กฎหมาย 4.0

ดูบทความทั้งหมด

คณะนิติศาสตร์ ม.สงขลานครินทร์

14 มิถุนายน 2562
4,165

“ข้อควรรู้เกี่ยวกับ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ปี 2562”

ในธุรกิจการลงทุนให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคาร ที่ดินเปล่าหรืออาคารชุดคู่สัญญาจะทำสัญญาเช่าทรัพย์หรือ “สัญญาปล่อยเช่า”

โดยอาศัยหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นการเช่าแบบทั่วไปกล่าวคือ ระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี แต่มีข้อจำกัดคือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับไม่ตกทอดแก่ทายาท ทั้งยังห้ามการการเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า หากไม่มีการตกลงเป็นอย่างอื่นในสัญญาและห้ามนำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกันอีกด้วย

ขณะที่การเช่าที่ดินเพื่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมจะอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ที่มีระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี แต่ทั้งนี้ลักษณะการเช่าต้องเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้นจะให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัยไม่ได้ อีกทั้งผู้เช่าไม่มีสิทธิต่อเติมหรือดัดแปลงทรัพย์สินที่เช่าหากไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า กล่าวได้ว่ากฎหมายเช่าทรัพย์ยังมีข้อจำกัดหลายประการเกี่ยวกับการนำทรัพย์สินที่เช่าไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ

ด้วยเหตุนี้จึงได้มีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562”  เมื่อวันที่ 30 เม.ย.ที่ผ่านมา มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถโอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ อันจะส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนไทยและต่างชาติและผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ ดังนี้จึงเป็นทางเลือกให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้เช่าในการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินว่าจะทำสัญญาเช่าทั่วไปหรือก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตาม พ.ร.บ.

สาระสำคัญโดยสรุปของ พ.ร.บ. ได้แก่ ทรัพย์อิงสิทธิหมายถึง ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดไว้เฉพาะที่ดินมีโฉนด ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินมีโฉนดและอาคารชุด โดยการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิต้องทำโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์(ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ)เท่านั้น โดยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี มีค่าจดทะเบียนครั้งละ 20,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่จะออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้ 2 ฉบับ ทั้งนี้การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์จะกระทำมิได้

ข้อสำคัญคือเมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นๆ เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดินในอสังหาริมทรัพย์นั้นอีกมิได้ แต่ยังมีสิทธิจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอื่นได้ตามปกติ

ในส่วนสิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ (ผู้ได้รับสัญญา) จะมีความแตกต่างจากผู้เช่าทั่วไปคือ กฎหมายกำหนดให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิออกให้เช่า ขายหรือโอนให้แก่กันเพื่อหมุนเวียนเปลี่ยนมือสร้างมูลค่าได้ เช่น ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิหรือคนที่ได้รับสัญญาสามารถนำไปให้เช่าช่วงได้ไม่จำกัด ซึ่งต่างจากเดิมที่ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาเท่านั้น โดยทรัพย์อิงสิทธิจะตกทอดแก่ทายาทจนครบกำหนดระยะเวลาที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ อีกทั้งยังนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้โดยให้นำบทบัญญัติเกี่ยวกับการจำนองอสังหาริมทรัพย์มาบังคับใช้โดยอนุโลม

อีกประการคือผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถทำการดัดแปลง ต่อเติมโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในทรัพย์อิงสิทธิได้โดยมิต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ทรัพย์สินเหล่านั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง เว้นแต่จะตกลงไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา (ยกเว้นกรณีอาคารชุด)

นอกจากนี้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิยังมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์เสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะต้องจัดการเพื่อป้องกันภยันตราย หากมีบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ แต่หากมีบุคคลใดใช้สิทธิเรียกร้องเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์อิงสิทธิโดยมิชอบ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะต้องแจ้งเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบทันที และท้ายที่สุดเมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น

กฎหมายฉบับนี้ได้รับการคาดหวังว่าจะช่วยสร้างแรงจูงใจและความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนให้สามารถใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกและคล่องตัวมากขึ้นโดยเฉพาะผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้เช่าช่วง อย่างไรก็ดีมีความกังวลเกี่ยวกับการบังคับใช้ พ.ร.บ. ในประเด็นที่ว่าอาจเกิดปัญหาในทางปฏิบัติจากการออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ไม่จำกัดไม่ว่าจะเป็นการปล่อยให้เช่าช่วง การค้ำประกันเงินกู้ หนังสือรับรองสิทธิดังกล่าวจึงมีสภาพไม่ต่างจากโฉนดที่ดินฉบับลูกที่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลายช่วงหลายทอด ในขณะที่โฉนดที่ดินฉบับจริงซึ่งเป็นฉบับแม่จะเป็นเหมือนเอกสารสิทธิที่หมดอายุชั่วคราว ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ใดๆ ได้อีก จนกว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดหรือครบกำหนดเวลาที่ได้จดทะเบียนไว้

กล่าวโดยสรุป พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ได้กำหนดสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งเป็นทางเลือกสำหรับการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า โดยมีบทบัญญัติรองรับสิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิในประการต่าง ๆ อย่างชัดเจน จึงเป็นที่น่าติดตามว่าภายหลัง พ.ร.บ. มีผลใช้บังคับแล้วกฎหมายฉบับนี้จะสามารถบรรลุวัตถุประสงค์หรือมีความคล่องตัวในทางปฏิบัติมากน้อยเพียงใด

โดย... 

สุพัทธ์รดา เปล่งแสง

คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ 

ดูบทความทั้งหมดของ กฎหมาย 4.0

แชร์ข่าว :
Tags: