เปิดกรณีศึกษาเช่าซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศ สหราชอาณาจักร 990 ปี

เปิดกรณีศึกษาการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ อังกฤษเงื่อนไขยาว 99-999 ปี การค้าฟิลิปปินส์จีน เรียกร้องรัฐแก้กฎหมายเช่าที่ดิน 99 ดี หวังยกระดับประเทศมหาอำนาจลงทุนเอเชีย สิงคโปร์พบธุรกรรมการขาย มีแนวโน้มลดลง แต่ราคายังพุ่ง เวียดนามมีโควตาต่างชาติถือครอง

การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวโดยไม่ได้กรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดตามสัญญาจะต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของ หรือต่อสัญญาออกไปอีก กำลังเป็นประเด็นในประเทศไทย กรุงเทพธุรกิจ ติดตามกรณีศึกษาในต่างประเทศ เริ่มต้นจากสหราชอาณาจักรที่มีประวัติศาสตร์การครอบครองที่ดินในระบบศักดินาอย่างเข้มข้นมาจนถึงประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม

• สหราชอาณาจักร

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรมี 2 รูปแบบที่ชวนสับสนคือ “leasehold” หรือ  สิทธิในที่ดินที่มีการกำหนดเวลา กับ “freehold” แปลว่า  การครอบครองอสังหาริมทรัพย์แบบผู้ครอบครองมีสิทธิสมบูรณ์

ฟรีโฮลด์ หมายถึง การเป็นเจ้าของอาคารและที่ดินที่อาคารนั้นตั้งอยู่ การเป็นเจ้าของประเภทนี้มักเป็นที่นิยมมากกว่า เพราะสามารถควบคุมทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่ โดยไม่มีข้อจำกัดตามสัญญาเช่า เจ้าของสามารถดัดแปลง ขาย หรือให้เช่าบ้านได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของที่ดินหรือบุคคลที่สาม

ประโยชน์ของการเป็นเจ้าของแบบฟรีโฮลด์คือ ได้ควบคุมอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยสมบูรณ์ ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า ขายง่าย จึงถูกมองว่าเป็นการลงทุนระยะยาว

ตรงข้ามกับการเป็นเจ้าของแบบลีสโฮลด์ ซึ่งหมายถึง การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ที่ดินยังเป็นของเจ้าของผู้ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินในระยะเวลาที่กำหนด อาจเป็น 99-999 ปีเมื่อหมดสัญญาความเป็นเจ้าของก็กลับไปสู่เจ้าของเดิมจนกว่าจะต่อสัญญาใหม่

ลีสโฮลด์เป็นประเด็นที่ถูกพูดถึงมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยเริ่มมีการรณรงค์ตั้งแต่ปี 2560 ด้วยการเปิดเผยรายงานชื่อ Homes Held Hostage: the rise and abuse of leasehold หลังจากนั้นสำนักงานเพื่อการแข่งขันและตลาด (ซีเอ็มเอ) สอบสวนพบหลักฐานที่ “น่ากังวล” เรื่องเจ้าของบ้านถูกเอาเปรียบ ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าและค่าบริการแพง และผู้ซื้อไม่ได้รับแจ้งล่วงหน้าว่าทรัพย์สินของตนเป็นกรรมสิทธิ์แบบเช่า หรือต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าใดในการต่อสัญญาเช่าหรือซื้อกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์

เสียงวิพากษ์วิจารณ์บ้านเช่าซื้อยิ่งรุนแรงขึ้นหลังจากเกิดเรื่องอื้อฉาวเกี่ยวกับวัสดุบุผนังภายนอก หลายคนที่ซื้อแฟลตลีสโฮลด์ต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายมหาศาลและไม่สามารถขายบ้านได้ เนื่องจากเจ้าของอาคาร (ผู้ถือกรรมสิทธิ์อิสระ) ปฏิเสธที่จะซ่อมแซมวัสดุบุผนังภายนอกที่ไม่ปลอดภัย

ปัจจุบันสหราชอาณาจักรมีกฎหมายปฏิรูปลีสโฮลด์และฟรีโฮลด์แล้วแต่ยังไม่มีผลบังคับใช้ ประโยชน์ที่ผู้เช่าซื้อจะได้รับภายใต้พระราชบัญญัตินี้ ได้แก่ สามารถขยายสัญญาเช่าและซื้อกรรมสิทธิ์ได้ง่ายขึ้นและถูกกว่า (สำหรับบางคน) และเพิ่มระยะเวลาขยายสัญญาเช่ามาตรฐานเป็น 990 ปี

• ฟิลิปปินส์ 

สมาพันธ์หอการค้าฟิลิปปินส์จีน (FFCCCII) เรียกร้องแข็งขันให้สภาคองเกรสผ่านร่างกฎหมายให้เช่าที่ดิน 99 ปี ด้วยมองว่าเป็นโอกาสที่จะเปลี่ยนแปลงประเทศไปสู่มหาอำนาจการลงทุนชั้นนำในเอเชีย

เมื่อต้นเดือน มิ.ย. ที่ผ่านมา นายวิกเตอร์ วาย ลิม ประธานสมาพันธ์หอการค้าฟิลิปปินส์จีน กล่าวถึงการปฏิรูปดังกล่าวว่าจะเป็นการยกระดับขีดความสามารถในเวทีโลกของฟิลิปปินส์ ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (เอฟดีไอ) และสร้างหลักประกันความมั่งคั่งทางเศรษฐกิจในระยะยาว

 FFCCCII ระบุว่า ร่างกฎหมายที่เสนอไม่ได้เป็นเพียงแค่การปรับนโยบายแต่ยังเป็นการก้าวกระโดดทางยุทธศาสตร์ทำให้ฟิลิปปินส์เข้ากันได้กับรูปแบบเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของเอเชีย

 FFCCCII อ้างถึงความก้าวหน้าในประเทศอื่น ๆ เช่น สิงคโปร์ที่เปิดให้มีการเช่าที่ดิน 99 ปี, มาเลเซีย 99 ปี และอินโดนีเซีย 95 ปี ต่างประสบความสำเร็จในการให้เช่าที่ดินระยะยาว กระตุ้นการเติบโตของหลากหลายภาคส่วนได้อย่างมาก เช่น ภาคการเงิน เทคโนโลยี การผลิต พลังงานหมุนเวียน และเกษตรอุตสาหกรรม

ตัวอย่างเช่นเมืองเสิ่นเจิ้นของจีน เปลี่ยนจากหมู่บ้านชาวประมงมาเป็นฮับเทคโนโลยีและการท่องเที่ยวมูลค่าหลายล้านล้านดอลลาร์ นักลงทุนยังมีความต้องการเช่าที่ดิน 99 ปีอย่างต่อเนื่อง 

• สิงคโปร์ 

ท่ามกลางบรรยากาศการแข่งขันสูงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ มีการโต้เถียงกันโดยตลอดว่าอสังหาริมทรัพย์แบบฟรีโฮลด์ หรือ ลีสโฮลด์ดีกว่ากัน

แม้การถือครองแบบฟรีโฮลด์ที่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริงเป็นที่ต้องการมากกว่า แต่การซื้อแบบลีสโฮลด์ 99 ปี ก็มีข้อได้เปรียบที่น่าพิจารณา

อสังหาริมทรัพย์แบบเช่า 99 ปี หมายความว่า ที่ดินดังกล่าวเช่าจากรัฐบาลเป็นเวลา 99 ปี เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่รัฐ เว้นแต่จะมีการต่ออายุสัญญาเช่า โดยทั่วไปแล้ว อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มักพบในโครงการใหม่ หรือบนที่ดินที่ขายผ่านโครงการขายที่ดินของรัฐบาล (GLS)

ข้อดีของการซื้อแบบลีสโฮลด์ 99 ปีคือ 1. เข้าถึงง่าย บ้านจัดสรรแบบเช่าซื้อ 99 ปีอาจมีราคาตั้งแต่ 1.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 45.3 ล้านบาท) ถึง 2.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 69.2 ล้านบาท) ในขณะที่บ้านแบบกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) แบบที่คล้ายกันอาจมีราคาอยู่ระหว่าง 3.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 88.1 ล้านบาท) ถึง 3.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ  98.2 ล้านบาท)

2. ผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่า นักลงทุนอาจพบว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าซื้อให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงกว่า เนื่องจากผู้เช่ามักไม่ให้ความสำคัญกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการเช่าจึงยังคงเทียบเคียงได้กับอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ ในขณะที่ราคาซื้อที่ต่ำกว่าของบ้านแบบเช่าซื้อทำให้มีเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนที่ดีกว่า และ 3. เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้

ส่วนข้อเสียที่มักถูกพูดถึงเสมอคือค่าเสื่อมราคาเมื่อระยะเวลาเช่าลดลง มูลค่าทรัพย์สินมักจะลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากปีที่ 70 ค่าเสื่อมราคาอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าการขายต่อและผลตอบแทนจากการลงทุน

 หากพิจารณาจากรายงานชื่อ “แนวโน้มตลาดล่าสุด: มูลค่าทรัพย์สินที่ดินแบบเช่าซื้อทั่วสิงคโปร์เพิ่มขึ้น (2564-2568)” พบว่าจำนวนธุรกรรมการขายโดยทั่วไปมีแนวโน้มลดลง จากสูงสุดที่ 813 รายการในปี 2564 เหลือต่ำสุดที่ 101 รายการในปี 2568 ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวของกิจกรรมทางการตลาดโดยเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเช่าแม้จำนวนลดลง แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุต (PSF) ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นจาก 987 ดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 2.48 หมื่นบาท) ในปี 2564 เป็น 1,453 ดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 3.65 หมื่นบาท) ในปี 2568 ซึ่งบ่งชี้ว่าแม้จะมีธุรกรรมน้อยลง แต่ราคาบ้านบนที่ดินเช่าที่ผู้ซื้อยินดีกลับเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ราคาเฉลี่ยโดยรวมมีความผันผวน โดยแตะระดับสูงสุดในปี 2566 ที่ 3,454,367 ดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 87 ล้านบาท) ก่อนที่จะลดลงเหลือ 3,430,451 ดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 86.4 ล้านบาท) ในปี 2568 การเปลี่ยนแปลงนี้ได้รับอิทธิพลจากทั้งจำนวนธุรกรรมและ PSF เฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น

เวียดนาม

ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินในเวียดนามได้เพราะที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐ แต่สามารถได้สิทธิเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินผืนนั้นได้ในระยะยาว เช่น บ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโครงการที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 50 ปี และสามารถต่ออายุได้อีก 50 ปีโดยมีโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์จากชาวต่างชาติ ต้องมีเอกสารประกอบที่ถูกต้องค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมถึงภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ อยู่ระหว่าง 12-15% ของมูลค่าทรัพย์สิน