ย้อนรอยมรสุมหนี้ ‘เพซฯ’ ตัดขายสินทรัพย์ต่อลมหายใจ

บริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PACE ซึ่งเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การ นำของ ‘สรพจน์ เตชะไกรศรี ‘ ลูกไม้ใกล้ต้นของอสังหาฯรายใหญ่ บริษัทแอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เจอมรสุมหนี้ก้อนโตจนทำให้ต้องยอมถอยหลังเพื่อที่จะประคับประคองสถานะการเงินไม่ให้ถูกสั่นคลอนความเชื่อมั่นไปมากกว่านี้ 

ด้วยการขายสินทรัพย์ในโครงการที่มีอยู่ในมือเกือบครึ่ง พร้อมกับการเพิ่มทุนครั้งใหญ่ เพื่อนำเงินมาใช้ชำระหนี้และประคองธุรกิจไม่ให้ซวนเซเพราะปัญหาขาดสภาพคล่อง

ช่วงที่ผ่านมา เพซฯ ถือได้ว่าเป็นผู้เล่นในธุรกิจอสังหาฯหน้าใหม่และคิดใหญ่ ด้วยการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ทีเดียวหลายโครงการ หลังจากเข้าจดทะเบียนเข้าตลาดหุ้นเมื่อปี 2556

ทั้งโครงการมหานคร มูลค่า 15,000-16,000 ล้านบาท โครงการมหาสมุทร มูลค่า 4,000 ล้านบาท โครงการนิมิต หลังสวน 8,000 ล้านบาท โครงการวินด์เซล นราธิวาส 3,000 ล้านบาท ยังไม่นับรวมกับธุรกิจแบนด์ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ‘ดีลแอนด์เดลูก้า’ มูลค่า 140 ล้านเหรียญ ถือว่าเป็นการลงทุนที่สูงและใช้ระยะเวลานานกว่าจะเห็นผลกำไร

การลงทุนจำนวนมากขนาดนี้เพซฯมีการบริหารจัดการด้านเงินส่วนใหญ่ในรูปแบบของหนี้ เนื่องจากการรับรู้รายได้จากแต่ละโครงการ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่เติบโตไม่เป็นไปตามคาดการณ์ โดยมีเจ้าหนี้รายใหญ่ คือ ธนาคารไทยพาณิชย์ ให้สินเชื่อ โปรเจคไฟแนนซ์ 12,000 ล้านบาท และบริษัทมีการออกตั๋วบี/อี หุ้นกู้รวมประมาณ 6,500 ล้านบาท

ตามงบการเงินงวดครึ่งปีแรก ปี 2560 เพซฯ มีหนี้สินรวม 30,000 ล้านบาท มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายรวม 19,435 ล้านบาท ตามงวดดังกล่าวแบ่งเป็นเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน 1,768 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้น 3,922 ล้านบาท

จากหนี้สินที่สูงแต่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบมาโดยตลอดทำให้ เพซฯ ขาดทุนอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ขาดทุนสะสมเกือบ 3,000 ล้านบาท มีส่วนทุนของผู้ถือหุ้นปรับลดลง อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ในเลขสองหลักมาโดยตลอด ด้วยฐานะการเงินดังกล่าวทำให้เป็นอุปสรรคในการขอก่อหนี้เพิ่มเติม และอาจจะกลายเป็นปัญหาขาดสภาพคล่องตามมา

ดังนั้นจึงทำให้เพซ ฯต้องเร่งแก้ไขปัญหาด้านสภาพคล่องให้เร็วที่สุด ซึ่งเมื่อปีช่วงต้นปี 2560 เพซฯ ได้ประกาศดึงกลุ่มผู้ร่วมทุนรายใหม่เข้ามา คือ อพอลโล เอเชีย สปรินท์ โฮลดิ้ง คอมปานี ลิมิเต็ด และโกลด์แมน แซคส์ อินเสน์เม้นท์ส โฮลดิ้งส์ (เอเชีย) ลิมิเต็ด มูลค่า 8,441 ล้านบาท แลกกับการเข้าไปถือหุ้นในบริษัทย่อยคือ บริษัทเพซ โปรเจ็ควัน จำกัด และบริษัทเพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด

หากแต่ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) พบว่ามีข้อตกลงที่เพซฯ ทำไว้กับผู้ลงทุนรายใหม่ 2 กลุ่มคือการซื้อหุ้นบุริมสิทธิคืนในช่วงเดือนส.ค. ปี 2561 มูลค่า 3,039 ล้านบาท จนเป็นที่มาของการสั่งให้ชี้แจง และทางเพซฯ ต้องยกเลิกข้อตกลงดังกล่าวไปในที่สุด

นอกจากนี้เพซฯ ยังมีการบันทึกรายได้จากจุดชมวิว 360 องศา ภายในโครงการมหานคร ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จเข้ามาในงบการเงินไตรมาส 2ปี 2560 ทำให้ผู้สอบบัญชีแสดงความคิดเห็นแบบมีเงื่อนไข หลังงบการเงินงวดดังกล่าวทำให้ฐานะการเงินของเพซฯ ตามตัวเลขทางบัญชีดีขึ้นอย่างผิดหูผิดตา

ด้วยการบันทึกรายได้รวม 13,931 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 331 % จากช่วงเดียวกันปีก่อน มีกำไรสุทธิ 4,734 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันปีก่อนขาดทุน 573 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นกระโดดขึ้นเกือบ 7,000 ล้านบาท และ D/E ลดลงเหลือ 4.38 เท่า

อย่างไรก็ตามการด้วยความกังวลว่างบการเงินของเพซฯ ที่ออกมาดีเกินคาดท่ามกลางข่าวที่เกิดขึ้นอาจจะต้องมีการแก้ไขงบการเงินในอนาคต ดังนั้นเพซฯ จึงต้องยอมถอยด้วยการแบ่งขายสินทรัพย์ที่สร้างมาให้กับผู้ประกอบการที่พร้อมว่า อย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI

ประกอบไปด้วยโครงการนิมิต หลังสวน ทั้ง 100 % มีทั้งหมด 179 ยูนิต และที่พักอาศัยโครงการเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ในโครงการมหานคร ที่เหลือทั้งหมด 53 ห้องชุด จากทั้งหมด 209 ยูนิต เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน

รวมทั้งการเพิ่มทุนรอบใหม่ 13,000 ล้านหุ้น แบ่งเป็นให้ผู้ถือหุ้นเดิม 7,516 ล้านหุ้น อัตรา 1 หุ้นเดิมต่อ 2 หุ้นใหม่ที่ราคา 0.50 บาท ,รองรับใบสำคัญแสดงสิทธิ (PACE-W1)1,503 ล้านหน่วย อัตรา 5 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นหน่วย ระยะเวลา 6 เดือนที่ราคาใช้สิทธิ 0.80 บาท

รองรับ PACE-W2 จำนวน 2,505 ล้านหน่วย อัตรา 3หุ้นเดิมต่อ 1 หน่วย ระยะเวลา 5 ปี ที่ราคาใช้สิทธิ 2 บาท และให้กลุ่มนักลงทุนเฉพาะเจาะจง 1,500 ล้านหุ้น ซึ่งทั้งหมดคาดว่าได้เงินไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท เพื่อนำมาต่อลมหายใจให้กับเพซฯ ในอนาคต