๘. มติการจัดเก็บค่าส่วนกลาง ของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และการเชิญประชุมใหญ่ เจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” ขัดต่อข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๙. ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” ไม่แจกแจง หรือจัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่าย .... “จึงไม่จ่าย” หรือ 

๑๐. นิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” บริหารงานส่อไปในทางทุจริต อาจเกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม .... “จึงไม่จ่าย” 

ยังครับ !! ยังมีข้อต่อสู้ ข้ออ้างอื่น อีกจำนวนมาก ที่ลูกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” หลายคน หลายราย ยกขึ้นต่อสู้ หรืออ้างกับผู้พิพากษาศาล แต่ด้วยพื้นที่การนำเสนอ “มีจำกัด” 

ผู้พิพากษา (ศาล) เมื่อได้ยิน รับฟังข้ออ้าง หรือข้อต่อสู้ของลกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” ดังกล่าวข้างต้น ร้อยละ ๑๐๐ ผู้พิพากษา มักแจ้งต่อลูกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” หรือผู้แทนรับมอบอำนาจ “จำเลย” ท่านไม่สามารถยกข้ออ้าง หรือข้อต่อสู้ดังกล่าวกับนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” ตามคำฟ้องได้ทั้งสิ้น *เป็นคนละเรื่อง ไม่เกี่ยวข้องกัน* ขอให้กลับไปอ่าน ศึกษาข้อบังคับ พระราชบัญญัติอาคารชุด ให้เข้าใจโดยละเอียดถี่ถ้วน อาจอาศัย ทนายความที่แต่งตั้ง หรืออาศัยผู้รู้ ผู้ชำนาญ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ให้คำอธิบายรายละเอียดข้างต้นได้ 

อย่างไรก็ดี มี คำพิพากษาของ “ศาลฏีกา” ที่อาจสามารถให้รายละเอียดเกี่ยวกับการชำระ ค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดในอดีต จำนวนหลายคดี ที่ทำให้เจ้าของร่วม หรือลูกหนี้เจ้าของร่วม เข้าใจ เพื่อทราบผลคำพิพากษาศาลต่อการฟ้องร้องคดี ชำระค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” ได้ อาทิ การระงับการบริการส่วนรวมไม่ให้เข้าอาคารชุด เนื่องจากค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือเป็นสัญญาต่างตอบแทน ระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของร่วม หรือกรณีเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลภายในห้องชุด กระทบต่อเจ้าของร่วม เป็นต้น (ฏีกาที่ ๑๑๔๓/๒๕๔๑, ฏีกาที่ ๓๒/๒๕๔๒, ฏีกาที่ ๕๘๔๘/๒๕๔๕, ฏีกาที่ ๑๐๑๓/๒๕๕๐, ฏีกาที่ ๑๐๒๓๐/๒๕๕๓, ฏีกาที่ ๑๐๐๕๙/๒๕๕๕ เป็นต้น) 

ดังนั้น การต่อสู้คดีของลูกหนี้เจ้าของร่วม “จำเลย” หรือกรณีนิติบุคคลอาคารชุด เป็น “จำเลย” การไม่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ หรือการระงับบริการส่วนรวมของเจ้าของร่วมโดยนิติบุคคล อาคารชุด “จำเลย” ซึ่งกระทบสิทธิ์การอยู่อาศัย การใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม ผู้เขียน ไม่แนะนำ ให้กระทำเรื่องดังกล่าว โอกาสชนะคดีของลูกหนี้เจ้าของร่วม หรือเจ้าของร่วม “แทบไม่มี” อีกทั้ง ยังสุ่มเสี่ยงต่อการถูกบังคับคดีของนิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” ด้วยการยึด อายัดทรัพย์สิน ห้องชุด “จำเลย” ด้วยการขายทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ได้มาชำระหนี้ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด “โจทก์” เมื่อคดีฟ้องร้องถึงที่สุดแล้ว