เจาะลึกเส้นรถไฟฟ้า ทำเลไหน “ศักยภาพตัวจริง” ?

แผนก่อสร้างโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้งหมด 12 สายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เป็น 1 ใน 5 เมกะโปรเจกต์ของรัฐบาลที่จะเข้ามาปฏิวัติรูปแบบการใช้ชีวิตของคนเมืองอีกครั้งนับตั้งแต่เริ่มมีการพัฒนารถไฟฟ้าสายแรก สร้างความคึกคักร้อนแรงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างรวดเร็วในทำเลแนวรถไฟฟ้า เต็มไปด้วยอุปสงค์และอุปทานที่พุ่งทะยานต่อเนื่อง เห็นได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่กำลังผุดขึ้นเรียงรายตามเส้นทางรถไฟฟ้าในวันนี้

คุณสุธี ศรีจิรารัตน์   ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์และวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ Senior Vice President Market Intelligence บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประเมินสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลว่าจะอยู่ในช่วงขาขึ้นอีกครั้งและเติบโตได้ดีกว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เพราะมีหลายปัจจัยที่มีแนวโน้มบวกมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นตัวเลขจีดีพีที่ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ไว้ร้อยละ 3.4 ซึ่งเป็นตัวเลขที่ดีที่สุดนับตั้งแต่ปี 2556 การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์ต่างๆของภาครัฐที่ยังมีอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวขยายตัวดีขึ้นจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น การลงทุนและการบริโภคภาคเอกชนมีแนวโน้มฟื้นตัวจากปีก่อน และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ

นอกจากนี้อานิสงส์จากการจัดสรรงบประมาณถึงร้อยละ 22 ของเมกะโปรเจกต์ ที่นำมาลงทุนพัฒนาโครงข่ายขนส่งมวลชนระบบรางในเขตกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่อเนื่อง (เขตปริมณฑล) กำลังเป็นตัวแปรสำคัญที่สุดที่กระตุ้นการเติบโตให้กรุงเทพมหานครกลายเป็นมหานครที่มีศักยภาพในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในวันที่เส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 12 สายเสร็จสมบูรณ์และเชื่อมโยงกัน

“บริษัทอนันดาฯ มองว่า การลงทุนครั้งใหญ่ของภาครัฐครั้งนี้เรียกได้ว่าเป็น Once In a Lifetime Opportunity หรือเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมานานแล้วในประเทศไทย และไม่แน่ว่าเราจะได้เห็นแบบนี้อีกในรุ่นลูกหลานเราหรือไม่” คุณสุธีกล่าวเสริม

อย่างไรก็ดี ในมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ คุณสุธีเสนออีกข้อมูลที่น่าสนใจ แม้เส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมด 12 สายทางทั่วกรุงเทพมหานครจะสร้างกระแสความตื่นตัวในธุรกิจอสังหาฯ แต่ “ไม่ใช่ทุกที่คือทำเลทอง และไม่ใช่รถไฟฟ้าทุกสายมีศักยภาพที่เท่ากัน สำหรับรถไฟฟ้าสายที่เรามองว่าเป็น Backbone คือสายสีเขียว ส่วนสายสีน้ำเงินเป็น Loop Line ที่มีศักยภาพสูงและมีมูลค่า”

สายสีเขียว ทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุด

คอนเซปต์การวิ่งผ่าใจกลางเมืองชั้นในเชื่อมต่อศูนย์กลางเศรษฐกิจในหลายจุดสำคัญ ผสานเข้ากับไลฟ์สไตล์ของคนเมืองที่ให้ความสำคัญกับ Connectivityทำให้รถไฟฟ้าสายสีเขียวมีศักยภาพเป็น Backbone หรือ Green Center Line จึงเป็นเรื่องน่ายินดีที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายแรกของไทยซึ่งวิ่งมายาวนานกว่าสิบปีนี้ กำลังถูกสร้างส่วนต่อขยายจากสถานีหมอชิต ไปยังสะพานใหม่ คูคต และสถานีสำโรง ไปยังสมุทรปราการ รองรับการขยายตัวของเขตเมืองและความต้องการใช้รถไฟฟ้าที่มีมหาศาลของผู้คนในทำเลดังกล่าว และยังคงรักษาตำแหน่ง “ทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุด”

โดยข้อมูลจากฝ่าย Market Intelligence ของบริษัทอนันดาฯที่มีการวิเคราะห์สถิติยอดขายจากโครงการคอนโดฯ ในรัศมี 500 เมตร ระหว่างปี 2555 จนถึง 2559  พบว่าพื้นที่ใกล้ Green Center Line ที่เปิดให้บริการแล้ว มีราคาขายเฉลี่ย 176,000 บาทต่อตารางเมตร สามารถทำยอดขายไปแล้วถึงร้อยละ 76 จากจำนวนทั้งหมด 27,801 ยูนิต โดยสถานีที่มียอดขายสูงสุดและมีคอนโดฯเหลือขายน้อย 3 อันดับแรก ได้แก่ 1,โซนสถานีราชเทวี-สนามเป้า (ราคาขายเฉลี่ย 200,000 บาทต่อตารางเมตร) ยอดขายอยู่ที่ร้อยละ 99 2.สถานีอ่อนนุช-อุดมสุข (ราคาขายเฉลี่ย 135,000 บาทต่อตารางเมตร) ยอดขายอยู่ที่ร้อยละ 77 3.สถานีพร้อมพงษ์-พระโขนง (ราคาขายเฉลี่ย 240,000 บาทต่อตารางเมตร) ยอดขายอยู่ที่ร้อยละ 75 สะท้อนถึงอุปสงค์ที่ยังมีต่อเนื่องอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่อุปทานในปัจจุบันมีเหลือจำนวนไม่มากแล้ว การันตีได้ว่าไม่ Oversupply แน่นอนสำหรับสายสีเขียวที่เปิดให้บริการแล้ว

สายสีน้ำเงิน Mother of Interchange Station

การออกแบบเส้นทางวิ่งในรูปแบบ Loop Line ล้อมเมืองทั้งสี่ด้าน เช่นเดียวกับการออกแบบรถไฟฟ้าระบบรางสำคัญในหัวเมืองประเทศต่างๆ ทั่วโลก ที่ทำให้เดินทางไปพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ได้ทุกทิศ และมีสถานีที่เป็นจุดตัด (Interchange Station) มากที่สุด เชื่อมต่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นและเส้นทางคมนาคมอื่น ไม่ว่าจะเป็น สถานีสุขุมวิท (อโศก) สถานีสีลม และสถานีหมอชิต รวมถึงสถานี Grand Interchange ที่สถานีบางซื่อ ที่จะไปเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง และสถานีเตาปูน คือ เสน่ห์ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

โดยเฉพาะในสายสีน้ำเงินโซนฝั่งตะวันออก ที่วิ่งเลาะไปตามถนนรัชดาภิเษก ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นศูนย์กลางด้านธุรกิจแห่งใหม่หรือ New BCD ที่สำคัญ ซึ่งมีอาคารสำนักงานและแหล่งท่องเที่ยวบันเทิงหนาแน่นและกำลังขยายตัวสูง

“สถิติยอดขายจากโครงการคอนโดฯ ในรัศมี 500 เมตร ระหว่างปี 2555 จนถึง 2559  พบว่า สายสีน้ำเงินมี 24,135 ยูนิต ขายได้ร้อยละ 86  และช่วงสถานีที่เป็นที่น่าจับตามองที่สุดคือ ช่วง New CBD ตั้งแต่สถานี สุขุมวิท พระรามเก้า เพชรบุรี และศูนย์วัฒนธรรมฯ (ราคาขายเฉลี่ย 165,000 บาทต่อตารางเมตร) ยอดขายอยู่ที่ร้อยละ 89 โดยในอดีตที่ผ่านมาจะได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นอย่างสูง”

ต่างชาติแห่ลงทุน สองทำเลทองสุดบูม

คุณสุธีกล่าวว่า “สำหรับมุมมองของลูกค้าต่างชาติที่มีต่ออสังหาฯไทย Demand กลุ่มนี้มีความคุ้นเคยและเข้าใจเรื่องศักยภาพของอสังหาฯแนวรถไฟฟ้าเป็นอย่างดี เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่การันตีได้ว่าลงทุนแล้วมีโอกาสทางการเงินแน่นอน ทั้งแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สปีดการขายที่ดี  ความคุ้มค่าจากการลงทุน (Return of Investment, ROI) และ ความคุ้มค่าจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ในเกณฑ์น่าลงทุน ซึ่งปัจจุบันมีรถไฟฟ้า 2 สายที่ต่างชาติแห่มาลงทุน คือสายสีเขียว เชื่อมต่อ CBD เป็นรถไฟฟ้าสายหลักที่รู้จักกันดีอยู่แล้วว่าสุขุมวิททั้งเส้นถึงบางนาต่างชาติให้ความสนใจกันเยอะมากดูได้จากอัตราการเช่า แต่ถ้าเป็นโซนด้านในอย่าง ทองหล่อ หรือสีลม เซกเมนต์นี้คนมองว่ามันจับต้องยากแล้ว ก็ต้องถอยไปพระโขนง-อุดมสุข ซึ่งโซนนี้จะเป็นโซนที่น่าสนใจมาก และสายสีน้ำเงิน เชื่อมต่อ New CBD หลายจุดซึ่งกำลังเป็นที่นิยมอย่างมากในกลุ่มนักลงทุน ทั้งชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์”

คุณสุธีระบุว่า บริษัทอนันดาฯ เริ่มทำการตลาดในต่างประเทศอย่างจริงจังเมื่อสามปีที่แล้ว โดยโรดโชว์ไปตามหัวเมืองใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นประเทศ ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ไต้หวัน มาเก๊า และ อังกฤษ พบว่า ลูกค้าต่างประเทศให้ความสนใจการลงทุนอสังหาฯของไทยในรถไฟฟ้า 2 สายนี้เป็นอย่างมาก ซึ่งปีที่ผ่านมายอดขายจากกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า โดยบริษัทในเครือที่ดูแลตลาดต่างประเทศ “The Agent (Property Expert)” ที่ให้บริการขายใหม่ ฝากขาย ปล่อยเช่า และรับตกแต่งห้องให้กับลูกค้า เพราะสำหรับลูกค้าต่างประเทศที่ลงทุนเพื่อปล่อยเช่า สิ่งสำคัญที่เขาต้องการคือเรื่องการบริการและความสะดวก (Convenience)

“ลูกค้าในประเทศกับต่างประเทศต้องการบริการที่สะดวกและรวดเร็ว ลูกค้าส่วนใหญ่ที่อยู่ต่างประเทศไม่มีเวลามาตรวจห้อง หรือทำดีเทลต่างๆ เช่น เลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์ แต่ลูกค้า expect ว่าเดินทางมาครั้งเดียว ทุกอย่างจะจบใน 2-3 วัน ดังนั้นจึงต้องการคนที่จัดทุกสิ่งเหล่านี้ให้ได้ หรืออาจจะพิเศษกว่านั้นมีบริการนำเสนอการทำ Full Service ไปส่งถึงประเทศเขา โดยเพียงแค่ลูกค้าจ่ายเงินอย่างเดียวแล้ว ถ้าดีเวลลอปเปอร์ตอบโจทย์ตรงนี้ได้ก็จะช่วยกระตุ้นยอดขายได้มาก”

อีกเรื่องที่ต่างกันคือ Investment Philosophy ของลูกค้าต่างประเทศที่เน้นลงทุนเพื่อตั้งใจปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งสำหรับเมืองไทยแล้ว มี Price to Rent Ratio ดีมากเมื่อเทียบกับในหลายประเทศ เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย ที่ในแง่การลงทุนอาจต้องใช้เวลา 30- 60  ปีถึงคืนทุน แต่เมืองไทยแค่ 10 กว่าปี ก็คืนทุนแล้ว

“จากทั้งหมดที่กล่าวมานี้ คอนโดฯที่มีเสน่ห์ในการลงทุน นอกเหนือจาก ทำเลศักยภาพตัวจริง ที่ต้องใกล้แนวรถไฟฟ้าสายหลัก และมี Surrounding เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของเราแล้ว ยังต้องมีดีไซน์ที่ Sexy และมีบริการหลังการขายระดับมืออาชีพอีกด้วย” คุณสุธีสรุปทิ้งท้าย