บ้าน-คอนโดBOIขยับราคาขายไม่เกิน1.5ล้าน โอกาสหรือกับดัก?

ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางที่พัฒนาภายใต้นโยบายส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือ BOI ซึ่งมีข้อกำหนดไว้ว่าต้องมีราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาทไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร และในจังหวัดอื่นๆ ในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต โดยผู้ประกอบการที่ขอการส่งเสริมการลงทุนแล้วสารถทำตามเงื่อนไขต่างๆ 

โดยเฉพาะเงื่อนไขของราคาขายได้ก็จะได้รับการยกเว้นภาษีนิติบุคคลของนิติบุคคลที่มีชื่อเป็นผู้พัฒนาโครงการนั้นเป็นเวลา 3 ปี ซึ่งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้นโยบายของ BOI นี้เป็นหนึ่งในช่องทางที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกใช้และเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุน เช่น รีเจนท์ กรีน เพาเวอร์, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, พฤกษาฯ เป็นต้น
 

สุรเชษฐ กองชีพ  กูรูในวงการอสังหาฯ  ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่ทาง BOI กำหนดไว้ให้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่มีผลให้ผู้ประกอบบางส่วนเริ่มขอรับการส่งเสริมการลงทุน"ลดลง" เพราะต้นทุนในการพัฒนาโครงการไม่ว่าจะเป็นที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และปัจจัยต่างๆขยับขึ้น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อยูนิตในปัจจุบันอาจจะทำได้ยาก!

โดยเฉพาะกรุงเทพฯและปริมณฑล อาทิ นนทบุรี สมุทรปราการ และปทุมธานี ขณะที่จังหวัดอื่นๆ ก็มีปัญหาเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนต่างๆ เพิ่มมากขึ้น จึงเริ่มมีเสียงเรียกร้องจากผู้ประกอบการอสังหาฯให้ทาง BOI ปรับราคาขายของโครงการที่ขอรับการส่ง้สริมการลงทุนจาก 1.2 ล้านบาทเป็น 1.5 ล้านบาทต่อยูนิตทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในต่างจังหวัดอาจจะขึ้นมาที่ราคา 1.2 – 1.3 ล้านบาทต่อยูนิต 
 

ทั้งนี้เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯต้องการ"ลดภาระ"จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น เพราะการได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เป็นหนึ่งในช่องทางที่น่าสนใจ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการจะยกขบวนกันไปขอรับการส่งเสริมการลงทุนกันทุกราย เพราะสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการก็ต้องพัฒนาโครงการออกมาหลายระดับราคาเพื่อรองรับกำลังซื้อหลายกลุ่ม

แต่ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเป็นหนึ่งในช่องทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง(Affordable Segment)ที่เข้าถึงได้มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันเป็น"ของแสลง"เพราะปัญหาการถูกสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงถึง50-70% จนทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย"ลด"สัดส่วนของโครงการระดับราคาต่ำกว่า3 ล้านบาทลง หันไปทำในตลาดระดับกลาง-บนมากขึ้น   

   ฉะนั้นหากทาง BOI มีการปรับราคาขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อยูนิตก็เป็นไปได้ที่จะมีโครงการในระดับราคานี้เปิดขายใหม่มากขึ้น ในเขตปริมณฑล หรือกรุงเทพฯบางพื้นที่ ทำให้เกิดปัญหาซัพพลายล้น! เพราะ ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าดังกล่าวติดกับดักการขอสินเชื่อธนาคารไม่ผ่านทำให้มีปัญหาในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์  

อย่างไรก็ตามต้องยอมรับว่า ความต้องการของผู้ซื้อในกลุ่มนี้มีจำนวนมากที่สุดในประเทศไทย จึงเป็นไปได้ที่จะมีผู้ซื้อหน้าใหม่เข้ามาทดแทน หรือการเข้ามาซื้อของกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้น

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพเพราะต้นทุนไม่สูงมาก มีโอกาสในการทำกำไรและที่สำคัญมีฐานของกลุ่มลูกค้าเช่าจาก "Generation Rent "  แต่สุดท้ายแล้ว รัฐบาลและ  BOI จะปรับราคาขายเพิ่มขึ้นหรือไม่ก็ตาม ที่อยู่อาศัยระดับราคานี้ลดน้อยลงไปทุกที 

 ที่สำคัญการขยับจาก 1.2 ล้านบาทเป็น 1.5 ล้านบาทไม่ได้แก้ปัญหาที่แท้จริง ที่ว่าสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อต่อให้ขายได้แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน!