ถ้าผมสวมหมวก “ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม”
กว่าโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียมจะก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์สามารถส่งมอบห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อตามหนังสือสัญญา
นอกจากจะต้องใช้เวลาในการดำเนินการประกอบธุรกิจระยะเวลานานพอสมควรแล้ว ผู้ประกอบการโครงการยังต้องรู้จักการ “วางแผน” เตรียมการจดทะเบียนอาคารชุด - นิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด ทั้งการจัดทำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ทุกห้องชุด การประเมินราคาห้องชุดเพื่อการจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรมห้องชุดกับกรมธนารักษ์ การจัดทำข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การบริหารทรัพย์สินภายในอาคารชุด การกำหนดระเบียบ - ข้อควรปฏิบัติ การใช้ประโยชน์ห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น ทั้งนี้ เพื่อให้การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อห้องชุด การใช้ประโยชน์ห้องชุดทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นไปด้วยความเรียบร้อย หากผู้ประกอบการโครงการยังคงมีห้องชุด “เหลือขาย” จำนวนมาก ซึ่งอาจมีมากกว่ากึ่งหนึ่งของห้องชุดทั้งหมด เมื่อจดทะเบียนอาคารชุด - นิติบุคคลอาคารชุด ตามพ.ร.บ.อาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” แล้ว ผู้ประกอบการโครงการยิ่งต้องให้ความสำคัญกับเรื่องดังกล่าว เหตุเพราะมีทรัพย์ห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก จะทำอย่างไรให้การขายหรือระบายทรัพย์สินที่มีอยู่สู่ผู้จะซื้อได้โดยเร็ว และอาคารชุดดังกล่าวมีระบบการบริหารจัดการทรัพย์สินได้มาตรฐานเป็นที่ยอมรับจากทั้งผู้ซื้อห้องชุด “รายย่อย” และในสายตาของบุคคลภายนอก
พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่4) 2551 ได้รับการแก้ไข เพิ่มเติมจากพ.ร.บ.อาคารชุด 2522 2534 และ 2541 โดยกรมที่ดิน ได้ประกาศบังคับใช้ พ.ร.บ.ฉบับดังกล่าวกับโครงการอาคารชุด “ทั่วประเทศ” ตั้งแต่ ก.ค.2551 เป็นต้นมา เมื่อโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียมได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ผู้จัดการมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” ภายใน 180 วัน นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อพิจารณาการแต่งตั้งคณะกรรมการ (ตัวแทนผู้ซื้อ) ให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการตามที่จดทะเบียน ซึ่งหากที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมไม่เห็นชอบกับข้อบังคับ หรือผู้จัดการให้ที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับหรือถอดถอน และแต่งตั้งผู้จัดการได้ด้วย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 42
(ผู้ประกอบการโครงการ) จะมี “ยุทธวิธีใด” ที่จะบริหารจัดการทรัพย์สินต่างๆ ภายในอาคารชุดให้เกิดประโยชน์ต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม “รายย่อย” อีกทั้งเพื่อรักษาผลประโยชน์ทางธุรกิจกับห้องชุดคงเหลือ “รอขาย” โดยไม่เกิดปัญหาอุปสรรคระหว่างเจ้าของร่วม “รายย่อย” และเจ้าของร่วม “รายใหญ่” ผู้เขียน ขอแนะ “ยุทธวิธี” ดังต่อไปนี้
ยุทธวิธีแรก : การยกร่าง จัดทำข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
นอกจากเนื้อหาใจความข้อบังคับที่สามารถเอื้อประโยชน์ต่อการบริหารทรัพย์สินของผู้ประกอบการโครงการ และผู้ซื้อห้องชุด “รายย่อย” ที่ไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดแล้ว ยังก่อให้เกิดประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งผู้ประกอบการโครงการ ในฐานะ ผู้ขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ ส่วนจะมีประเด็นใดเรื่องใด ขอนำเสนอในโอกาสหน้า พึงระลึกเสมอว่าอย่าให้การยกร่างการจัดทำข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นการผูกมัดคอผู้ประกอบการโครงการในภายหลัง
ยุทธวิธีที่สอง : การชำระ “ค่าส่วนกลาง - ค่ากองทุน” ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อย อาจมากกว่า 1 พันโครงการทั่วประเทศ ผู้ประกอบการโครงการ ในฐานะผู้ขอจดทะเบียนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด “ครั้งแรก” กับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” มักกำหนด “บทเฉพาะกาล” ในท้ายข้อบังคับเป็นกรณีพิเศษ ระหว่าง 6 เดือนแรก นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งการแบกรับค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์สินด้วยผู้ประกอบการโครงการเองทั้งหมด โดยไม่ต้องชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือการชำระค่าส่วนกลางที่เป็นค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์สินส่วนเกิน ขาดทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือการไม่ชำระค่ากองทุน สำหรับห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการ
หากยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ฯลฯ เป็นต้น เห็นว่ายุทธวิธีดังกล่าวไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการโครงการแต่อย่างใด เหตุเพราะมีแต่ขาดทุนและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตลอดจน พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 40 ยังบังคับให้เจ้าของร่วม “ทุกราย” มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุด นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เห็นว่ายังมีทางออกอื่นที่เป็นประโยชน์เหมาะสมต่อทั้งผู้ประกอบการโครงการ ผู้ขาย และผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม “รายย่อย” ซึ่งสามารถเลือกใช้แนวทางดังกล่าวได้
ยุทธวิธีที่สาม : แยกทีมบริหารการขาย ออกจากทีมบริหารทรัพย์สิน
ประเด็นที่มักถกเถียงกันบ่อยครั้ง ได้แก่ ค่าใช้จ่ายการจ้างบุคลากร ซึ่งผู้ประกอบการโครงการอาศัยบุคลากรปฏิบัติงานทั้งสองส่วนพร้อมกัน อันได้แก่ งานขายห้องชุดและบริหารทรัพย์สิน เจ้าของร่วม “รายย่อย” ผู้ซื้อห้องชุดมองว่าเจ้าของร่วม “รายใหญ่” ผู้ขายห้องชุด เอาเปรียบเจ้าของร่วม “รายย่อย” เหตุเพราะเจ้าของร่วม “รายใหญ่” เบิกค่าใช้จ่ายการจ้างบุคลากรจากค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม “รายย่อย” หรือการอาศัยสาธารณูปโภคส่วนกลาง และพื้นที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ปฏิบัติหน้าที่การขายห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการ นำช่างเทคนิคให้บริการแก่ห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งมิใช่ “ทรัพย์ส่วนกลาง” ตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดในคราวเดียว อันเป็นการเอื้อประโยชน์เชิงพาณิชย์แก่ผู้ประกอบการโครงการ ฯลฯ เป็นต้น “คำแนะนำ” ที่เห็นว่าเป็นประโยชน์ ให้ผู้ประกอบการโครงการแยกงานบริหารการขายห้องชุดออกจากงานบริหารทรัพย์สินให้เป็นกิจจะลักษณะ ซึ่งนอกจากเป็นการกระทำที่ถูกต้อง เหมาะสมแล้ว ยังไม่เป็น “ขี้ปาก” เจ้าของร่วม “รายย่อย” อีกด้วย
ยุทธวิธีที่สี่ : ระมัดระวังการปฏิบัติหน้าที่ “ผู้จัดการ”
ในระหว่าง ซึ่งผู้ประกอบการโครงการยังมีห้องชุดเหลือขาย “จำนวนมาก” ประกอบกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อห้องชุดแต่ละราย ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด (ทุกครั้ง) ผู้ประกอบการโครงการจำเป็นต้องอาศัยหนังสือรับรองไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือ “ใบปลอดหนี้” ตามมาตรา 18 แห่งพ.ร.บ.อาคารชุด เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรมกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” อนึ่ง ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดจึงยังจำเป็นต้องคงไว้ซึ่งบุคคล “ตัวแทน” หรือ นอมินีผู้ประกอบการปฏิบัติหน้าที่ในฐานะผู้จัดการเพื่อการดังกล่าวจนกว่าห้องชุดเหลือขายมีจำนวนน้อย อีกทั้งผู้จัดการยิ่งควรต้องระมัดระวังการปฏิบัติหน้าที่เพื่อมิให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลดการบริการ การอำนวยความสะดวกแก่ ผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม “รายย่อย” และ
ยุทธวิธีสุดท้าย : อาศัย "Pro. Outsource" รองรับการบริหารทรัพย์สิน
พึงหลีกเลี่ยงสุภาษิตไทย “เสียน้อย เสียยาก เสียมาก เสียง่าย” เพราะคุ้มได้ ไม่คุ้มเสียในระยะยาว อนึ่ง “ข้อดี” ของการจ้าง "Professional Outsource" รองรับการบริหารทรัพย์สิน การให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด “รายย่อย” อาจมีหลายข้อ อาทิ ลดความเคลือบแคลงข้อสงสัยมีความเป็นกลางเกิดภาพลักษณ์ที่ดีในสายตาผู้ซื้อ และบุคคลภายนอก ระบบการบริหารทรัพย์สินได้มาตรฐานเป็นที่ยอมรับสอดคล้องงบประมาณการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ “ข้อเสีย” มีข้อเดียว ได้แก่ มีค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมบริการรายเดือน (Pro. Management Fee) ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” มีหน้าที่ชำระค่าธรรมเนียมบริการดังกล่าวให้แก่ "Pro. Outsource" (ผู้รับจ้าง) ตามระยะเวลาของหนังสือสัญญาจ้างฯ
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ